מצא חברה מובילה בהתחדשות עירונית
על סמך הדירוג

זריקת עידוד להתחדשות עירונית

זריקת עידוד להתחדשות עירונית

כיום, אין ספק בנחיצות ובצורך לייצר שיפור וחידוש במרכזי הערים המוזנחים,  חשיבה על עירוב שימושים ויצירת שיח רב-גוני בין בעלי דירות לרשויות התכנון, באופן מקרב ומעודד לעשייה חיובית ותורמת לסביבת המגורים.

מאת: דני מור

                         

דני מור סמנכ"ל פיתוח עסקי

תמ"א ‭ 38‬ מהווה מנוף תכנוני להתחדשות עירונית  והחייאת מרכזי ערים, וככזו מייצרת "גשר ברזל"  במשולש: בעלי דירות-יזמים-רשויות התכנון. כיום, אין ספק בנחיצות ובצורך לייצר שיפור וחידוש במרכזי הערים המוזנחים, חשיבה על עירוב שימושים  ויצירת שיח רב-גוני בין בעלי דירות לרשויות התכנון, באופן מקרב ומעודד לעשייה חיובית ותורמת לסביבת המגורים. בפועל, יזמים המקדמים הליכי תכנון נאלצים לחוות נתיבים עתירי מהמורות וטלטלות באופן בלתי פוסק, לצד אי ודאות רבה באם ההליך "יקרום עור וגידים" לכדי הפרויקט המיוחל. בכלל זה, אנו עדים לשינויי מדיניות תכנונית תכופים, פסיקות והלכות סותרות, העדר מדיניות רשמית אחידהלעניין פטורים והקלות מס (מס שבח, היטל השבחה) ועוד. ברור לכל כי ההליך מתקדם בקצב שאינו מספק ואינו משביע רצון. בה בעת, הצורך וההכרה בחיוניות ההליך גדלה בהתמדה, וכבר ניתן לזהות כי ההתחדשות העירונית תורחב למעגלים נוספים. אם בתחילה יזמות כאמור בוצעה בלב המטרופולין של גוש דן, בערים ת"א-ר"ג-גבעתיים, וכן בערים סמוכות בעלות ערכים כלכליים גבוהים דוגמת ערי השרון ובקעת  אונו, הרי שבקרוב ייכללו באופן משמעותי יותר ערים, דוגמת חולון, בת-ים, ראשל"צ, פ"ת ועוד. לפיכך, זריקת עידוד ומתן תמריצים לתחום חיוני זה הינם  בבחינת "צו השעה".

"הורדת רף החסימה לכדי %‭75%-70‬ עשויה להקל מאוד בקידום  ההליך, ולייצר "מאזן נוחות" ראוי יותר המשלב בין הגנה על זכות הקניין של הפרטים, להגנה מתחייבת ומתבקשת גם על אינטרס הרוב" 

מה ניתן לעשות:

‭ .1‬ תגבור צוותי התכנון ובודקי התוכניות  בוועדות לתכנון ולבנייה - מדובר ב"צוואר  בקבוק" בזרימת ההליך התכנוני, הנובע ברובו מעומס בלתי סביר על אנשי המקצוע, שנדרשים להתמודד עם גידול חד בהיקפי פעילות התחום, שלא זכה במרוצת השנים לתקינה הולמת ותואמת.

‭ .2‬ צורך בקציבת לוחות זמנים – העדר סדר זמנים ברור וקצוב לדיון בתוכניות ובהתנגדויות מעת שהוגשו לוועדה לתכנון ולבנייה, מעיב באופן חמור על קידום ההליך, ועל ההסכמות הראשוניות והחוזיות בעניין זה בין בעלי הדירות ליזמים.

‭ .3‬ הורדת רף חוקי מינימלי בעניין הסכמת דיירים –  בפרויקטים של "הריסה ובנייה מחדש" נדרש כיום רוב בשיעור של %‭80‬ לקידום הליך הרישוי, בכדי שתתאפשר פנייה למפקחת על בתים משותפים שתחייב את הדיירים המתעכבים במתן הסכמתם לביצוע הפרויקט. יוצא אפוא, שבעלי זכויות המיעוט אוחזים בבעלי זכויות הרוב, מכתיבים ומשליטים את רצונם, ומונעים "דה פקטו" את יישום הפרויקט. משכך, הורדת רף החסימה לכדי %‭75%-70‬ עשויה  להקל מאוד בקידום ההליך, ולייצר "מאזן נוחות" ראוי יותר המשלב בין הגנה על זכות הקניין של הפרטים, להגנה מתחייבת ומתבקשת גם על אינטרס הרוב.

‭ .4‬ מטלות ציבוריות יתוכננו ויבוצעו ע"י רשויות  התכנון, ולא יונחו לפתחם של היזמים – רשויות התכנון בצדק רב מנסות לאזן בין פתרון נקודתי של  פרויקט מוצע, למענה לעומס גובר על תשתיות עירוניות, וצורך בהגדלת גני ילדים וכיתות לימוד, היבטי נגישות ותנועה ועוד. מן הראוי שרשויות התכנון יערכו תוכנית מתאר כוללת המביאה בחשבון תוספת אוכלוסיה, לרבות מתן פתרונות של בניית כיתות גן ולימוד במבנים בני מספר קומות, תוך ניצול מיטבי של משאב הקרקע הנדיר הנמצא במחסור כרוני במרכזי הערים.

‭ .5‬ העדר משילות של השלטון המרכזי – באחריות מינהל התכנון במשרד האוצר לייצר תכנון ארצי הכולל קווים מנחים באשר לפיזור אוכלוסין, הפשרת  שטחים ובנייה צמודת דופן, בנייה מרקמית ועוד. ברם, מערכת היחסים בין השלטון המקומי לשלטון המרכזי מאופיינת בכך שכל ראש עיר הינו "אדון  לעירו", ומחליט באשר לקצב גידול האוכלוסיה הרצוי לו. מציאות שבה השלטון המרכזי אינו מחיל את רצונו ומוודא ביצוע של הנחיותיו, פוגמת בראייה המערכתית ארוכת הטווח שלו ובתועלות הניתנות להשגה.

"אנו עדים לשינויי מדיניות תכנונית  תכופים, פסיקות והלכות סותרות, העדר מדיניות רשמית אחידה לעניין פטורים והקלות מס (מס  שבח, היטל השבחה) ועוד"

‭ .6‬ מדיניות מיסוי לא ברורה – היבטי המס בהליכי ייזום ובנייה הינם קריטיים לחישוב כלכליות הפרויקטים. העדר החלטות מחייבות בהיבטי המס הינה לקונה היורדת ל"שורשו של עניין", ומותירה יזמים רבים לוטים בערפל עד לשלבים מתקדמים של הפרויקטים.  

לסיכום, זוהי "שעת כושר" למתן דחיפה ועידוד במעלה ההליך, ומן הראוי לקבל מיידית החלטות מתחייבות, ולהקדיש את כל התשומות הנדרשות ליצירת מענה מהיר וחד לכלל הסוגיות הנדונות.

 הכותב, דני מור, הוא סמנכ"ל פיתוח עסקי של חברת  קרדן נדל"ן, שמאי מקרקעין (אונ' ת"א), כלכלן (אונ'  ירושלים), מוסמך במינהל עסקים (אונ' בר אילן)

כתבות מובילות

נדל"ן

רווח בפינוי בינוי אינו מילה גסה

נחמה בוגין | 02/11/2014

כשלוש שנים מאז נכנס לתוקף תקן ‭ ,21‬ שנועד לקבוע את מידת הכלכליות של פרויקטים לפינוי בינוי, נראה שפרגון ליזמים רווחיים הוא מחזה נדיר במחוזותינו 

29 / יוני
נדל"ן

לדעת לבחור נכון

עו"ד רועי שובל ועו"ד עמית יושע | 02/11/2014

את המורכבות שבפרויקט התחדשות עירונית ניתן לפשט באמצעות תהליך של מעין "מכרז" לבחירת היזם על ידי בעלי הדירות, בליווי עו"ד מנוסה את המורכבות שבפרויקט התחדשות עירונית ניתן לפשט באמצעות תהליך של מעין "מכרז" לבחירת היזם על ידי בעלי הדירות, בליווי עו"ד מנוסה

19 / יוני