מצא חברה מובילה בהתחדשות עירונית
על סמך הדירוג

כללי הזהב לביצוע פרויקט התחדשות עירונית

     

עו"ד  קרן כהן בלחרסקי


עולם ההתחדשות העירונית מורכב משחקנים רבים בעלי אינטרסים שונים, המייצרים חוסר ודאות ופוגעים בסיכויי ההיתכנות של הפרויקטים. הקפדה על בדיקות מקדמיות נכונות והבנת  הדינמיקה של כל מרכיביו, יסייעו בסילוק מוקשים, יקצרו את ההליכים ויביאו להצלחתם של הפרויקטים. בעזרת הניסיון רב השנים של משרדנו בתחום, סיכמנו  עבורכם, היזמים, מספר כללים שיסייעו לכם לצלוח  פרויקט התחדשות עירונית "ולצאת בחיים".

זכויות הבנייה 

יש לבצע בדיקה בוועדה המקומית לעניין היתכנות והיקף זכויות הבנייה בבניין. האם קיימות זכויות בנייה  מכוח התב"ע החלות במגרש, ומהי מדיניות הוועדה המקומית בנוגע לאישורן? האם קיימים תקדימים ביחס ליכולת לממשן? היעדר רציפות שלטונית ו/או מדיניות מסודרת המכתיבה את אופן חישוב זכויות הבנייה ברשויות, יוצר מצב שאין נוסחת חישוב זכויות אחידה. יש לזכור כי לכל פרויקט  תמ"א מאפייני מגרש, צפיפות ייחודית, זכויות תב"ע  נוספות, הפקעות למיניהן, ומכאן שמתחדד הצורך  בביצוע בדיקה יסודית, מהימנה ושמרנית.

המצב הקנייני

נסח מלשכת רישום המקרקעין ("נסח טאבו") טומן בחובו עולם ומלואו. בדיקה יסודית שלו בשלבים ראשוניים יכולה לחסוך כספים ומשאבים. בטרם ניסוח הצעה מסחרית לבניין, יש לבדוק את הנסח ואת מסמכי  הבית המשותף. יש לבצע מיפוי יסודי של הנסח ולבדוק,  האם מדובר בבעלות או חכירה? בחברת גוש חלקה?  חברה משכנת? אגודה שיתופית? האם יש יותר/פחות תתי חלקות ממספר היחידות הבנוי בפועל? בדיקה מתקדמת יותר תתייחס להימצאותן של  משכנתאות/חובות, הערות אזהרה, בעלים שאינם בין החיים ועוד. הערת אזהרה אחת עלולה לגרום לסיכולו  של פרויקט שלם. דירה אחת בבעלות לא רשומה כהלכה, עלולה לסכל קבלת ליווי בנקאי ולמנוע יכולת לייצר יחידת  רישום נפרדת ו/או לשעבוד הקרקע לטובת הבנק המלווה.

הכדאיות הכלכלית של העסקה 

יש לאמוד את השווי הכלכלי של זכויות הבנייה הניתנות ליזם, ולבחון את היקף העלויות הישירות והעקיפות של תמורות הבעלים ובניית דירות היזם. מומלץ לקבוע בהסכם ההתקשרות עם הבעלים תנאי מתלה, הקובע מהו סל זכויות הבנייה המינימלי שיבטיח את הכדאיות הכלכלית של העסקה.

סוגיית המיסוי 

הנחת עבודה רווחת הינה כי אין חבות מס שבח  בפרויקטים של תמ"א. יש לזכור כי לרוב מנוצלות גם  זכויות מכוח תב"עות קיימות, וכי על מכירת זכויות אלה יחול מס שבח.  היות ומס שבח חל, באופן ספציפי לגבי כל בעל דירה, בהתאם לנתונים האישיים שלו, יש לדרוש מהבעלים למלא שאלון מיסוי להערכת היקף המס. בעסקאות גבוליות עניין המיסוי הופך לקריטי, כך שאין לחתום על הסכם התקשרות מחייב לפני ביצוע בדיקה זו.

הסכמת בעלי הדירות לביצוע

הפרויקט איך מייצרים הסכמה של בעלי הדירות? על היזם להבין את הרוח הנושבת בקרב הבעלים לביצוע הפרויקט. על מנת לייעל את התהליך יש למפות את בעלי הדירות, את הגורמים המובילים לצד הגורמים המעכבים - מיהם  "האגוזים הקשים לפיצוח", מה מטריד אותם והאם דרישותיהם לגיטימיות. המלצתי היא להתקדם רק עם בניינים עם נציגות חיובית, הפועלת מתוך שמירה על האינטרסים של בעלי הדירות ולא ממניעים אישיים. רצוי שהנציגות תורכב מייצוג של טיפוסי דירות שונות בבניין, על מנת שתשקף את כלל האינטרסים. מומלץ שלא להיכנס לפרויקטים שיש בהם דיירים סרבנים, אלא במקרים שבהם היזם נפגש עם הסרבנים הפוטנציאליים ותהה על קנקנם.

הבנת הבעלים וצרכיהם 

לכל אחד מהבעלים בבניין אינטרסים שונים, אשר צריכים לחבור לביצוע פרויקט ממושך ומורכב. כל אלה מובילים  בסופו של דבר לחוסר הסכמה ול"דיירים סרבנים". הצעה טובה ושוויונית הנותנת לבעלי דירות שדרוג לנכס הקיים, תוך שמירה על יחס הגיוני בין רווח היזם לבין התמורה לבעלי הדירות, ותוך מתן הבטוחות הנהוגות בהסכמים מסוג זה, תסייע לסלול את הדרך לחתימת בעלי הדירות כולם, ללא סירוב מצד בעל דירה כזה או אחר. יש לזכור כי יש להקשיב לבעל דירה שנחזה להיות סרבן. פעמים רבות מתגלה כי הוא אינו מבקש להתנגד לפרויקט, אלא מונע מפחדים או חסמים פסיכולוגיים  הניתנים לפתרון. הציעו פתרונות יצירתיים ומציאותיים.

קבלני ביצוע 

כשל שוק מהותי הינו קבלני הביצוע בענף. קבלני הביצוע סובלים משיעור רווח נמוך ובדרך סופגים אינספור תחלואי שוק, כגון היעדר פועלים ומקורות אשראי, העמסה גוברת של אחריות בדק ועלויות עיכובי  מסירה. בנוסף, הבנייה בתוך ערים צפופות דורשת התמקצעות ומייקרת משמעותית את עלויות הבנייה. יש להקפיד הקפדה יתירה בכל הקשור לבחירת קבלן הביצוע, ולתת את הדעת על ייקור עלויות בלתי צפוי  שממתין ממש מעבר לפינה לכל יזם תמ"א.

היתר בנייה ומטלות ציבוריות 

לעיריות דרישות שונות ומשונות, ולכן הוצאת היתר בנייה עשויה להטיל על היזם מטלות ציבוריות שלא נלקחו בחשבון ו/או העמסת היטלי השבחה מעבר לצפוי, מתוך שיקולי מדיניות ובשל הרצון לשמור על צפיפות מסוימת. יש להקפיד שהסכם ההתקשרות יתייחס לכל התרחישים, יעניק ליזם את הגמישות הנדרשת, וכן יקבע כי קבלת היתר הבנייה הינה תנאי מתלה לביצוע הפרויקט על מנת למנוע מצב של הפרת חוזה. לסיכומו של דבר, יש לזכור כי חייו של יזם בעולם ההתחדשות העירונית אינם פשוטים. מדובר בעולם מורכב שנראה נוצץ מבחוץ אך טומן בחובו סכנות רבות. עליכם היזמים להקיף עצמכם באנשי מקצוע איכותיים, אשר ידעו לשאול את השאלות הנכונות ולספק תשובה מעשית המגובה בניסיון, בשלבים מוקדמים ככל שניתן, על מנת שתשקיעו כמה שפחות משאבים בפרויקטים שהסיכוי שניתן יהיה להוציאם  לפועל, נמוך.


 מחברת המאמר, עוה"ד קרן כהן בלחרסקי, בעלת ניסיון רב בטיפול והובלת עסקאות בתחום  ההתחדשות העירונית, תמ"א ‭ 38‬ (חיזוק), תמ"א ‭ 38‬ (הריסה), פינוי ועיבוי בינוי, בעבור בעלי דירות ויזמים העוסקים בתחום.

כתבות מובילות

נדל"ן

רווח בפינוי בינוי אינו מילה גסה

נחמה בוגין | 02/11/2014

כשלוש שנים מאז נכנס לתוקף תקן ‭ ,21‬ שנועד לקבוע את מידת הכלכליות של פרויקטים לפינוי בינוי, נראה שפרגון ליזמים רווחיים הוא מחזה נדיר במחוזותינו 

29 / יוני
נדל"ן

לדעת לבחור נכון

עו"ד רועי שובל ועו"ד עמית יושע | 02/11/2014

את המורכבות שבפרויקט התחדשות עירונית ניתן לפשט באמצעות תהליך של מעין "מכרז" לבחירת היזם על ידי בעלי הדירות, בליווי עו"ד מנוסה את המורכבות שבפרויקט התחדשות עירונית ניתן לפשט באמצעות תהליך של מעין "מכרז" לבחירת היזם על ידי בעלי הדירות, בליווי עו"ד מנוסה

19 / יוני