מצא חברה מובילה בהתחדשות עירונית
על סמך הדירוג

יתרון לגודל בפרויקטים של התחדשות עירונית

החברות הגדולות מסגלות לעצמן את הגמישות הנדרשת לצורך מתן יחס אישי  לדייר ומענה מיידי לבלת"מים, כך שיחד עם הגב הכלכלי והפיזור העסקי, הן מייצרות יתרון יחסי מובנה בתחום על פני היזמים הקטנים

מאת: אייל אוכמן וסופיה אלדור

                                                                               סופיה אלדור                                                                                                                                                                  אייל אוכמן                                   אדריכלית                                                                                                                                                                        מנהל

                                                                                                                                         

עולם ההתחדשות העירונית נחלק לשתי קטגוריות  מרכזיות: תחום הפינוי בינוי ותחום התמ"א ‭ .38‬ שתי התוכניות הביאו למהפכה תפישתית  מוחלטת בשוק הנדל"ן הישראלי. תחום הפינוי בינוי מעצם הגדרתו מיועד לשחקנים הגדולים, שכן תכליתו להקים שכונות ומתחמים חדשים ומודרניים, בני מאות יחידות דיור חדשות ולעיתים אף יותר, במקומם של  מבנים רעועים ומטים לנפול. מדובר על הליך סבוך, ארוך  טווח, רווי הון, המצריך יכולת תכנונית וביצועית שמן הסתם מדגישות את היתרון לגודל של היזם. מאחר שמדובר בתחום בעל פוטנציאל אדיר, יזמים רבים נכנסו אליו, אך בפועל ברור לכולם כי למרות שרף הכניסה אליו יחסית נמוך, שכן מדובר על עסקת קומבינציה משודרגת, עדיין לצורך מימושו חובה על הדיירים לבחור בגוף בעל יכולות מקצועיות מוכחות, כמו גם פיננסיות.

חלק מהגופים שנכנסו למשחק אכן מציגים יכולות יזמיות ראויות, אך אין בהן על מנת להשליך על יכולות הביצוע והתכנון, ולבטח על היכולות הכלכליות  שלהם. לראיה, מבין עשרות הפרויקטים שנכנסו להליך הביצוע בתחום הפינוי בינוי, רוב רובם מוקמים על ידי גופים גדולים ומבוססים. חלק מסוים מהשחקנים הקטנים התבררו בסופו של תהליך לרוב כמחתימים, אשר מכרו את חתימות הדיירים לגופים שלהם ניסיון ויכולות כלכליות.

חלקם עושה זאת מלכתחילה מתוך כוונה להוות גורם ביניים המסב את זכויות החתימה, כאשר על מנת להשיג את חתימות הדיירים אף התחייבו לעיתים לתמורות בלתי הגיוניות, ובכך למעשה סנדלו את אותם דיירים, שכן בפועל לא ניתן לממש הבטחות אלו. מספר מתוכם אמנם החלו בתהליך מתוך מטרה לבצעו, אך הבינו לאורך הדרך  כי הפרויקט 'גדול עליהם' ולכן נכון יהיה להסב אותו לקראת הביצוע לגוף איתן שיוכל לעמוד במשימה.

מכאן, שעל דיירי מתחמי פינוי בינוי להבין מבעוד מועד  שמדובר על 'חתונה' לטווח ארוך, ועל מנת להבטיח  שה'חתן' יישאר לאורך כל התהליך ולא ינטוש באמצע, נכון יהיה להיכנס מלכתחילה לתהליך עם גוף בעל ניסיון  יזמי, ביצועי ותכנוני מוכח, לצד איתנות פיננסית להובלת פרויקטים עד תום.  תחום התמ"א ‭ 38‬ מהווה מיקרוקוסמוס של עולם הפינוי  בינוי, כשהתהליכים דומים אך סדרי הגודל קטנים יותר. מכאן נובעת הטענה המרכזית של השחקנים הקטנים, לפיה התוכנית אינה מתאימה לעמיתיהם היזמים גדולים. שכן, הם היחידים שיכולים להעניק לדיירים יחס אישי  ולתת מענה בזמן אפס לכל הבלת"מים (הוצאות בלתי  צפויות מראש) שמתעוררים תוך כדי התהליך. אין ספק כי אם ברצונן להיכנס לתחום, על החברות הגדולות להבין שאין מדובר בפרויקט נדל"ן רגיל כי אם על התמחות בפני עצמה, כזו המצריכה להתבונן על הפרויקט מנקודת  מבט שונה לחלוטין, אשר ביישומה אותו ’חיסרון לגודל' כביכול הופך ליתרון מובהק.  למרות קוטנו היחסי של פרויקט תמ"א ‭ ,38‬ עדיין מדובר  על תהליך ארוך טווח, לכן חשוב שהדייר, בדיוק כמו רעהו במתחמי הפינוי בינוי, יבחר ביזם שילווה אותו מתחילתו  ועד סופו, יזם אשר מסוגל לספוג את אותם בלת"מים לאורך הדרך ולהמשיך בתהליך גם כאשר המציאות הכלכלית הופכת לוורודה פחות, ולא אחד שעלול להיעלם  לאורך הדרך.

היזמים הקטנים, מן הסתם, חשופים יותר, שכן פיזור הסיכונים שלהם למעשה אינו קיים, ולכן עלולים להיכנס לסחרור כאשר משתנים חוקי המשחק. זאת ועוד, גם אם הפרויקט הספציפי הינו רווחי, הוא עלול להתעכב וליפול כאשר פרויקט אחר של אותו יזם נקלע לקשיים, ואז אותו יתרון לקוטן הופך לפחות רלוונטי. לחברות הגדולות, מעצם חסינותן הכלכלית והרקורד שנצבר, יכולת להמשיך ולסיים פרויקטים גם כאשר נפגעת רווחיותם, שכן עבורן נושא הרווחיות אמנם חשוב אך אינו  השיקול היחיד. ערך המותג עבורן הינו קריטי, ולכן לא  ירשו לעצמן 'לעגל פינות' ולגרום לדייר להיות לקוח לא  מרוצה, שכן זה עלול להכתים גם את פעילותן המסורתית. לכן חברות אלו יעשו הכל על מנת לסיים פרויקט לשביעות  רצונו המלא של הדייר, גם כאשר השוק משתנה. באזורים למשל, הבינו שעל מנת להפוך לשחקן מרכזי  בשוק התמ"א ‭ ,38‬ עליהם ליצור מחלקה ייעודית נפרדת לגמרי בתוך החברה, מעין יחידת קומנדו מובחרת בעלת  סמכויות, כחלק מצבא גדול בעל יכולות ותקציב גדול.  לאותה יחידה, בה שולבו מיטב המומחים בתחום, ניתן המנדט באמצעות תקציב נפרד, לתת מענה גמיש בזמן אפס לכל דרישה של הדייר או הרשות המוניציפאלית, ובמקביל לנצל את היכולות התכנוניות, הביצועיות וכן הפיננסיות שנרכשו לאורך השנים. מעצם מבנה ארגוני שכזה, מבטיחה החברה כי הפרויקט הספציפי אינו עוד אחד מבין הפרויקטים של החברה, כי אם פרויקט מבודל אשר מקבל את מלוא תשומת הלב מהאנשים הבכירים  והמנוסים של השוק. כלומר, היתרון לגודל בא לידי ביטוי  גם, או במיוחד, בפרויקטים נקודתיים.

 אייל אוכמן, יו"ר איגוד חברות תמ"א ‭ 38‬ והתחדשות עירונית בלשכת המסחר ומנהל אזורים התחדשות עירונית.

 אדר' סופיה אלדור, לשעבר יו"ר הועדה הבינמשרדית  להתחדשות עירונית, וכיום יועצת אזורים בתחום.

כתבות מובילות

נדל"ן

רווח בפינוי בינוי אינו מילה גסה

נחמה בוגין | 02/11/2014

כשלוש שנים מאז נכנס לתוקף תקן ‭ ,21‬ שנועד לקבוע את מידת הכלכליות של פרויקטים לפינוי בינוי, נראה שפרגון ליזמים רווחיים הוא מחזה נדיר במחוזותינו 

29 / יוני
נדל"ן

לדעת לבחור נכון

עו"ד רועי שובל ועו"ד עמית יושע | 02/11/2014

את המורכבות שבפרויקט התחדשות עירונית ניתן לפשט באמצעות תהליך של מעין "מכרז" לבחירת היזם על ידי בעלי הדירות, בליווי עו"ד מנוסה את המורכבות שבפרויקט התחדשות עירונית ניתן לפשט באמצעות תהליך של מעין "מכרז" לבחירת היזם על ידי בעלי הדירות, בליווי עו"ד מנוסה

19 / יוני