מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

רווח בפינוי בינוי אינו מילה גסה

"נוכחות שמאי בפרויקטי התחדשות היא חיונית מתחילת הדרך, הן מבחינת היזם שרוצה לבחון היתכנות כלכלית, הן מבחינת הדיירים שרוצים תמורה ראויה והן מבחינת הרשויות המתלבטות בשאלת ההכרזה על הפרויקט כפינוי-בינוי, גם בשל הפטור מהיטל השבחה. חרף זאת, המידע מדוחות אלה מנוצל לעיתים לרעה ע"י הרשויות" / נחמה בוגין*​

       נחמה בוגין


ארבע שנים מאז נכנס לתוקף תקן 21, שנועד לקבוע את מידת הכלכליות של פרויקטים לפינוי-בינוי, נראה שפרגון ליזמים רווחיים הוא מחזה נדיר. לא ייתכן שחוק שנועד להביא לאיתנות כלכלית של פרויקט להתחדשות עירונית, הופך לכלי שמאפשר לוועדות תכנון לכרסם ברווח היזמי, כשזה צפוי להיות גבוה יחסית ההתחדשות העירונית היא יעד לאומי, ותחום הפינוי-בינוי הוא חוד החנית בפרויקטים מסוג זה. אלא שנראה כי לעיתים עינן של רשויות המדינה צרה ביזמים (ובדיירים) שצפויים להרוויח מן הפרויקטים הללו.

לפני כארבע שנים יזם משרד המשפטים את תקן 21 ,שלפיו שמאי מקרקעין מעריך את היתכנותו הכלכלית של כל פרויקט פינוי- בינוי. חוות-הדעת השמאית מוגשת לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, כחלק מהליך אישור התוכנית החדשה המבוקשת על-ידי היזם. הנושא העיקרי הוא כמות יחידות-הדיור שיאושרו בתוכנית החדשה, או יותר נכון ”המכפיל" - היחס בין כמות היחידות המבוקשת לעומת זו הקיימת כיום. המדינה רצתה, ובצדק, למנוע מצב שבו פרויקט נתקע באמצע הדרך בשל חוסר היתכנות כלכלית, או שיזמים מתוודעים לבעיית ההיתכנות הכלכלית בשלב מאוחר מדי. התהליך ליישום התחדשות עירונית במתחם מגורים, אשר בסופו של דבר תורם ליזמים, לדיירים ולרשויות, מלווה בעבודה מאומצת של השמאי מול ועדות התכנון, שתפקידן לבחון ולאשר את התוכנית המבוקשת. תפקידו המרכזי של שמאי מקרקעין בהליך התכנוני הוא בחינת כלכליות הפרויקט, בהתחשב באופיו הייחודי ובעלות הקצאת דירות חלופיות לדיירי המתחם המקוריים. בנוסף, השמאי מחשב את התמורה הספציפית הראויה לכל דייר ודייר - איזו דירה יקבל? באיזו קומה בבניין? מה שטחה? וכן הלאה.

במקביל, הוא מסייע במלאכתם של עורכי-הדין ומומחי המס בסוגיות המיסוי המסועפות והייחודיות שעולות בפרויקט פינוי-בינוי. כמו כן, הוא בוחן מבעוד מועד את החשיפה של היזם לנושא זה ולהיטלים השונים. למעשה, שמאי המקרקעין הוא זה שמנהל כיום עבור היזם את ההבנות והסיכומים מול הרשויות באשר לזכויות הבנייה בפרויקט. ובנוסף, השמאי מהווה גורם מגשר ואמין על הצדדים בהליך הרגיש והעדין של חלוקת זכויות ראויה בין הדיירים לבין היזם.

רף מינימום, לא מקסימום

מניסיוני הרב, שנצבר בהכנת מאות דוחות מסוג זה, אוכל להעיד כי נוכחותו של השמאי בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית היא הכרחית כבר בתחילת הדרך. זאת, הן מבחינת היזם שרוצה לבחון בזהירות היתכנות כלכלית, הן מבחינת הדיירים שמעוניינים בקבלת תמורה ראויה, והן מבחינת הרשויות המתלבטות בשאלת ההכרזה על הפרויקט כמתחם ”פינוי-בינוי", בין היתר בגלל סוגיית הפטור מהיטל השבחה. למרות זאת, נראה כי המידע המופק מן הדוחות הללו מנוצל לעיתים לרעה על-ידי רשויות התכנון, שכן הן דורשות את צמצומן של זכויות בנייה כאשר הן רואות כי ליזם יהיה רווח גדול מדי מבחינתן. תקן 21 צריך להציב רף מינימום בלבד להבטחת היתכנות הפרויקט והוצאתו לפועל, אך אסור שהתקן יהפוך לרף מקסימום! לא ייתכן שחוק שנועד להביא לאיתנות כלכלית של פרויקטים להתחדשות עירונית, הופך לכלי שבאמצעותו ועדות תכנון מכרסמות ברווח היזמי, כאשר הצפי הוא לרווח גבוה יחסית לטעמן.

אנו מצויים בשוק חופשי, ואל למדינה להתערב בעסקאות כאלו. רווח יזמי אינו מילה גסה! שיקול-הדעת של רשויות התכנון צריך להיות כפוף אך ורק לכמות הדירות הראויה במתחם, משיקולי תכנון בלבד, ובלבד שהיא כלכלית. אל לרשויות התכנון לתת ל"זנב לכשכש בכלב" ולצמצם את כמות היחידות הראויה תכנונית, רק משום שתחשיב שמאי מצביע על לפרויקט רווחי מדי. לסיכום, ראוי כי יתאפשר בפרויקטים של פינוי-בינוי אשר מהווים ועתידים להוות את חוד החנית של פתרון מצוקת הדיור, לפחות בעשור הקרוב, מיצוי של מלוא הפוטנציאל התכנוני בקרקע; ראוי כי התקן השמאי 21 המהווה אבן-דרך משמעותית בהליך, ייושם בזהירות ובשיקול-דעת נרחב, ויהווה רף מינימום בלבד.

* הכותבת היא שמאית מקרקעין ומשפטנית, מייסדת ובעלים של נחמה בוגין בע"מ, משרד מוביל לשמאות מקרקעין, מרצה, מגשרת, בוררת ומומחית לליווי הליכי התחדשות עירונית

כתבות מובילות

נדל"ן

חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית האתגר האנושי

עו"ד רונן ירדני | 02/11/2014

"נוסף לכישורים ולידע משפטי, מימוני ומיסויי, יש חשיבות רבה לפן האישי-פרטי. במקרים רבים העו"ד והיזם נאלצים לנהוג כמעין פסיכולוגים. זאת, בעיקר כשמדובר בדיירים קשישים שמתקשים להתמודד עם המהפך הצפוי בשגרת חייהם עד תום הבנייה. החוק החדש נועד לתת מענה גם לבעיה זו דרך כמה מנגנונים

21 / יוני
נדל"ן

לשים את הדיירים בחזית התמ"א

עו"ד מיכה גדרון | 02/11/2014

תמ"א 38 היא אחת התוכניות המוכרות שידענו. אין כמעט אדם שתעצור ברחוב באופן אקראי ולא ידע להשיב שהתוכנית קשורה בחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. תמ“א 38 היא תוכנית המעניקה לעשרות אלפי משפחות אפשרות ריאלית לשדרג באופן משמעותי את איכות החיים שלהן, לקבל דירות חדשות או מורחבות, מעלית ושיפור הביטחון האישי בשל תוספת ממ“ד לדירה. לפיכך, תמ“א 38 היא תוכנית שבצד יתרונותיה התכנוניים המובהקים

21 / יוני