מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

רק רוח גבית חזקה להתחדשות תוכל להשיג את יעדי תוכנית 2040

"כולם מבינים שיש לתמוך, לדחוף ולחזק את ההתחדשות והבנייה. אך המרחק בין הרצון וההבנה לעמידה ביעדים רחוק מאוד. יש כאן כשלים כמו: 1. שלטון מרכזי חלש שמוביל לשלטון מקומי חזק. על המדינה לממש את היעדים שקבעה - לשבת עם ראשי ערים, לתת להם כלים, ולאפשר להתחדשות לפרוח. 2. ביורוקרטיה. בלתי אפשרי לעבוד ככה - ההמתנה לדיוני ועדות, היתרים, ואי-אכיפת תקנות. 3. יזמים חאפרים. התחרות גרמה למתן הצעות עתק. יש להפסיק את מחול השדים הזה / אסף סימון*

                    אסף סימון


בחודש מאי 2017 אישרה ממשלת ישראל את התוכנית האסטרטגית לדיור, ששמה ”תוכנית 2040 “. לראשונה מאז קום המדינה נקבעה תוכנית סדורה הסוקרת את מצבו של ענף הדיור בישראל, מנתחת את יכולת הענף לתת מענה לצרכים העתידים, ומציבה יעדים ברורים לשנים הבאות. המסקנה העולה מהתוכנית היא - צורך, בכ 1.5- מיליון יח“ד חדשות עד לשנת 2040 רק כדי לעמוד בביקוש הקיים. זאת, בלי להביא בחשבון תרחישי עלייה של יהודים מארצות העולם, פגיעה בדיור קיים כתוצאה מרעידות-אדמה או מלחמות ועוד. כלומר,
גידול של 60% במלאי הדיור הקיים במדינת ישראל תוך 23 שנה בלבד. נתוני התוכנית מדברים על מחסור קיים של יותר מ-400 אלף יח“ד, בהנחה שכל השטחים הפתוחים המתוכננים ינוצלו, וקצב ההתחדשות העירונית יימשך אף הוא בקצב הנוכחי. המסקנה הזועקת מתוכנית זו היא - שרק אם תינתן רוח גבית חזקה לתחום ההתחדשות עירונית בשנים הבאות, המדינה תצליח לעמוד ביעד המינימלי של תוספת של 1.5 מיליון דירות עד לשנת 2040. לכן, אין עוררין היום שתחום ההתחדשות העירונית הפך להיות הנושא החם ביותר בענף הנדל“ן. כולם רוצים להיות חלק ממנו. כולנו מבינים שיש לתמוך, לדחוף ולחזק את ההתחדשות והבנייה. אולם המרחק בין הרצון וההבנה תוך ניצול המשאבים הקיימים, לבין העמידה ביעדי התוכנית, עדיין רחוקים מרחק שנות אור.

הכשלים הקיימים והיכולת למצוא להם מענה
אסקור כאן בקצרה את הכשלים הקיימים בשוק, והיכולת למצוא להם מענה ולדחוף את הענף צעד וחצי קדימה לעמידה ביעדי הביצוע.
1. שלטון מרכזי חלש מדי מוביל לשלטון מקומי חזק - ב“תוכנית 2040 “ הציבה המדינה יעדים כמותיים לתחום ההתחדשות. די להביט בנתונים של מחוז המרכז
לדוגמה, שבו היקף התחלות הבנייה בתחום ההתחדשות הוא 10% כיום, למול יעד של 55% בשנת 2036 . וכך, לגבי כל מחוז ומחוז. לכן, המדינה קבעה יעדים ועליה לממש
את ביצועם. אך אין צורך לנקוט פעולות כוחניות או חד-צדדיות, אלא לשבת עם השלטון המקומי, להעניק לו את הכלים הנדרשים, החל מתקני כוח-אדם ועד לתקציבים. כלומר, לאפשר להתחדשות לשגשג ולפרוח ולטפל בהתנגדויות מקומיות בכלים שניתנו לשלטון המרכזי. אין זמן לטעויות.

2. הביורוקרטיה - בקרב מדינות ה-OECD אנו ”זוכים“ בהישג ההובלה במחדל של עומס ביורוקרטי בתחום הבנייה. נדרש כאן פתרון יצירתי. כולם צודקים, ’פקידי היערות‘ ו‘פקידי התשתיות‘ וכו‘, אולם בסופו של דבר זה בלתי אפשרי לעבוד ככה. לוחות-הזמנים הם בלתי נגמרים, החל מהמתנה לדיוני ועדות, דיוני ערערים, שלבי הוצאת היתרים, ועד תקנות קיימות שלא חלות עליהן אכיפה. חייבים לקבוע יעדים מדידים לכל עיר בכל רבעון ורבעון. זאת, עד למימוש התוכנית האסטרטגית. ובמקרים של אי-עמידה ביעדים, מקומה של המדינה
להתערב ולהפעיל כוח.

3. היזמים - התחרות הגוברת והרצון לזכות בנתח גדול מהשוק, גרמה לחלק מהיזמים לאבד את הרסן, ולשחרר הצעות בלתי ניתנות למימוש; ולו רק כדי לשכנע דיירים להצטרף. חייבים להפסיק את מחול השדים הזה. גם אם זה נשמע לא פופולרי, יש לשים גבול עליון להצעות בתחום ההתחדשות. רק ניסיון ויכולת לממש ישתלבו במשחק, ולא הבטחות סרק.
עלינו להחליט שתחום ההתחדשות העירונית הוא העתיד וההכרח הקיומי שלנו כמדינה. לכן, יש לבחון אם השחקנים בזירה אכן יכולים לשאת בנטל ההוכחה. הבטחות סרק, שלא ממומשות גורמות לאיבוד אלפי שעות שיורדות לטמיון בפרויקטים שחברו אליהם גופים לא מקצועיים, החל מניהול הדיירים, דרך עו“דים, וכלה ביזמים, קבלנים וכו‘. כשם שהמדינה לא מאפשרת לקבלן ללא סיווג וניסיון מוכח לבנות לה גשר או מערכת כבישים, כך צריך להיות בתחום ההתחדשות העירונית.

4. פרדוקס המחירים - ישראל שואפת לרסן ולהפחית את מחירי הדיור. מנגד, היכולת לקדם תוכניות התחדשות עירונית שלא במסגרת ’תוכנית הרבעים‘ בתל-אביב, מתבססות כיום על הערכות מחירים קיימות במקרה הטוב; ובמקרים של יזמים פחות מקצועיים, על המשך עליית מחירים. כך שאם מטרת העל של הממשלה להורדת מחירים, תצליח, אנו מרחיקים אזורים שלמים מתחום הכדאיות הכלכלית של ההתחדשות העירונית. זאת, שלא לדבר על אזורי הפריפריה. אם אכן תהיה ירידת מחירים, על המדינה להיערך עם סל פתרונות לירידה בכדאיות הכלכלית - החל מהטבות מס, רשת ביטחון וכל פתרון יצירתי אחר. אחרת היא לא תצליח לעמוד ביעדי התוכנית.

לסיכום - האינטרס הוא משותף למדינה, לבעלי הדירות ולבוני הארץ. כולם צריכים לשלב ידיים במאמץ הלאומי כדי לעמוד ביעדי הדיור. נדרשת יד מכוונת שתפעל על-פי כללים ברורים ובעלי המשכיות. הניצנים הראשונים כבר מורגשים בשטח. הקמת המינהלת להתחדשות, פתיחות בקרב ראשי ערים רבים הדואגים לתושביהם, והרוח החדשה במסדרונות השלטון. אלו חייבים לצמוח ולפרוח עד לאחרון העוסקים בתחום. משימה מורכבת, אך אפשרית. מספיק שנרים את הראש מפיסת הקרקע שלנו לעבר ניו- יורק, לונדון, טייוואן, ומאות ערים נוספות
וניווכח שבעזרת ניהול נכון, זה אפשרי.
*הכותב הוא מנכ"ל אפריקה התחדשות עירונית

כתבות מובילות

נדל"ן

חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית האתגר האנושי

עו"ד רונן ירדני | 02/11/2014

"נוסף לכישורים ולידע משפטי, מימוני ומיסויי, יש חשיבות רבה לפן האישי-פרטי. במקרים רבים העו"ד והיזם נאלצים לנהוג כמעין פסיכולוגים. זאת, בעיקר כשמדובר בדיירים קשישים שמתקשים להתמודד עם המהפך הצפוי בשגרת חייהם עד תום הבנייה. החוק החדש נועד לתת מענה גם לבעיה זו דרך כמה מנגנונים

21 / יוני
נדל"ן

לשים את הדיירים בחזית התמ"א

עו"ד מיכה גדרון | 02/11/2014

תמ"א 38 היא אחת התוכניות המוכרות שידענו. אין כמעט אדם שתעצור ברחוב באופן אקראי ולא ידע להשיב שהתוכנית קשורה בחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. תמ“א 38 היא תוכנית המעניקה לעשרות אלפי משפחות אפשרות ריאלית לשדרג באופן משמעותי את איכות החיים שלהן, לקבל דירות חדשות או מורחבות, מעלית ושיפור הביטחון האישי בשל תוספת ממ“ד לדירה. לפיכך, תמ“א 38 היא תוכנית שבצד יתרונותיה התכנוניים המובהקים

21 / יוני