מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

תמ"א ‭ :38‬ הזדמנות לקפיצת מדרגה בתעשיית הבנייה בישראל

"לשמאי יש תרומה מכרעת במו"מ בין בעלי הזכויות/הדיירים ליזם שבו מתבטאת גם 'הכלכלה ההתנהגותית' (קבלת החלטה לא-רציונאליות) לעומת 'הכלכלה הקלאסית' (החלטה רציונאלית). ישנם עשרות בעלי דירות עם אינטרסים שונים, וקשה להגיע להסכמה משותפת לכולם. השאלה ’מה וכמה קיבל השכן?" חשובה מ‘מה יוצא לי מזה?'. החיפוש אחר 'צדק חלוקתי' (כל אחד מראייתו) הוא תכונה מוכרת מהכלכלה ההתנהגותית, ובאין צדק מוחלט זה אתגר ממשי להגיע להסכם בין הדיירים ליזם" / עירד אלעד*

 

                                    

                 עירד אלעד                                                                                             משה פרידמן

                   שותף                                                                                                      שותף                                                                                                                             


ידוע כי בפרויקטים של התחדשות עירונית ובנייה בכלל כדאי להתייעץ ולהיעזר בשמאי מקרקעין. עירד אלעד, מהנדס ושמאי מקרקעין שותף במשרד ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות', לכלכלה ולשמאות מקרקעין, עונה על כמה שאלות שחשובות לכל מי שמעורב בפרויקטים של התחדשות עירונית.

למי כדאי להעסיק שמאי מקרקעין בפרויקט תמ"א - 38?
”תמ"א - 38 – מה כבר לא נכתב וסופר על תוכנית זו, ולא בכדי. מה שהתחיל כתוכנית לאומית לעידוד וחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה, הביא בעצמו ל"רעידת אדמה", שעם השלכותיה
מתמודדים הוועדות המקומיות ותושבי מרכזי הערים זה מספר שנים. ”התוכנית נותנת דחיפה להתחדשות של מרכזי הערים המתפוררים, בעיקר בכך שהעלתה, בלית ברירה, את נושא ההתחדשות העירונית על סדר היום של הוועדות המקומיות, והביאה אותן להשקיע, לתכנן ולהסדיר נושא זה בתחומן. ”לכל המקטרגים נזכיר, שאין באמת אלטרנטיבה אחרת. עדיף לצופף את מרכזי הערים ולהחיות אותם מחדש, כי חלופה זו עדיפה על פני בנייה בקרקעות פנויות שהולכות ומתמעטות. ”נכון, הציפוף יוצר עומס על התשתיות הציבוריות הקיימות - על דרכים, חניות, בתי-ספר גני -ילדים, מוסדות תרבות וכו' - ויש להידרש ולטפל בכך, אולי אף כתנאי למכסה כזו או אחרת של תוספת יחידות -דיור. אולם בסופו של דבר, הרי גם לדורות הצעירים, שמעוניינים בכך, מגיע לחיות במרכזי הערים, עם נגישות טובה למה שיש לעיר להציע, קרוב למוקדי התעסוקה ואולי גם להורים ולסבים. ”הדעת לא נותנת, שהבנייה באזורי הביקוש תיעצר, כי קיימים שם כבר תושבים שהם ”בעד" מציאת פתרונות למשבר הדיור, ”בעד" לאפשר גם לאחרים ליהנות מהנאות העיר, רק לא אצלם בחצר האחורית".

איך שמאי יכול לסייע ולהפחית סיכונים בפרויקט שאינו כדאי כלכלית ולמימון?

”משעמדנו על חשיבות קיומה של תמ"א-38 ושל המיקרו - פרויקטים של התחדשות עירונית, שהיא מייצרת, אתמקד בתפקידו של שמאי המקרקעין, ובאופן שבו הוא עשוי להועיל לפרויקטים אלו: ”ליזמים שביניכם הממשק עם השמאים כבר קיים. הוא מתחיל לפחות בשלב הכנת ’דוח האפס' לצורך אישור מימון לפרויקט, בדרך-כלל בשלבי התכנון המתקדם. אבל מה אם השקעתם ויגעתם, ואז מגיע ’דוח האפס' וקובע שהפרויקט לא כדאי למימון? זה קורה ליזמים גדולים ומנוסים ביותר: פרויקט בבניין בסביבה ותיקה, להבדיל ממגרש ריק, עשוי לטמון בתוכו ובסביבתו הרבה מוקשים מהסוג שיימצא זניח לפרויקט של 100 יח"ד, אבל יכול ”לטלטל" פרויקט אופייני של תמ"א - 38 , עם 15-10 יח"ד.

”אפשר להפחית משמעותית סיכון זה, באמצעות בדיקת היתכנות מוקדמת. ישנם עשרות מקרים שבהם חסכנו ליזמים להשקיע כספים וזמן בפרויקט שאינו בר -מימוש. ה'מוקשים' שעליהם נעלה מצויים בדרך - כלל בתחום המשלב קניין עם הרישוי או עם זכויות הבנייה, דברים שמצויים בתפר בין היזמים לעורכי -הדין ולאדריכלים. לבד זאת, לא מזיק לקבל פידבק מהשמאי שלכם בשלב מוקדם של התוכנית העסקית, בהתחשב בעובדה שהדרך לבנק עוברת דרך ’דוח אפס' (מצב הנכס מבחינה כלכלית - פיננסית)".

בהיותו חף מאינטרסים, השמאי יכול לגשר בין הדיירים ליזם
”תחום נוסף שהולך ומתפתח ושבו לשמאי המקרקעין יש תרומה מכרעת, מצוי בתווך המסחרי שבין בעלי הזכויות ליזם בשלב המשא-ומתן להסכם: בשנים האחרונות עלה קרנה
של הכלכלה ההתנהגותית, שקוראת תיגר על גישת הכלכלה הקלאסית. על קצה המזלג: בתורת הכלכלה הקלאסית קיימת הנחת יסוד שהאדם המצוי מקבל החלטות כלכליות בצורה
רציונאלית; בעוד שלפי הכלכלה ההתנהגותית, דפוסי החשיבה של האדם המצוי עלולים לעוות את אופן קבלת ההחלטות, עד כדי מצב שבו מנקודת מבט חיצונית, מתקבלת החלטה אי
-רציונאלית.

”ובכן, אם החוקרים של הכלכלה ההתנהגותית מחפשים שדות מחקר לתימוכין בטענותיהם, הם מוזמנים להתרשם מהמתרחש במאות המשאים -ומתנים המתקיימים בין היזמים
לבין בעלי הזכויות בבניינים השונים. בבניין ותיק ממוצע יש כמה עשרות בעלי דירות שונים. חלקם מבוגרים שדרים במקום עשרות שנים, חלקם משקיעים, חלקם זוגות צעירים, חלקם שיפצו, הרחיבו והשקיעו בדירות וחלקם הזניחו... תארו לעצמכם כמה קשה להגיע למכנה משותף של הסכמה עם כולם, או לפחות לרוב הדרוש לביצוע הפרויקט. ”על אף שניתן מכוחה של תמ"א - 38 לייצר רווח משמעותי לבעלי הדירות, לעיתים במאות -אלפי שקלים לחשבון הבנק, סכום ששווה לזכייה בלוטו, מתברר שזה לא מספיק. מסתבר שהשאלה ’מה וכמה קיבל השכן?" חשובה לא פחות לאדם המצוי מהשאלה ’מה יוצא לי מזה?'. כי הנטייה להשוואה והחיפוש אחר ’צדק חלוקתי' (כל אחד מזווית ראייתו שלו) היא תכונה אנושית מוכרת מהכלכלה ההתנהגותית, שקשה להתעלם ממנה.

”זהו אתגר משמעותי בדרך לחתימת הסכם בין בעלי הזכויות ליזם, כי ברוב המקרים לא ניתן לייצר, מפאת אילוצים אובייקטיביים, איזון וצדק מוחלטים של חלוקת התמורות. וכך, הרבה
פרויקטים נותרים עם הפוטנציאל על הנייר. כאן נכנס לתמונה שמאי המקרקעין. השמאי יוכל להרכיב הצעה מאוזנת בנסיבות העניין, וכגורם חף מאינטרסים אישיים, הוא יסייע בגישור על פערים מסחריים של בעלי הזכויות בינם לבין עצמם, ובינם לבין היזם. ”בסוף, למען האמת, חתימת ההסכם תלויה במידה רבה גם בהרכב בעלים מיוחד. אז הנה לכם טיפ, בעלי הדירות – איזה הרכב מיוחד נדרש לחתימת הסכם? כזה שרובו הגדול יודע להיות פרגמטי, כזה שמבין שהצעה טובה אינה יכולה להיות מושלמת, כזה שאינו מקריב את היתרונות הגלומים עבורו בפרויקט על מזבח של עקרונות צדק סובייקטיביים, כאלה ואחרים. בחרו להיות כאלו - הרווח יהיה כולו שלכם.

* הכותב הנו מהנדס ושמאי מקרקעין, שותף במשרד ברק פרידמן קפלנר שימקביץ ושות'

 

כתבות מובילות

נדל"ן

חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית האתגר האנושי

עו"ד רונן ירדני | 02/11/2014

"נוסף לכישורים ולידע משפטי, מימוני ומיסויי, יש חשיבות רבה לפן האישי-פרטי. במקרים רבים העו"ד והיזם נאלצים לנהוג כמעין פסיכולוגים. זאת, בעיקר כשמדובר בדיירים קשישים שמתקשים להתמודד עם המהפך הצפוי בשגרת חייהם עד תום הבנייה. החוק החדש נועד לתת מענה גם לבעיה זו דרך כמה מנגנונים

21 / יוני
נדל"ן

לשים את הדיירים בחזית התמ"א

עו"ד מיכה גדרון | 02/11/2014

תמ"א 38 היא אחת התוכניות המוכרות שידענו. אין כמעט אדם שתעצור ברחוב באופן אקראי ולא ידע להשיב שהתוכנית קשורה בחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. תמ“א 38 היא תוכנית המעניקה לעשרות אלפי משפחות אפשרות ריאלית לשדרג באופן משמעותי את איכות החיים שלהן, לקבל דירות חדשות או מורחבות, מעלית ושיפור הביטחון האישי בשל תוספת ממ“ד לדירה. לפיכך, תמ“א 38 היא תוכנית שבצד יתרונותיה התכנוניים המובהקים

21 / יוני