מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

חוסר הרציונליות הביורוקרטית בהתחדשות עירונית

"אי-הוודאות והשינויים בחוקים מובילים לכאוס ולנזקים לכולם. היות שהכללים נוחתים על היזם מלמעלה, הדייר חייב לקבל רוע
הגזירה, או שאפילו הקבלן יבטל את הפרויקט בשל היותו לא כלכלי. בכל נושא התכנון ובנייה אין היום ודאות גמורה. לדוגמה, "מסמכי
המדיניות" של עיריות שרואות בהם סוג של אלטרנטיבה לתב"ע. כל מסמך שמרע את המצב, שלא ייצא. כי המשמעות של שינוי ועצירת
פרויקטים היא הרסנית ליזם, ומי שמשלם על כך, זה גם הדייר שמחכה שנים ארוכות לדירה המיוחלת" / שומרי בן דוד*

      

         שומרי בן דוד


חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, תשע“ו 2016- הציב לעצמו מטרה לקדם פעילות של התחדשות עירונית ולעודדה, להגדיל את היקף המימוש של מיזמים חדשים,
ולהאיץ את ביצועם. אבל בפועל קורה בדיוק להיפך. אנו הקבלנים שיוזמים פרויקטים נתקלים בקשיים רבים שנגרמים מרגולציה, מתקנות, מתקנים חדשים ובעיקר – מחוסר ודאות.
אחת הסיבות העיקריות לקשיים בתחום היא השינויים הרבים שחלים בחוק. התחושה ”בשטח“ היא שגם אם לעיתים יש סיבה לחוק - בין שזה חוק לדייר סרבן, ובין שזה חוק תכנון ובנייה במסגרת תמ“א-38 - הקבלנים והציבור לא יודעים איזה חוק חל כרגע, דבר שמוביל לאותו חוסר ודאות, ובסופו של דבר גורם לנזק משמעותי גם בתושבים עצמם.
לדוגמה: דייר חתם על הסכם עם יזם או קבלן, אבל מיום חתימת העסקה ועד ליום שהתוכנית תאושר, יעברו, במקרה הטוב, ארבע שנים, שבמהלכן רוב הסיכויים שיחולו שינויים מבחינת תכנון או תקנות, אשר יכולים להפחית הן את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, והן אפילו לגרום לביטולו כליל. דוגמה נוספת: דייר יכול לחתום על עסקה שלפיה הוא אמור לקבל X, אבל עם כל השינויים בדרך שחלים עד למועד הביצוע של העסקה, הוא בכלל יקבל Y, וזה לרוב יהיה פחות בתמורותיו ממה שנחתם איתו בתחילה.

הבעיה היא, שמאחר שהשינויים לא תלויים בקבלן או ביזם, אלא לרוב מוכתבים להם ”מלמעלה“, הדייר לא יכול לפרוש מההסכם, וכל שנותר הוא לקוות שהביצוע יסתיים באופן המיטבי עבורו, כדי שהוא יקבל דירה אטרקטיבית, כפי שקיווה בתחילת התהליך. מכאן, שלא רק שהתהליך ארוך, מורכב ומסובך, הוא גם לא ברור ולא ידוע באופן סופי וחד-משמעי. כלומר, כאוס מוחלט בתחום. הדוגמה שממחישה היטב את ה‘‘כאוס‘‘ הזה, ( היא תיקון לחוק התכנון והבנייה (תיקון 101 שבמסגרתו ניתן היה להוסיף זכויות בנייה. על-סמך תיקון זה, תוכננו פרויקטים רבים. אלא שאז, היועץ-המשפטי של הוועדה המחוזית החליט שזה לא בסמכות הוועדה המקומית להוסיף זכויות מתוקף התיקון לחוק הזה, ופרויקטים רבים שהיו אמורים להיות מופקדים לפי תיקון זה, נדחו על-ידי הוועדה וחזרו לקבלן, לצורך ”תכנון מסלול מחדש“. במקרה כזה, נאלצים הקבלנים לחזור ולנהל מו“מ עם בעלי הזכויות, ולבשר להם שעכשיו צריך להוריד להם את התמורות (במקרה הטוב), או אפילו לבטל את הפרויקט (במקרה הגרוע ביותר), בשל היותו לא כלכלי לקבלן. ואם אתם שואלים, אז מה הפתרון של העיריות? - הפתרון הוא להפנות אותנו הקבלנים להכין תב“עות חדשות, דבר שיכול להתמשך, במדינת ישראל, כעוד שלוש שנים. ומכאן שמדובר בפתרון לא ראוי ולא ישים.

בכל הנוגע להתחדשות העירונית המצב כיום הוא שבכל הנושא של תכנון ובנייה אין באמת דרך להתנהל בצורה ברורה וודאית. זאת, במיוחד כאשר חוקים שונים מגיעים מצד אחד לדיונים בבג“ץ, ומצד שני, נקבעים על-ידי אנשים בעלי אינטרסים שונים, שיושבים בוועדות וקובעים את החוקים, התיקונים לחוקים, והמדיניות. זאת, בלי שיהיה לרובם הידע הנדרש בתכנון ובנייה, ובלי שיבינו שאת ההחלטות שלהם, לא ניתן לממש בפרק זמן הגיוני, אם בכלל, בתנאי השטח הקיימים, ובוודאי שלא ניתן לממש אותן במחיר ריאלי. הנה דוגמה מהשטח. לאחרונה הונחה על שולחני סוגיה שבה התבקשתי לעסוק ולתת את חוות-דעתי המקצועית. סוגיה זו עוסקת בעוגני קרקע זמניים המוחדרים למגרשים גובלים. כאשר אנו מבצעים חניון תת-קרקעי בכל פרויקט, שיש לו בניינים צמודים – דבר מקובל ומוכר בפרויקטים של תמ“א-38 הריסה ובנייה - המבצעים מקימים כלונסאות דיפון. נכון להיום, אנו מחויבים לקבל אישור מהשכנים שגובלים בקרקע של הפרויקט, הגם שמדובר בעוגנים שמוחדרים לעומק של 15 מטר, שלא אמורים להפריע לבעל הקרקע הגובלת. נוסף לכך, בעל הקרקע יכול להרוויח מכך - כי אם הוא בעצמו ירצה בעתיד לבצע פרויקט, ויצטרכו להקים שם חניון תת-קרקעי, הוא יצטרך לדאוג לעיגוני קרקע אלה, ועצם זה שאנו עשינו ראשונים את הטיפול בקרקע, יחסוך ממנו לעשות זאת, ובכך מצבו ישתפר. הדרישה הזו, לקבלת הסכמתו מציבה את הפרויקט ברמת סיכון גבוהה מאוד, שכן הקבלן-המבצע או היזם, נתונים לחסדיו של שכן שגם אם הוא מבין שצריך לבצע את העוגנים - ויכול מאוד להיות שבסוף זה יהיה טוב גם בשבילו- ייתכן שיהיו מי שיתנגדו או יבקשו תשלום בגין ה״טובה״ הזו לקבלן.

נושא נוסף שמשקף את ההתנהלות הבעייתית בתחום, הם ”מסמכי מדיניות“ של עיריות. העיריות מצאו דרך זולה לבצע תיקונים באמצעות ”מסמך מדיניות“, אך אלה לוקים בחסר. תפקידו של מסמך מדיניות הוא לשקף את המדיניות של אותה רשות נכון לאותו מועד שבו הוא נכתב והופץ. אך למרבההצער בעירייה רואים אותם כסוג של אלטרנטיבה לתב“ע.
אם אני רוכש או מתקשר בעסקת תמ״א עם בעלי זכויות בשנת 2018 , ואני יודע שעל אותה חלקה אני יכול לבנות 10 דירות, ולצורך כך עלי לספק 13 חניות, ייתכן שבשנת 2019 , העירייה תשחרר מסמך מדיניות, שיהפוך את מה שסוכם והיה ידוע, ולפתע תדרוש מהיזם להתחייב להקים עבור אותן 10 דירות - 16 חניות. ברור, ששינוי כזה משפיע על הכדאיות הכלכלית, התכנונית והביצועית, מחבל בפרויקטים רבים, ובולם התחדשות עירונית.

לדעתי, כל מסמך מדיניות שמרע את המצב, ולא מאפשר התחדשות חלקה, שלא ייצא. כי המשמעות של עצירת פרויקטים לאחר שכבר החלו בביצועם, ואפילו לאחר שכבר התחיל התכנון שלהם, תוך שינוי הכיוון והתוכנית שאליהם תוכננו מלכתחילה, היא הרסנית מבחינת היזם. ובסוף מי שמשלם על כך, זה גם הדייר, שמחכה שנים ארוכות לדירה המיוחלת. נושא אחרון שאעלה כאן, הוא עניין התקנים החדשים שכיבוי אש ומכון התקנים ”משחררים“ לשטח. התקנים בארץ מבוססים על התקנים האמריקאיים, שהם הרבה פחות מחמירים
מהתקנים האירופיים. הבעיה היא, שמכון התקנים מפיק תקנים חדשים בתדירות גבוהה, שגם היא מייקרת את הפרויקטים ומסבכת את ההתנהלות של הפרויקטים.

לסיכום, התחושה היא שכמעט כל יועץ-משפטי בכל ועדה ו/או משרד שקשור בדרך כזו או אחרת לתחום הבנייה, מציב קשיים רבים בדרך לביצוע הפרויקט; והאלטרנטיבות המוצעות הן לא אפקטיביות ולא פרקטיות. לכן, אני פונה למקבלי ההחלטות ומבקש - אנא מכם, אפשרו לנו לקבל ודאות וביטחון, שנוכל להעבירם לדיירים הקיימים ולרוכשים הפוטנציאליים. ואם החלטתם להוציא חוק חדש, לתקן את התקנות, או להנפיק מסמך מדיניות, בבקשה תדאגו שיהיה ברור כי אלה לא יחולו על מי שכבר חתם, וסוכמו איתם תנאי העסקה, כך שכאשר נסיים להחתים את הרוב הדרוש לביצוע הפרויקט, לא נצטרך להתחיל ולשנות את המסמכים, את התוכניות, את הבקשות, ולאכזב את הדיירים שכבר חתמו וציפו לטוב.

*הכותב הוא מבעלי חברת הרצל בן דוד המובילהבהתחדשות עירונית בנתניה

 

כתבות מובילות

נדל"ן

חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית האתגר האנושי

עו"ד רונן ירדני | 02/11/2014

"נוסף לכישורים ולידע משפטי, מימוני ומיסויי, יש חשיבות רבה לפן האישי-פרטי. במקרים רבים העו"ד והיזם נאלצים לנהוג כמעין פסיכולוגים. זאת, בעיקר כשמדובר בדיירים קשישים שמתקשים להתמודד עם המהפך הצפוי בשגרת חייהם עד תום הבנייה. החוק החדש נועד לתת מענה גם לבעיה זו דרך כמה מנגנונים

21 / יוני
נדל"ן

לשים את הדיירים בחזית התמ"א

עו"ד מיכה גדרון | 02/11/2014

תמ"א 38 היא אחת התוכניות המוכרות שידענו. אין כמעט אדם שתעצור ברחוב באופן אקראי ולא ידע להשיב שהתוכנית קשורה בחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. תמ“א 38 היא תוכנית המעניקה לעשרות אלפי משפחות אפשרות ריאלית לשדרג באופן משמעותי את איכות החיים שלהן, לקבל דירות חדשות או מורחבות, מעלית ושיפור הביטחון האישי בשל תוספת ממ“ד לדירה. לפיכך, תמ“א 38 היא תוכנית שבצד יתרונותיה התכנוניים המובהקים

21 / יוני