מצא חברה מובילה בהתחדשות עירונית
על סמך הדירוג

להתחדש בחוכמה ובהתחשבות

לצופף ולבנות לגובה, ולא לשכוח את השטחים הציבוריים וההיבטים החברתיים, את השכונות הישנות ואת כלל תושבי העיר

מאת: מועלם דני

                                                                                         מועלם דניאל

   אדריכל ומתכנן ערים

 

הרפורמה בשוק הנדל"ן היא הזדמנות לחיזוק  מרכזי ערים מזדקנים, לתוספת יח"ד חדשות  לצעירים, מתבגרים וקשישים, וחיזוק הזהות המקומית העירונית.  לאורך שנים רבות, ראשי ערים לא קידמו תוספת יח"ד בעירם כקטליזטור להתחדשות העיר בשל הסיבה שהדבר אינו כלכלי עבורם בתחזוקת העיר. התנהלות זו והעדר מדיניות סדורה יצר כשל בתחום הרחבת התשתיות וכתוצאה מכך הפתרונות כיום מורכבים יותר ודורשים שיתוף פעולה מצד הרשות המקומית ותושבי העיר, תוך התייחסות לרווחת הקהילה המקומית במקביל לציפוף העירוני ולשדרוג מרכזי הערים. בסקרים שנעשו נמצא כי שכונות ישנות קופחו ביחס לשכונות חדשות שנבנו סביבם, ונוצר קיטוב בין השכונות החדשות לוותיקות מהן יש הגירה. על מנת לאזן את המצב שנוצר יש לפעול להגדלת ההיצע במרכז העיר, תוך כדי פיתוח השכונות הוותיקות  בהיבט החברתי והפיזי, חידוש והגדלת בתי ספר, מרכזים  קהילתיים, מרכזי אומנות וכו' יחד עם עיבוי הבינוי. בהליך התחדשות עירונית יש לקחת בחשבון שיקולים חברתיים כבדי משקל כגון:

גודל דירות ותמהיל דירות - התחדשות עירונית יוצרת מגוון דירות בגדלים וערכי שוק שונים, תוך התאמתן לסוגי האוכלוסייה הצרכנית במקום. יש לבחון ולדרוש מגוון דירות בראייה שכונתית כוללת, ולא במבחן הבית הבודד.

הרכב אוכלוסייה - טובת האוכלוסייה הוותיקה צריכה לעמוד בראש מעייני הרשות המקומית בהתחדשות עירונית. יש להימנע מדחיקת האוכלוסייה הוותיקה לשוליים תוך היעדר מתן מענה לצרכיה ומגבלותיה. יחד עם זאת, יש לשלב בהתחדשות עירונית מענה לדיור בר השגה בשילוב עם אוכלוסייה חזקה וחדשה.

העמסה על שטחים ציבוריים - הגדלת הציפוף והאוכלוסייה מעמיסה על השטחים הפתוחים ומחייבת מענה ציבוריי בדרך של שטחים ציבוריים לצרכי התושבים . להגברת השטחים הציבוריים יש להתייחס אל הרחוב הנמצא בשוליי הבית והזמין לתושב בזכוכית מגדלת , לתכננו כך שיהיה חלק מהשטח הפתוח הנדרש  באמצעות מעברים מתאימים , שבילי אופניים, אזורי הצללה, החדרת אור , שדרה , יצירת אזורי שהייה נקודתיים לצמצום תנועה לעבר פארקים מרוחקים ופרופורציה מתאימה של חלל הרחוב והתאמת רוחבו לגובה הבניינים.

הרחבת דירות וציפוף - הימנעות מנזק אורבני מחייבת הימנעות מציפוף יתר, וזאת על ידי הקצאת מקורות מימון ציבוריים כדי למנוע הכתבת רמת הציפוץ ע"י  אינטרסים כלכליים. הקטנת צפיפות הבנייה ע"י צמצום נפח הבנייה והגדלת השטחים המשותפים הצמודים למבנים, יתאפשר באמצעות הגדלה מבוקרת של שטחי הדירות הקיימות כיום ובהתאמה לצרכי החיים.

שיתוף ויידוע הציבור – בתכנון ועיצוב אורבני נשאלת השאלה כיצד מרגיש התושב המשתמש בעיר, והאם העיר נותנת מענה ראוי לצרכיו האנושיים המתמשכים של התושב. יש להציג את היתרונות והחסרונות של חלופות התכנון האפשריות ושימוש ביועצים מקצועיים קהילתיים מהתחום החברתי.

ציפוף עירוני בנייה לגובה ומגדלים - התפתחות נכונה של עיר אינה מתבטאת בהרחבת גבולותיה ושטחה רק בדרך של הקמת בניינים גבוהים ומגדלים, כי אם בדרך של חיזוק  המרכז הקיים ע"י צמצום השטחים הפתוחים, מה שמחייב הגדלה של מרכזי תרבות להגברת הזהות המקומית. החזרה אל העיר המתאפיינת במבוגרים שנוטים לחזור אל למקום בו יש מרכזי צריכה יום יומית וזמינות מירבית, מעודדת את האצת הבנייה לגובה. על הבנייה להיעשות בהתאמה לאוכלוסיית היעד, הכוללת משפחות  מרובות ילדים, ללא קשר למעמד סוציו-אקונומי, אשר "מעמיסות" על השטחים המשותפים.

תוכניות ארציות מעודדות ציפוף אוכלוסייה המחייב בנייה לגובה, אשר מאפשרת ניצול יעיל יותר של הקרקע ומאיצה תוכניות פינוי בינוי והתחדשות  עירונית. בנייה לגובה הינה חשובה לפיתוח עירוני, מהווה קטליזטור לפיתוח הרחוב והשכונה ומאפשרת לתושב לקבל היצע של שירותים עירוניים נגישים יותר.ניתן לצמצם את הציפוף גם בשילוב של הקטנת בזבוז השטחים שהינו תולדה של הקצאת שטחים יתרה לשטחי ציבור וכלי רכב, ובכך לחזק את הבנייה המרקמית הקיימת. על מנת לאפשר ציפוף אורבני  ברמה של ‭ 30-50‬ יחידות דיור לדונם קרקע, אין צורך  במגדלים, ניתן לשלב גם בנייה מרקמית של ‭ 7-9‬ קומות המאפשרת הגדרה ופיתוח נכון של הרחוב למשתמש, ומהווה חלק מהליך עיור וציפוף מרכזי הערים. על מנת שהבנייה לגובה לא תהיה חריגה יש לבצעה כמקבץ של בניינים גבוהים ולא כיחיד. מגמת הגידול המתמשכת במספר הדירות בבניינים רבי קומות, הינה צורך לאומי ותהפוך לנחלת הכלל מהטעמים של העדר קרקע,  התחדשות עירונית ותמ"א ‭ .38 ‬

הגדלת היצע של מגדלים מביאה להקטנת שיעור המתנגדים למגורים בהם, למרות היות המגדל ביטוי של חוסר שוויון חברתי ואלמנט מאיים מבחינה כלכלית על  כלל האוכלוסייה, כולל האמידה יותר שהיא גם מבוגרת, שמרנית ובררנית יותר. מגדל משמש אכסניה לפעילות ושימושים מעורבים של  מגורים, מלונאות, מסחר ומשרדים, תוך חיסכון בשעות רבות של ניידות משכונות ורחובות מרוחקים למוקדים מרכזים ואזורי תעסוקה בעיר. חשש המשתמש מעלויות אחזקה גבוהות מחייב מציאת פתרונות יצירתיים להפחתתן, כגון הצמדת שטחים מניבים בבניין לטובת הדיירים, הקמת קרן שיפוצים עירונית בשיתוף הרשות המקומית, תחזוקת השנים ראשונות על חשבון היזם במסגרת עלות ההקמה, שילוב אלמנטים מניבים כגון שלטי פרסום, חיוב לבנייה ירוקה ואלמנטים חוסכי אנרגיה, הגדלת מספר הדירות וגובה המגדל לשם צמצום עלות אחזקה לכל דירה, וכן פעילות הסברתית להסרת חסמים פסיכולוגיים.

כתבות מובילות

נדל"ן

רווח בפינוי בינוי אינו מילה גסה

נחמה בוגין | 02/11/2014

כשלוש שנים מאז נכנס לתוקף תקן ‭ ,21‬ שנועד לקבוע את מידת הכלכליות של פרויקטים לפינוי בינוי, נראה שפרגון ליזמים רווחיים הוא מחזה נדיר במחוזותינו 

29 / יוני
נדל"ן

לדעת לבחור נכון

עו"ד רועי שובל ועו"ד עמית יושע | 02/11/2014

את המורכבות שבפרויקט התחדשות עירונית ניתן לפשט באמצעות תהליך של מעין "מכרז" לבחירת היזם על ידי בעלי הדירות, בליווי עו"ד מנוסה את המורכבות שבפרויקט התחדשות עירונית ניתן לפשט באמצעות תהליך של מעין "מכרז" לבחירת היזם על ידי בעלי הדירות, בליווי עו"ד מנוסה

19 / יוני