מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית האתגר האנושי

"נוסף לכישורים ולידע משפטי, מימוני ומיסויי, יש חשיבות רבה לפן האישי-פרטי. במקרים רבים העו"ד והיזם נאלצים לנהוג כמעין פסיכולוגים. זאת, בעיקר כשמדובר בדיירים קשישים שמתקשים להתמודד עם המהפך הצפוי בשגרת חייהם עד תום הבנייה. החוק החדש נועד לתת מענה גם לבעיה זו דרך כמה מנגנונים, בהם הקמת מינהלות עירוניות שיטפלו גם בפן האנושי-פסיכולוגי. הם יציגו לדיירים באובייקטיביות את הפוטנציאל של הפרויקט, ייתנו הסברים על ההליך הנכון לשמירת זכויותיהם ויסירו חששות טבעיים מהשינוי הצפוי" / עו"ד רונן ירדני*

                                               עו"ד רונן ירדני

אחת הבעיות המרכזיות כיום בשוק הנדל"ן בישראל היא העובדה שבאזורי הביקוש קיים מחסור משמעותי במגרשים פנויים וזמינים לבנייה. קיימות לא מעט ערים שמיצו כמעט לחלוטין את עתודות
הקרקע בתחומן, ולעיתים קרובות גם השטחים שעדיין נותרו פנויים אינם זמינים לבנייה, ומחייבים ביצוע עבודות פיתוח נרחבות. חלק גדול מערים אלה מתאפיינות בבנייה ותיקה, שאינה מתאימה לסטנדרטים ולצורכי המגורים בעת המודרנית, כגון מחסור בממ"דים, בחניה, ובראש ובראשונה עמידות בפני רעידות-אדמה. נסיבות אלה, כמו גם מצוקת הדיור החריפה שקיימת בישראל בעשור האחרון, והצורך ביצירת פתרונות דיור בטווח הזמן המיידי, לצד מדיניות מינהל התכנון לצמצם עד כמה שניתן את הפגיעה בשטחים פתוחים, הביאו לכך שתחום ההתחדשות העירונית הפך לנושא החם והמרכזי ביזמות הנדל"ן. מיזמים להתחדשות עירונית טומנים בחובם יתרונות רבים, ביניהם: שימור השטחים הפתוחים, חיזוק מרכזי הערים וניצול אופטימלי של משאב הקרקע. כמו כן, פרויקטים כאלה תורמים משמעותית לרווחתם של דיירי שכונות ותיקות, בדרך של שיפור תנאי המגורים והמרחבים הציבוריים, והם מאפשרים לערים לבצע מתיחת פנים ולהתחדש.

במקרים רבים פרויקטים של התחדשות עירונית נתקלים בחסמים שונים אשר מקשים על ביצועם, החל מהתנגדויות במוסדות התכנון, דרך חסמי מס ועד הצורך להתמודד עם בעלי דירות אשר מטבע הדברים חוששים מכניסה לפרויקט שכולל הריסה של דירת המגורים שבבעלותם. לאחר שנים שבהן השוק הפרטי הוביל את, התחום, בעיקר בפרויקטים של תמ"א-38 החליט המחוקק להגביר את מעורבותו באמצעות חקיקת ”חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית". במסגרת החוק, הוקמה רשות ממשלתית שתפעל להגדלת ולהאצת היקף הבנייה בדרך של התחדשות עירונית, ותהווה גורם ניטרלי שירכז את התחום על היבטיו השונים. רבות נכתב על השינויים המיסויים שהחוק טומן בחובו, שינויים אשר יגדילו את הכדאיות של פרויקטים מסוג זה, כמו גם על ההוראות שמאפשרות פטור ממכרז להקצאת קרקע נוספת (משלימה), לצורך יצירת כדאיות כלכלית לפרויקט, וכן הנחה בארנונה לגבי הדירות החדשות (שהן גדולות יותר).

לצד שינויים חשובים אלה, נקבעו בחוק, לראשונה, הוראות שנועדו לטפל בפן האנושי- פסיכולוגי של תחום ההתחדשות העירונית. בכך יש לדעתנו בשורה גדולה לתחום. רבים אמנם תולים את הקושי בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית בעיכובים תכנוניים הנובעים מסיבות שונות, אולם חלק משמעותי מהפרויקטים לא יוצאים לפועל גם בשל קשיים מהותיים במישור הפסיכולוגי-אישי. קרי, בשל קשיים במערכת היחסים שבין היזם לבעלי הדירות, ובין בעלי הדירות - בינם לבין עצמם. מניסיוננו הרב בטיפול בפרויקטים רבים של התחדשות עירונית, הן מטעם היזמים והן מטעם בעלי הדירות, ברור כי מלבד כישורים וידע משפטי נרחב בתחום התכנון והבנייה, ובנושאי ההסכמים, המימון והמיסוי, קיימת חשיבות מכרעת דווקא לפתרון בעיות במישור האישי. ואכן, במקרים רבים אנו עדים לכך שעורך-הדין המטפל בפרויקט וכן גם היזם,נאלצים לתפקד גם כמעין פסיכולוגים. דברים אלה הופכים סבוכים יותר, כאשר הפרויקט כולל דיירים מבוגרים, שלהם קשה יותר להתמודד עם השינויים שמגלם בחובו פרויקט של התחדשות עירונית - הריסה ובנייה חדשה, ופינוי הדיירים המבוגרים לדירה חלופית עד לתום הבנייה.

חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נועד להתמודד עם בעיה זו באמצעות מספר מנגנונים. ראשית, החוק קובע הוראות להקמת מינהלות עירוניות ברשויות המקומיות. תפקידן של מינהלות אלה לטפל בפן האנושי-פסיכולוגי של תחום ההתחדשות העירונית, ולהציג לבעלי הדירות, באופן אובייקטיבי ונטול פניות, את הפוטנציאל של הפרויקט, וכן לתת להם הסברים באשר לתהליך הנכון שיש לבצע כדי לשמור על זכויותיהם ולהסיר את החשש הטבעי מהשינוי הצפוי. מנגנון חשוב נוסף שנקבע בחוק הוא ”הממונה על פניות דיירים". אחת
הבעיות הגדולות שמאפיינות פרויקטים של התחדשות עירונית היא פערי המידע והכוח בין היזם לבין הדיירים. פערים אשר גורמים לא פעם לחוסר אמון בין הצדדים ולמחלוקות אשר מונעות את קידום הפרויקט. תפקידו של הממונה הוא לברר פניות של דיירים בעניינים הנוגעים לפרויקטים של התחדשות עירונית. מדובר, בין היתר, בעניין התנהגות יזמים, מארגנים,
מינהלות עירוניות ודיירים אחרים כלפיהם, וכן טענות לגבי הפעלת לחץ בלתי סביר על דייר כדי שיצטרף לפרויקט.

אנו סבורים, כי הוראות חשובות אלה שנקבעו לראשונה בחוק, הנוגעות לאספקטים האנושיים שמהווים חלק בלתי נפרד ומרכזי בכל פרויקט של התחדשות עירונית, יתרמו מאוד לקידום ולהאצת פרויקטים מסוג זה. יצירת מסגרות נגישות ואובייקטיביות שירכזו את המידע בתחום ויהוו כתובת לפניות הציבור בעניין, יקלו על חששות הדיירים ויאפשרו את הסרת החסמים הפסיכולוגיים הקיימים.
*הכותב הוא שותף מוביל במחלקת התכנון והבנייה של משרד המבורגר עברון ושות‘ וחבר באקזקוטיבה של המשרד

 

כתבות מובילות

נדל"ן

חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית האתגר האנושי

עו"ד רונן ירדני | 02/11/2014

"נוסף לכישורים ולידע משפטי, מימוני ומיסויי, יש חשיבות רבה לפן האישי-פרטי. במקרים רבים העו"ד והיזם נאלצים לנהוג כמעין פסיכולוגים. זאת, בעיקר כשמדובר בדיירים קשישים שמתקשים להתמודד עם המהפך הצפוי בשגרת חייהם עד תום הבנייה. החוק החדש נועד לתת מענה גם לבעיה זו דרך כמה מנגנונים

21 / יוני
נדל"ן

לשים את הדיירים בחזית התמ"א

עו"ד מיכה גדרון | 02/11/2014

תמ"א 38 היא אחת התוכניות המוכרות שידענו. אין כמעט אדם שתעצור ברחוב באופן אקראי ולא ידע להשיב שהתוכנית קשורה בחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. תמ“א 38 היא תוכנית המעניקה לעשרות אלפי משפחות אפשרות ריאלית לשדרג באופן משמעותי את איכות החיים שלהן, לקבל דירות חדשות או מורחבות, מעלית ושיפור הביטחון האישי בשל תוספת ממ“ד לדירה. לפיכך, תמ“א 38 היא תוכנית שבצד יתרונותיה התכנוניים המובהקים

21 / יוני