מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

עירוב שימושים בהתחדשות עירונית

התחדשות עירונית היא צו השעה ואין חולק כי היא פעולה ראויה והכרחית מבחינה עירונית וחברתית. מדובר בשיפור איכות החיים של תושבי השכונות ושדרוג חזות העיר, לצד תוספת של אלפי יחידות דיור חדשות, בלב אזורי הביקוש / גיל שנהב*

                     

           אדריכל​ גיל שנהב


ההתחדשות העירונית נועדה להוסיף דירות חדשות במרכזי הערים אולם, לא פחות חשוב, לדאוג גם לכל השירותים והתשתיות הקהילתיות עבור התושבים הוותיקים והחדשים. שירותים אותם יש לתכנן בשטח מצומצם ובאזור בנוי וצפוף. רק תכנון איכותי ונכון ומחשבה ”מחוץ לקופסא“, יאפשרו בניית שכונות חדשות, איכותיות ונעימות המסוגלות לספק את כל הצרכים לתושביהן. המטרה היא לתכנן מתחם מחודש שהינו מרחב אורבני עשיר, מגוון ומאפשר. קישוריות ברמה גבוהה ובנייה בעירוב שימושים מושכל יאפשרו חיסכון, יעילות, חופש של חוויות ומפגשים של תושבים ותיקים וחדשים בחיי היום יום. פוטנציאל ההתחדשות העירונית עומד היום על כמיליון דירות בעשור. דירות שיביאו, ללא ספק, לאיזון בין הביקוש להיצע של דירות בישראל. בארצנו, בה הדיור הוא עדיין צורך קיומי והשטחים הפתוחים מצומצמים, רק התחדשות עירונית בעירוב שימושים איכותי ונכון תהווה פתרון אמיתי למצוקת הדיור.


תהליך תכנון של פרויקט בעירוב שימושים מיוחד ושונה מפרויקטים אחרים באותו היקף, והינו תהליך תכנון ספיראלי, בו אנחנו מתכננים רובד על גבי רובד את הפרויקט הנכון והמתאים לסביבה בה הוא נמצא. הפרויקט יוצר תחילה את המרחב הציבורי, האזור המסחרי ומבני הציבור ורק אחר כך פונה לאלמנטים היזמיים, המגורים והתעסוקה, מתוך מחשבה והסתכלות מהציבורי אל הפרטי-כיצד יחוו את הפרויקט תושבי השכונה וכיצד הוא יתרום לסביבתו. תכנון נכון בעירוב שימושים, יבטיח כי מרכזי הערים יהוו כר פורה לפעילות משולבת של עבודה, מסחר, פנאי, תרבות, חינוך ומגורים, תוך מימוש השאיפה לשלב פעילויות אלה בקרבת מקום ובמרחקי הליכה.

בנוסף לבניית דירות, מאפשר עירוב השימושים יצירת מרחב ציבורי בין קומות הבניין. לצד השימושים המוכרים לנו במבנים מעורבים - מסחר, משרדים ומגורים, ניתן לראות מגמה של הכנסת שימושים נוספים ושילובם במבנה, דוגמת מלונאות, תרבות , ספורט, חינוך ואף גינות ציבוריות בין הקומות. בשילוב נכון, לצד קומות המשרדים והמסחר מתאפשרת התנהלות מגורים חברתית, תוך שמירה על קהילתיות בין דייריו. תרומתו המשמעותית ביותר של פרויקט בעירוב שימושים הינה בכך שהוא מאגד ומאפשר תפקודים רבים באותו מיקום, ובכך חוסך אלפי שעות נסיעה לעבודה, לחוגים, בתי הספר, אירועי תרבות, בילוי וכו‘. עירוב שימושים הינו ביטוי ודוגמא לבנייה ירוקה בת קיימא, והיא לא רק בנייה לפי תקן, אלא אורח חיים ותפיסת עולם.

"התחדשות" בראש סדר העדיפויות, גם בעולם
בכל העולם נושא ההתחדשות העירונית עומד בראש סדר העדיפויות של מתכנני הערים והרשויות המקומיות, כולם שואפים לחדש את פני העיר ולהיפטר משיכונים מוזנחים שאינם תואמים את רמת החיים של המאה העשרים ואחת. ההתחדשות העירונית פועלת בצורה שונה בכל מקום, בין אם מדובר בכוחות השוק, יוזמות עירוניות או ממשלתיות. המחשבה צריכה להיות כיצד לעשות זאת בצורה מיטבית עבור כל המעורבים בדבר. דוגמא מהעולם לפרויקט התחדשות עירונית

בעירוב שימושים ניתן לראות במתחם Essex Crossing במרכז מנהטן, ניו יורק. הפרויקט יוקם על שטח של כ- 6 בלוקי בניינים ששימשו כחניון מכוניות לבאי האזור המוקף מבני תעשיה ושווקים. הפרויקט החדש הינו פרויקט בעירוב שימושים של מגורים ומסחר, הפרויקט יכלול 500 יחידות דיור במחירים ברי השגה לאוכלוסייה עם הכנסה נמוכה יחסית בתמהיל דירות מגוון. דיירי הפרויקט יהנו מחדר כושר, אזור שעשוע לילדים, אזור אחסון לאופניים. כחלק מעירוב השימושים יוקם במסגרתו גם מתחם דיור מוגן לאוכלוסייה המבוגרת. שטחים נוספים יוקצו לשטחי ציבור אשר יכללו בין היתר מסעדות, שטחי משרדים, חנויות, קולנוע ופארק ציבורי גדול. הפרויקט נמצא בשלבי בניה וצפוי להיות מוכן לאכלוס בשנת 2024. בואו נצא מהקופסא ונחדש את הערים האהובות שלנו בצורה יצירתית ואחראית.


*הכותב הוא אדריכל ב"כנען שנהב אדריכלים" מומחה בפינוי בינוי

שם הפרויקט: אאורה רמת השרון. הדמיה: כנען שנהב. כתובת הפרויקט: רחוב אילת רמת השרון

כתבות מובילות

נדל"ן

חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית האתגר האנושי

עו"ד רונן ירדני | 02/11/2014

"נוסף לכישורים ולידע משפטי, מימוני ומיסויי, יש חשיבות רבה לפן האישי-פרטי. במקרים רבים העו"ד והיזם נאלצים לנהוג כמעין פסיכולוגים. זאת, בעיקר כשמדובר בדיירים קשישים שמתקשים להתמודד עם המהפך הצפוי בשגרת חייהם עד תום הבנייה. החוק החדש נועד לתת מענה גם לבעיה זו דרך כמה מנגנונים

21 / יוני
נדל"ן

לשים את הדיירים בחזית התמ"א

עו"ד מיכה גדרון | 02/11/2014

תמ"א 38 היא אחת התוכניות המוכרות שידענו. אין כמעט אדם שתעצור ברחוב באופן אקראי ולא ידע להשיב שהתוכנית קשורה בחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. תמ“א 38 היא תוכנית המעניקה לעשרות אלפי משפחות אפשרות ריאלית לשדרג באופן משמעותי את איכות החיים שלהן, לקבל דירות חדשות או מורחבות, מעלית ושיפור הביטחון האישי בשל תוספת ממ“ד לדירה. לפיכך, תמ“א 38 היא תוכנית שבצד יתרונותיה התכנוניים המובהקים

21 / יוני