מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

הדגש עובר מזכויות הבנייה לתכנון הדירה

"בעבר הדיירים התמקדו בזכויות המגיעות להם, אך כיום, היות שהחוקים לגבי הזכויות ברורים, העניין עבר לתחום התכנון והם בוחנים מי מציע את התכנון האופטימלי של הבניין והדירה, שבו יש מקום למו"מ. הדיירים שמים דגש על התכנון המיטבי לפי סל הזכויות הידוע מראש. כך שעל היזמים להציג תכנון מלא ומדויק ועל הדיירים לבחון את ההצעה בקפידה ע"י אנשי מקצוע ואדריכל. חלפו הימים שבהם הדיירים הסתפקו בהבטחות כלליות, שכלול השוק שינה את כללי המשחק" / רון חן*

            רון חן


ענף ההתחדשות העירונית לעולם אינו קופא על שמריו. אחת למספר חודשים מתעדכנים חוקים חדשים ורגולציות, תנודות של כניסת משקיעים לענף, מודלים שונים של אדריכלות, ובשנים האחרונות חלים גם שינויים בתפיסות הדיירים ובהיבטים שלהם לגבי הפרויקט. מבחינת ההיבט של הדיירים, אחת התמורות המרתקות בתחום ההתחדשות העירונית שהתרחשה לאחרונה, מתייחסת לדגשים שבהם הדיירים מתמקדים בפרויקטים. אם בעבר הדיירים התמקדו בעיקר בזכויות שיקבלו מכוח תמ"א-38 , היום ניכר כי הדגש העיקרי שלהם עבר לתכנון הבניין והדירה, וחשוב להם יותר מי יציע להם את התכנון האידיאלי. מעניין לראות, כי בחינת התכנון ע"י הדיירים נעשית החל מתכנון הבניין כולו, ועד לחדר הכביסה בדירה. כך, יזמים שאינם יכולים לספק לדיירים פרזנטציה של תכנון מלא, לא יישארו בזירת ההתחדשות.

בעבר, הזכויות בפרויקטים של תמ"א-38 היו אמורפיות ומעורפלות משהו, אך כיום הוודאות כמעט מושלמת. החוקים והכללים ברורים מאוד, במיוחד בערים שבהן פועלת
תוכנית-מתאר מקומית סדורה, כך שאין כמעט הפתעות ושינויים לא צפויים. זו אחת הסיבות לכך שנושא הזכויות די מיצה את עצמו מבחינת הדיירים בפרויקטים הללו, והם פנו לתחום אחר שבו תהיה להם יותר שליטה ומעורבות. מאחר שישנה כיום ודאות תכנונית של יותר מ-90% לגבי זכויות הבנייה בפרויקטים של ההתחדשות העירונית, העניין כבר לא סובב
עוד ובעיקר סביב זכויות הדיירים, והשליטה שלהם עוברת לתחום התכנון, שבו יש הרבה מקום למשא-ומתן. הדגש של הדיירים כיום הוא על מי שמציע את התכנון האופטימלי והאיכותי ביותר, בהתאם לסל הזכויות הידוע מראש. ולכן, במסגרת התחרות בין היזמים שנערכת על-ידי מכרזי דיירים, על היזמים להציג, בין היתר, תכנון מלא ומדויק כבר בשלב זה. את ההצעות השונות על הדיירים לבחון בקפידה, באמצעות אנשי מקצוע ובראשם האדריכל.

חלפו הימים שבהם הדיירים הסתפקו פעמים רבות בהבטחות היזם באשר לקווים הכלליים של הבניין והדירה, בלי שהוצג בפניהם תכנון מדויק. זאת, בין היתר משום שבעבר לא ידעו
בוודאות מה יהיו זכויותיהם בסוף התהליך, וכיום המצב השתנה וכולם יודעים במה מדובר. דוגמה לתכנון לקוי מהעבר - אם הובטחה לדיירים דירה של 100 מ"ר עם שתי חניות ומחסן, אך בפועל לא ניתן היה ליישם זאת, הדגש על התכנון לא היה מעשי. היום, השתכללות השוק בעיקר באזורי הביקוש, משנה את כללי המשחק לחלוטין. כך, יזמים שאינם מוכיחים יציבות כלכלית, גב פיננסי איתן ויכולות בשטח, נפסלים עוד לפני שלב המכרז. אלו שכן עולים להתמודד במכרז, יציגו לדיירים סל זכויות דומה מאוד, שכן רמת הרווחיות הנדרשת ידועה. לשחקנים הרציניים ברור עד לאן מותר להם לחתור, והכול מתנקז לפונקציונליות התכנונית. מכאן שהמבחן המרכזי הוא רמת תכנון הבניין המוצגת לדיירים ובעיקר איכות ופונקציונליות הדירה. לצורך כך, על היזם להגיע לשלב הפרזנטציה עם תכנון מלא ומדויק, ומי שאינו מסוגל לכך ייצא מהשוק. 

הדיירים שהפכו עם הזמן למתוחכמים יותר מצטיידים כיום ובצדק, בצוות של יועצים מקצועיים, ובראשם אדריכל ומפקח שיודעים לבחון ולדרג את טיב ההצעה. יזם שלא יוכל
להתאים את עצמו למצב החדש, אינו בנוי להשקעה כזו במכרזים ”הגבוהים" שאליהם הוא מנסה לגשת. עדיף לו שיבחר לפעול ולהתחרות באזורים שבהם לא נדרשת רמת
תכנון כזו בשלבים של טרום בחירת היזם.
*הכותב הוא מנכ"ל ובעלים של חברת אנשי העיר המתמחה בייזום פרויקטים של התחדשות עירונית במרכז הארץ

כתבות מובילות

נדל"ן

חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית האתגר האנושי

עו"ד רונן ירדני | 02/11/2014

"נוסף לכישורים ולידע משפטי, מימוני ומיסויי, יש חשיבות רבה לפן האישי-פרטי. במקרים רבים העו"ד והיזם נאלצים לנהוג כמעין פסיכולוגים. זאת, בעיקר כשמדובר בדיירים קשישים שמתקשים להתמודד עם המהפך הצפוי בשגרת חייהם עד תום הבנייה. החוק החדש נועד לתת מענה גם לבעיה זו דרך כמה מנגנונים

21 / יוני
נדל"ן

לשים את הדיירים בחזית התמ"א

עו"ד מיכה גדרון | 02/11/2014

תמ"א 38 היא אחת התוכניות המוכרות שידענו. אין כמעט אדם שתעצור ברחוב באופן אקראי ולא ידע להשיב שהתוכנית קשורה בחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. תמ“א 38 היא תוכנית המעניקה לעשרות אלפי משפחות אפשרות ריאלית לשדרג באופן משמעותי את איכות החיים שלהן, לקבל דירות חדשות או מורחבות, מעלית ושיפור הביטחון האישי בשל תוספת ממ“ד לדירה. לפיכך, תמ“א 38 היא תוכנית שבצד יתרונותיה התכנוניים המובהקים

21 / יוני