מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

השער לזירת ההתחדשות העירונית בישראל

       דורון כהן


הסיפור הטרגי של ענף הנדל"ן, בשנים האחרונות, הוא מצבם של קבלני הביצוע. דווקא בשנים שבהן השוק חווה (עד השנה) גידול בהתחלות בניה וביקושים מוגברים, האיתנות הפיננסית של חלק גדול מקבלני הביצוע נפגעה והרווחיות שלהם נשחקה עד כדי כך שהפכה לנמוכה מאוד או שלילית. מתחילת 2016 ,החלה מגמה חיובית של תמחורים טובים יותר במכרזי ביצוע, אבל קבלנים שעדיין סחבו או סוחבים פרויקטים הפסדיים עלולים לקרוס כתוצאה מזה. גם היזמים כיום מעדיפים לקחת קבלן שהציע תמחור סביר, ולא בהכרח את ההצעה הזולה ביותר, מתוך הבנה שנפילת הקבלן המבצע במהלך הפרויקט, תיצור ליזם הפסד גבוה יותר. יתרה מכך, קבלן מבצע המאופיין בלחץ תזרימי, יכול לבנות באיכות ביצוע נמוכה וגם כאן, ליצור ליזם הפסד. מגמה חיובית נוספת היא הגידול במחויבות של יזמים ברכש חו"ג עבור הקבלן המבצע או העמדת ערבויות לטובתו מול ספקים. שוק הנדל"ן אחראי באופן ישיר ועקיף לכ-1.2% מהצמיחה בשנת 2016. בישראל יש 12,162 קבלנים, מתוכם 11,271 הם קבלנים רשומים. כ-21% מהקבלנים מצויים ברמת סיכון גבוהה. בשנת 2017 נכנסו 463 קבלנים לקשיים, זהו קיטון של כ-14% לעומת אשתקד.

אנו מעריכים כי ישנן כמה מגמות מדאיגות בשוק, שיובילו לגל קריסות נוסף של קבלני ביצוע בינוניים. בשנה האחרונה, נכנסו קבלנים רבים לתחום ההתחדשות העירונית, מבלי שיש להם את הניסיון המתאים לביצוע פרויקטי תמ"א. מגמה נוספת היא ההאטה בהתחלות בניה בשוק החופשי, כתוצאה מהתקררות משמעותית בביקושים (ההתקררות בביקושים נובעת גם מעליית הריבית על המשכנתאות בבנקים). המדינה משווקת קרקעות רק במסלול של “מחיר למשתכן", כשחלק נכבד מהן בפריפריה. אי הוודאות בשוק הדיור החופשי היום היא הגבוהה ביותר בשנים האחרונות, הרבה יותר מתקופת מע"מ אפס או תקופות קודמות אחרות.

בשנים 2015 ו-2016 קרסו 63 קבלני ביצוע בינוניים-גדולים. קבלנים רבים החליטו בשנים האחרונות להגדיל את כמות הפרויקטים שהם עובדים עליהם, מתוך רצון לנצל יתרון לגודל. זה יצר תחרות מחירים גדולה בין קבלני הביצוע, באופן שהצעות המחיר שהם הוציאו שיקפו, כבר בתחילת הפרויקט, רווחיות נמוכה. במקום שבו מרבית הסיכונים בפרויקטי ביצוע מצויים אצל הקבלן המבצע, התמחור הנמוך מגביר את הסיכון אף יותר. הגידול בהיקפי הפרויקטים ובמספרם פגעה ברמת השליטה והבקרה בפרויקטים – גידול בפעילות מצריך מימון ושליטה ובקרה טובים יותר על כמות פרויקטים גדולה. במצב כזה, הפסד בפרויקט בינוני-גדול או בכמה פרויקטים קטנים, יכול להפיל את הקבלן המבצע. התארכות משך הבנייה גם היא מגבירה את הסיכון בפעילות ביצוע, היות ועלויות הפרויקט עולות על המתוכנן וגורעות מהרווחיות בפרויקט. עלייה במורכבות הפרויקטים, כתוצאה מהתגברות בניית רבי קומות ועלייה בסטנדרטים הנדרשים על פי חוק גם היא אלמנט מרכזי בעליית רמת הסיכון. הקטנת החשיפה של המערכת הבנקאית למתן אשראי מאזני לחברת ביצוע, נבע מעליית הסיכון ומהעדפה למימון פעילות הייזום בפרויקטים.

בשנת 2017 נכנסו 15 קבלני ביצוע בינוניים-גדולים לקשיים, לעומת 39 קבלני ביצוע בשנת 2016 .הירידה במספר קבלני הביצוע הבינוניים-גדולים שנכנסו לקשיים נבעה מתמחורים טובים יותר של פרויקטי ביצוע, מתחילת 2016 .ככל שהרווחיות גבוהה יותר, הקבלן המבצע יכול להתמודד טוב יותר עם בעיות לא צפויות בפרויקט ולא להפסיד. לעומת זאת, הנגישות של קבלני ביצוע למימון לא השתפרה כלל וההסתמכות על אשראי מספקים ממשיכה לעלות. בשנה האחרונה, נכנסו קבלנים רבים לתחום ההתחדשות העירונית, מבלי שיש להם את הניסיון המתאים לביצוע פרויקטי תמ"א. המחסור בכוח אדם מקצועי מוביל לעלייה בסיכון ביצוע, באופן שבו שגיאות ביצוע שוחקות את הרווחיות. מעבר לכך, התקררות הביקושים מובילה ללחץ מחירים כלפי מטה ולגידול בסיכון היזמי, מה שעלול ליצור בעיה תזרימית לקבלן הביצוע ולחץ מחירים עליו. מהדורה מיוחדת זו המובאת בפניכם, מספקת שער לזירת ההתחדשות העירונית בישראל ומשקפת במבט על את הנעשה בה, באמצעות מאמרים מקצועיים, סקירות ותחזיות, לצד פרופילי החברות המובילות את הענף בישראל והמנהלים העומדים בראשן. דן אנד ברדסטריט עוקבת כל העת אחר ענף הבנייה והנדל"ן בישראל, ומקווה להמשך צמיחתו ושגשוגו, כאחד ממנועי הצמיחה החשובים והמרכזיים של המשק הישראלי.

כתבות מובילות

נדל"ן

חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית האתגר האנושי

עו"ד רונן ירדני | 02/11/2014

"נוסף לכישורים ולידע משפטי, מימוני ומיסויי, יש חשיבות רבה לפן האישי-פרטי. במקרים רבים העו"ד והיזם נאלצים לנהוג כמעין פסיכולוגים. זאת, בעיקר כשמדובר בדיירים קשישים שמתקשים להתמודד עם המהפך הצפוי בשגרת חייהם עד תום הבנייה. החוק החדש נועד לתת מענה גם לבעיה זו דרך כמה מנגנונים

21 / יוני
נדל"ן

לשים את הדיירים בחזית התמ"א

עו"ד מיכה גדרון | 02/11/2014

תמ"א 38 היא אחת התוכניות המוכרות שידענו. אין כמעט אדם שתעצור ברחוב באופן אקראי ולא ידע להשיב שהתוכנית קשורה בחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. תמ“א 38 היא תוכנית המעניקה לעשרות אלפי משפחות אפשרות ריאלית לשדרג באופן משמעותי את איכות החיים שלהן, לקבל דירות חדשות או מורחבות, מעלית ושיפור הביטחון האישי בשל תוספת ממ“ד לדירה. לפיכך, תמ“א 38 היא תוכנית שבצד יתרונותיה התכנוניים המובהקים

21 / יוני