מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

הבעיה הרישומית שתוקעת מקל בגלגלי ההתחדשות העירונית

יזם בפרויקט של תמ"א ‭ 38‬ נדרש לבצע בעצמו את העברת הזכויות לדיירים בבניין שדירותיהם לא רשומות על שמם, בהליך ממושך, שמייקר את עלויותיו ובעיקר דורש ממנו להפוך לבלש. המדינה צריכה לעשות לזה סוף.

      

       שומרי בן דוד

  מנכ"ל "בן-דוד הרצל"


מדינתנו היקרה חגגה לאחרונה יום הולדת ‭ ,68‬ בשנות חיים של מדינות אמנם נחשבת מכורתנו עדיין לילדה, אך חלק גדול מהבניינים המרכיבים את הפסיפס העירוני בתוכה עברו כברת דרך ארוכה, ובשל כך מנהיגינו הגיעו למסקנה הנכונה שצריך להחיותם באמצעות ההתחדשות העירונית. מדובר על החלטה נכונה של המדינה, אך מאחר שזו אינה יכולה לממן את  הפרויקט הגרנדיוזי הנ"ל מכיסה, העבירה את האחריות לשוק הפרטי, אך לא הקנתה מספיק כלים ותשתיות על מנת שהמהלך יתקיים בוודאות  מספקת, ודי אם נדבר על נושאי התכנון, הביצוע, המיסוי והמימון.

תחום נוסף, שאינו נמצא בכותרות אך מהווה מעמסה ונטל על היזמים והדיירים, הינו התחום  הרישומי. את רוב הבניינים שנבנו בשנות ה-‭'60 ‬ של האלף הקודם הקימה המדינה על ידי חברות  משכנות מטעמה, על אדמות מנהל וקק"ל, ורבים מבין רוכשי אותן דירות לא דאגו להעביר על שמם את הנכס, הן מחוסר ידיעה ולעיתים מחוסר יכולת כלכלית, כך שבפועל נותרו על שם אותה חברה  משכנת, קק"ל או רשות מקרקעי ישראל. המדינה מצידה לא הכריחה מבחינה חוקית את הדייר או את החברה המשכנת להעביר את הממכר על שם הרוכש, כך שנוצרה לאקונה רישומית בעייתית ביותר.

אותו כשל בא לידי ביטוי כאשר רוצים לקדם  פרויקט של תמ"א ‭ ,38‬ הן במישור הרגולטורי הארצי, הן במישור המוניציפאלי והן בפן המימוני, כשלים שלעיתים מונעים מימושו של פרויקט. כאשר דייר רוצה להעביר דירה על שמו, רשם  המקרקעין (הטאבו) דורש את הסכמת רמ"י (רשות  מקרקעי ישראל) או עמידר, אך אלו מצידן לא מוכנות להוציא אישור שכזה משום שמבחינתן  מדובר על התחייבות למשכנתא. בשל כך, על היזם לבצע בעצמו את הליך העברת הזכויות לזכאים בפרוצדורה שלעיתים אורכת שנים. מדובר על הליך סבוך ומעורפל במהלכו נאלץ היזם לשלם  עבור הדייר את דמי ההיוון שדורשת רמ"י, ולאורך התהליך הוא נחשף לעלויות משפטיות ורישומיות משמעותיות נוספות, כאלו שלא לקח בחשבון בתחשיב הכדאיות הראשוני לפרויקט. באותם מקרים שלדייר עצמו אין את היכולת לשלם את דמי ההיוון, היזם ששילם במקומו את הסכום מפחית לו מהתמורות בפרויקט העתידי, או פורס לו את קרן סכום ההיוון לתשלומים. גם אם נשים לרגע בצד את נושא העלויות, עצם התהליך הופך את היזם לבלש בעל כורחו, שכן מאחר שרשם המקרקעין דורש את אישורם של כל הבעלים הקודמים של הנכס, הרי שבמצב בו הדירה עברה מספר ידיים לאורך השנים, על היזם לאתר  את כל אלו, ולעיתים, מה לעשות, חלקם כבר עברו לעולם שכולו טוב, ומכאן שעליו לאתר את יורשי  הבעלים.

בשל אבסורד זה, לא אחת מצאתי עצמי מתחנן בפני גנזך העירייה שיעזרו לי למצוא חוזים בני עשרות שנים, על מנת שאוכל לנסות ולמצוא קצה חוט לתחילת מלאכת החיפוש. גם אם הצלחנו להשיג את האישור המיוחל, בכך לא תמה משימתנו הבלשית. בעיריית נתניה למשל דורשים אישור בטופס מקוון של הדיירים להליך של  תמ"א ‭ ,38‬ כתנאי להיתר. אך מה לעשות שלרמ"י ולחברות המשכנות האחרות אין בנמצא טופס  שכזה? כך נוצר מצב שגם אם ניתן האישור, לא ניתן להעבירו לרשות המוניציפאלית. הצרות לא מסתיימות כאן. הבנק המלווה דורש  רישום של %‭100‬ מהיחידות על מנת לאשר ליווי  לפרויקט.

"לא אחת מצאתי עצמי מתחנן בפני גנזך העירייה שיעזרו לי למצוא חוזים בני עשרות שנים, על מנת שאוכל לנסות ולמצוא קצה חוט לתחילת מלאכת החיפוש"

במקרים בהם קיים עיכוב רישומי, נאלץ היזם להכניס את היד עמוק לכיס ולהקריב הון עצמי רב יותר משתכנן טרם הפרויקט, או לא להתחיל את הבנייה עד לסיום ההליך, שבמקרה הטוב לוקח  כמה חודשים ובמקרה הרע גם שנים. כך למשל, בפרויקט שמקדמת חברת הרצל בן דוד בקרית נורדאו בנתניה, פרויקט עם היתר בנייה כבר כמה חודשים, אך לא נוכל להיכנס לעבודות עד לסיום שתי העברות זכויות לדיירים, אשר דירתם רשומה עדיין על מינהל מקרקעי ישראל.

ואני שואל את המדינה: מה אתם רוצים ממני היזם? מה אשמים הדיירים שדירותיהם כן רשומות על שמם? מדוע על עוולות שלכם מן העבר דיירי הבניין ואנוכי, היזם, צריכים לסבול ולהפוך בעל כורחנו לבלשים ולקרנות מימון? הרי תפקידי הוא לבנות עתיד טוב ובטוח יותר לתושבי המדינה, ולא לעסוק בפענוח תיקים של בעלויות עבר על נכסים. את העוולות יש לתקן באופן מיידי. ראשית על המדינה  להוציא הנחיה שבפרויקט של תמ"א ‭ 38‬ חיזוק  מבנים אין צורך בקבלת אישור רמ"י, או החברה המשכנת להליך, שכן אין מדובר בהליך קנייני אלא  בהשבחת נכס. שנית, יש לקבוע בחוק כי תוך תקופת  זמן מוסכמת על הדייר, עם עזרה מרשויות הרישום, להשלים את הליך רישום הדירה על שמו, ולנקוב בסנקציות מרתיעות על מנת שיעשה כן.

 

כתבות מובילות

נדל"ן

לשים את הדיירים בחזית התמ"א

עו"ד מיכה גדרון | 02/11/2014

תמ"א 38 היא אחת התוכניות המוכרות שידענו. אין כמעט אדם שתעצור ברחוב באופן אקראי ולא ידע להשיב שהתוכנית קשורה בחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה

21 / יוני
נדל"ן

ההתחדשות במרכז תל-אביב עולה מדרגה והיזמים חייבים להתמקצע כדי להישאר בתמונה

אילי בר | 02/11/2014

כולם קיוו שתכניות הרבעים יהפכו את תכנון הפרויקטים בעיר לעניין פשוט. אלא שההנחיות המרחביות לעיצוב ותכנון בניינים שפרסמה עיריית תל אביב הפכו את התכנון להיתר למורכב ביותר, במיוחד כשבעלי הדירות דורשים ודאות מלאה ומראש. אילי בר, מנכ"ל משותף באקו סיטי, מציג את אתגר ההתחדשות הבא של מרכז העיר

21 / יוני