מצא חברה מובילה בהתחדשות עירונית
על סמך הדירוג

תמ"א ‭ :38‬ הזדמנות לקפיצת מדרגה בתעשיית הבנייה בישראל

אמנם לקח לתמ"א ‭ 38‬ מספר שנים ומספר עדכונים כדי להתקבל בקרב הציבור  והעוסקים בתחום, אך כיום, כ-‭11‬ שנים מאז שהותקנה, אנחנו קרובים מאוד לגילוי מלוא השפעתה ועוצמתה

מאת: עירד אלעד שותף בברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות', כלכלה ושמאות מקרקעין

                                    

                 עירד אלעד                                                                                             משה פרידמן

   מהנדס אזרחי ושמאי מקרקעין                                                                        מהנדס ושמאי מקרקעין, שותף                                                                                                                             


תוכנית המתאר הארצית מס' ‭ ,38‬ הינה ללא ספק אחת מהתוכניות בעלות ההשפעה הגדולה ביותר שחוקקו בישראל בשנים האחרונות. התוכנית יצרה עושר יש מאין בשווי פוטנציאלי של עשרות מיליארדי שקלים, על ידי מתן תוספת של זכויות בנייה לכל בניין קיים הנזקק לחיזוק כנגד רעידות אדמה  - והעומד בתנאי התוכנית.  אמנם לקח לתמ"א ‭ 38‬ מספר שנים ומספר עדכונים כדי להתקבל בקרב הציבור והעוסקים בתחום, אך לתחושתי  כיום, כ-‭11‬ שנים מאז שהותקנה, אנחנו קרובים מאוד לגילוי מלוא השפעתה ועוצמתה. סבורני כי לא אגזים אם אומר כי כיום מצויים אלפי  פרויקטים של התחדשות עירונית בשלבי מו"מ, תכנון או ביצוע, בכל רחוב שני בשכונות הוותיקות בערי גוש דן  והמרכז, בירושלים, חיפה, באר שבע, ועוד. כך שמדובר בלא פחות מצונאמי כלל ארצי של התחדשות עירונית. האם אנחנו העוסקים בתחום ערוכים לגל הצונאמי  הזה? מסופקני. נכון להיום קיים פער בכל הרמות בין  הפוטנציאל ליכולת המימוש. בין היתר, נראה שתחום הביצוע אינו ערוך לביצוע סימולטני בשנים הקרובות של אלפי פרויקטים חתומים ובהתאם להתחייבויות החוזיות מול הבניינים השונים. נושא הביצוע קרוב לליבי, ולכן אבקש להתמקד בקצרה בו ובהזדמנות שנקרתה לדעתי לענף.

מזה מספר שנים אנו מזהים עלייה עקבית בעלויות הבנייה  בפרויקטים מסוג תמ"א ‭ .38‬ לצד הסיבה הברורה של הפקת לקחי הביצוע מהפרויקטים הראשונים, קיימת לדעתי סיבה מהותית נוספת לעליית המחירים –  המחסור ההולך וגדל בקבלני תמ"א ‭ 38‬ ראויים. אין זה סוד שכבר בעת הזו קשה למצוא קבלני ביצוע  טובים ומתאימים לפרויקטים הללו. ולא בכדי, שכן אתגרי  הביצוע בפרויקטי תמ"א ‭ 38‬ גדולים מאוד וטומנים בחובם עבודה באתרים קטנים וצפופים לוגיסטית, מורכבות  הנדסית, בנייה בסביבת עבודה מאוכלסת בדיירים, לרבות  באתר עצמו, אי ודאות הנדסית לגבי הבניין הקיים, ועוד. יתרה מכך, חלק גדול מהקבלנים המיומנים והמנוסים מדירים רגליהם מביצוע בלבד של פרויקטים מהסוג הנ"ל. יוצא אפוא שכבר כיום חסרים קבלני ביצוע טובים בתחום, והמחירים כאמור מטפסים ועולים. דווקא תופעה זו, ותנופת הבנייה הפוטנציאלית שאנו  עומדים בפתחה, הינן הזדמנות פז עבור תעשיית הבנייה. במה הדברים אמורים? שיטת הבנייה הנפוצה כיום  בפרויקטים של תמ"א ‭ 38‬ לא שונה במהותה משיטת הבנייה שהייתה נהוגה בישראל בעשרות השנים האחרונות. עד כדי כך שאם היינו חוזרים אחורה בזמן לאתר בנייה  משנות ה-‭40‬ של המאה הקודמת, היינו מוצאים כי לפועל הבניין דאז יש את כל המיומנויות הדרושות גם כיום לטפסן,  לברזלן, לטייח, לרצף וכיו"ב.

מזה מספר שנים אנו מזהים עלייה עקבית בעלויות הבנייה  בפרויקטים מסוג תמ"א ‭ .38 ‬ לצד הסיבה הברורה של הפקת לקחי הביצוע מהפרויקטים הראשונים, קיימת לדעתי סיבה מהותית נוספת לעליית המחירים – המחסור ההולך וגדל בקבלני  תמ"א ‭ 38‬ ראויים

עתה שימו לב לצירוף הנסיבות שהביאה איתה התמ"א ‭ - 38‬ דרוש להוסיף עוד הרבה ידיים עובדות, עלות כוח האדם הולכת ומתייקרת, כדאי כלכלית לקצר הליכי בנייה באופן כללי, ובפרט בפרויקטים בהם קיימת עלות פינוי של בעלי דירות, דרוש לבנות כמה שיותר נקי משום הסביבה  המאוכלסת, ודרוש גם לבנות "ירוק". צירוף נסיבות זה פועל כווקטור בכיוון אחד - קפיצת המדרגה הטכנולוגית שדרושה לתעשיית הבניין. אז נכון, עלות החומרים והציוד הטכנולוגי עדיין יקרה ביחס לחומרים הקונבנציונליים ולטכנולוגיות הרטובות הנפוצות,  אבל כיום להבדיל מבעבר, יחס העלות-תועלת משתנה בעיקר בגלל העלייה בעלות כוח האדם, וגם בשל הצורך לבנות מהר יותר, ירוק יותר ונקי יותר.  ע"י שימוש בחומרים מודרניים ומתועשים, כגון פרופילי  פלדה, כבלי פלדה למתיחה, יריעות סיבי פחמן, פנלים  ולוחות מתועשים, ניתן יהיה לקצר את משך החיזוק,  לחסוך בבטון, לבנות קומה תוך שבועיים במקום בחודש, לרצף ולבנות מחיצות תוך חיסכון של שלב הטיח, לבצע בקלות שינויי דיירים, לחסוך משמעותית בהררי הפסולת של החציבות בקירות, ולהגיע לגימור מדויק חלק ועם רמת בידוד גבוהה יותר. פן נוסף הקשור בעקיפין הינו נושא הבטיחות בעבודה באתרי בנייה.

נושא זה תפס כותרות מספר פעמים בשבועות האחרונים, לנוכח תאונות קטלניות באתרים  שונים. באתרי תמ"א ‭ 38‬ מן הסתם חשיבות הבטיחות בעבודה מקבלת משנה תוקף, לנוכח הימצאות אזרחים  בתוך האתר ובסביבתו המיידית, והבטיחות ברוב האתרים,  איך לומר, לוקה בחסר... כאן מגולם יתרון נוסף במעבר לשיטות בנייה מודרניות  יותר: כשקל יותר לנקות אתר - קל יותר לשמור עליו נקי. וכפי שנוכחתי לראות לא פעם, באתר נקי הפועלים נוטים  לשמור יותר על הסדר והנהלים, לרבות בנושא הבטיחות.  לדעתי, לא רק לתעשייה וללקוחות - גם למדינה אינטרס בקידום כל המפורט לעיל. לצורך כך נדרש לפעול בכמה  מישורים, ויפה שעה אחת קודם. בין היתר נראה שקיים צורך בבחינת הקריטריונים של הסיווג הקבלני מחדש (בפרט  לגבי פרויקטים של תמ"א ‭ 38‬ תוספת), נדרש מתן תמריצים כלכליים והכשרות למשיכת כוח אדם לתעשייה, ונדרש עידוד  לאימוץ טכנולוגיות נקיות, מהירות וירוקות יותר. הנה לכם ההזדמנות. התנאים הכלכליים בשלים והאינטרס רחב. עם הרבה רצון ופעולה משותפת של כל הגורמים הרלוונטיים - נזכה לראות בישראל  תעשיית בנייה מתאימה למאה ה-‭.21 ‬

כתבות מובילות

נדל"ן

רווח בפינוי בינוי אינו מילה גסה

נחמה בוגין | 02/11/2014

כשלוש שנים מאז נכנס לתוקף תקן ‭ ,21‬ שנועד לקבוע את מידת הכלכליות של פרויקטים לפינוי בינוי, נראה שפרגון ליזמים רווחיים הוא מחזה נדיר במחוזותינו 

29 / יוני
נדל"ן

לדעת לבחור נכון

עו"ד רועי שובל ועו"ד עמית יושע | 02/11/2014

את המורכבות שבפרויקט התחדשות עירונית ניתן לפשט באמצעות תהליך של מעין "מכרז" לבחירת היזם על ידי בעלי הדירות, בליווי עו"ד מנוסה את המורכבות שבפרויקט התחדשות עירונית ניתן לפשט באמצעות תהליך של מעין "מכרז" לבחירת היזם על ידי בעלי הדירות, בליווי עו"ד מנוסה

19 / יוני