מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

מהפכת ההתחדשות העירונית יצרה שינוי אמיתי במרחב האורבני

"המהפכה כאן, נוכחת, קיימת ויעדיה לא הושלמו במלואם. ההתחדשות העירונית משביחה את מרכזי הערים מהרבה בחינות, ונותנת מענה ל- 3 צרכים אקוטיים: 1. פוטנציאל לתוספת אלפי יח"ד באזורי הביקוש 2. הזרמת חיים חדשים למרכזי הערים. 3. ריענון אדריכלי והשקעה בתשתיות של מבני מגורים ישנים עבור הקהילה כולה" / אבי רוזן*

  

        אבי רוזן


אין ספק, מדובר במהפכה. מהפכה של ממש שיצרה שינוי אמיתי במרחב המחייה האורבני בערים הגדולות בעשור האחרון. מהפכת ההתחדשות העירונית כאן, נוכחת, קיימת ויעדיה עדיין לא הושלמו. תוך עשור שנים הפך תהליך שנולד מתוך רצון של המדינה לחזק מבנים ישנים מפני רעידת אדמה, לפוטנציאל אדיר בעל ערכים אמיתיים מוצקים ליצירת איכות חיים והזרמת חיים חדשים למרכזי הערים ולשכונותיהן הוותיקות. מדובר בתוספת פוטנציאלית שתהווה מרכיב משמעותי מהיקף תוספת יחידות הדיור בישראל בעיקר כשמדובר על היקפי הבניה שבמרכז הארץ. לפרויקטים של התחדשות עירונית יש חלק גדול ומרכזי בעובדה שהם תורמים לחידוש הפיזי של המבנים זאת לצד העובדה שפרויקטים אלה תורמים תרומה אמיתית לחידוש הערים, שיפור התשתיות והכנסת משפחות חדשות אל תוך מרכזי הערים. העובדה שהתהליך מחזק את היכולות הכלכליות של מגוון אוכלוסיות איננו העיקר. לשיפור באיכות החיים על כל המשתמע מכך יש חשיבות מכרעת: בעלי הנכסים נהנים מתהליך המעניק מענה לנושא התשתיות הישנות. השכונה או הרובע מקבלים זריקת חיזוק בדמות אוכלוסייה חזקה שמצטרפת לשכונה ובחלק מהמקרים מדובר במשפחות צעירות שזו להם דירתם הראשונה, הנכנסת למקום ומחייה אותו.

ההתחדשות העירונית משביחה את מרכזי הערים: מי שקונים את הדירות החדשות היא בין היתר אוכלוסייה חדשה של זוגות צעירים, משפחות צעירות, כך שהשכונה משנה את פניה גם חברתית. בין אם המדובר בפינוי-בינוי של שכונות ישנות ובין אם בחיזוק מבנים ישנים על בסיס תמ“א 38 לסוגיו, ההתחדשות העירונית מעניקה מענה לשלושה צרכים אקוטיים בנושא מצוקת הדיור בישראל, נושא שהיווה את אחד מהנושאים המרכזיים בהם עסקו קברניטי הדיור. המענה הראשון הוא תוספת של אלפי יח“ד באזורי הביקוש, המענה השני הנו הזרמת חיים חדשים והתחדשות למרכזי הערים והמענה השלישי הוא ריענון אדריכלי לשכונות הוותיקות ושיפור התשתיות. יש כאן בשורה חברתית הבאה להעצים את הדיירים שאין באפשרותם להחיות מחדש בכוחות עצמם את בנייני המגורים שלהם, ולעיתים – את השכונה כולה בה הם מתגוררים. תהליך ההתחדשות העירונית הפך בעשור האחרון לנושא המרכזי בכל הקשור לפתרונות הדיור וזאת לאור מצוקת הקרקעות בלב הערים הגדולות. לאחרונה אנו עדים למגמה חזקה על פיה כל מכרזי המנהל מופנים למסלול מחיר למשתכן. מרבית המכרזים מופנים לקרקעות בפריפריה ומטבע הדברים פונים לזוגות צעירים. ברור שמלאי הקרקעות המתוכננות הולך ואוזל והפתרון לבעיה מצוי בהגדלת היקפי האישורים להתחדשות עירונית.

נכון להיום, הבניה במסגרת התחדשות עירונית מהווה רק כ- 12% מהיקפי הבניה (פינוי בינוי, תמ“א 1 ותמ“א 2) ובניה במסגרת פינוי בינוי מהווה רק 4% . הערים המובילות בכמות הפרויקטים להתחדשות עירונית שיצאו לפועל נמצאות באזורי הביקוש במרכז הארץ ולא בפריפריה משיקול כלכלי. תכנית ההתחדשות העירונית לסוגיה נולדה כתוצאה מהרצון להתמודד עם מצב המבנים במקרה של רעידות אדמה. עלינו לזכור שוב כי מהות כל התוכנית להתחדשות עירונית החלה בהכרה בעובדה כי בישראל יש אלפי בניינים במצב קטסטרופלי, 50– שלא השקיעו בהם מאז הוקמו לפני 40 שנה. מתוך כ- 80,000 מבנים ישנים העומדים בקריטריונים של התחדשות עירונית, רק כ- 2,000 טופלו בפועל במסלולי התמ“א השונים בעשור האחרון. דו“ח יישום תמ“א 38 שמפרסם משרד הפנים מדי שנה מצביע כי נכון לשנת 2013 מתוך 1,059 בקשות להיתר שהוגשו בכל הארץ – 570 הוגשו בתל אביב, 225 בחיפה ו־ 185 במחוז מרכז. במחוז דרום, לשם השוואה, הוצאו בשנה זו רק 32 היתרים ובמחוז צפון המספר עמד בשנת 2013 על 17 בקשות בלבד. היקפי הבניה הנמוכים להם אנו עדים רק ממחישים את גודל הפוטנציאל של ההתחדשות העירונית.

בדו“ח של צוות שהורכב מאנשי מנהל התכנון, המועצה הלאומית לכלכלה ומשרדי השיכון והאוצר, המתבסס על דיוני צוות אסטרטגי בנושא הדיור שהקימה הממשלה ביוני 2015 , נכתב כי: ”ללא התחדשות עירונית בהיקפים גדולים יותר משמעותית נעמוד בפני קטסטרופה תכנונית של אזילת השטחים הפתוחים לבינוי במרכז הארץ....נעמוד בפני קטסטרופה תכנונית במרכז הארץ... הדבר יוביל לעלייה חדה במחירי הדירות במטרופולין תל אביב...“ שימו לב: הדגש הוא על - ”מרכז הארץ“. מצוקת הדיור אינה רק נחלתם של תושבי המרכז. פרויקטי הבנייה במסגרת הגרלות ”מחיר למשתכן“ באזורי הפריפריה אינם יכולים לספק את מלוא הביקוש של הזוגות הצעירים החיים בהן. מה אם כן ניתן לעשות על מנת שלא רק הערים החזקות המרכז הארץ ייהנו ממהפכת ההתחדשות העירונית המבורכת? המדינה היא זו שעליה חלה החובה לפתח כלים ותמריצים מפתים ליזמים לפנות לאזורי הפריפריה בפרויקטים של התחדשות עירונית לסוגיה.

בעולם עסקי יזמי קשוח שבו שורת הרווח היא הקובעת, יהיה קשה לצפות מיזמים פרטיים ליזום פרויקטים של התחדשות עירונית ביישובי הפריפריה בדרומה ובצפונה של הארץ, מתוך אלטרואיזם חברתי. נדרשת תכנית. תכנית נועזת, מקורית, יצירתית, המתרגמת את עיקרון ”מחיר למשתכן“ לזירת ההתחדשות העירונית בפריפריה, באופן שימשוך אליו הן יזמים וקבלנים, חברות גדולות, בשיתוף הרשויות השונות. רק הכרה שבפריפריה נדרשת חשיבה אחרת היא זו שתקדם פרויקטים באותם המקומות שהרשות המקומית מוצאת לנכון שיש לחזק. הגדלת זכויות בניה, מתן קרקעות משלימות לצורך יצרת פרויקטים בבינוי פינוי (גם הקלה כלכלית ליזם וגם מתן מענה למשפחות שלא מעוניינות ”לנדוד“ בתקופת הבניה), הסתכלות אחרת על נושא היטל ההשבחה ועוד. או אז נוכל להכריז כי מהפכת ההתחדשות העירונית היא מהפכת ענק שהטיבה לא רק עם הידלדלות השטחים המתמעטים במרכז הארץ, אלא גם עם הצורך בחידוש פרויקטים ישנים בהם בחלק מהמקרים הבניינים במצב הנדסי גרוע ובעלי הדירות זקוקים להתחדשות העירונית כדי להטיב עם איכות חייהן.
* הכותב הוא משנה למנכ"ל חברת נכסים ובניין מגורים נוה

כתבות מובילות

נדל"ן

חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית האתגר האנושי

עו"ד רונן ירדני | 02/11/2014

"נוסף לכישורים ולידע משפטי, מימוני ומיסויי, יש חשיבות רבה לפן האישי-פרטי. במקרים רבים העו"ד והיזם נאלצים לנהוג כמעין פסיכולוגים. זאת, בעיקר כשמדובר בדיירים קשישים שמתקשים להתמודד עם המהפך הצפוי בשגרת חייהם עד תום הבנייה. החוק החדש נועד לתת מענה גם לבעיה זו דרך כמה מנגנונים

21 / יוני
נדל"ן

לשים את הדיירים בחזית התמ"א

עו"ד מיכה גדרון | 02/11/2014

תמ"א 38 היא אחת התוכניות המוכרות שידענו. אין כמעט אדם שתעצור ברחוב באופן אקראי ולא ידע להשיב שהתוכנית קשורה בחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. תמ“א 38 היא תוכנית המעניקה לעשרות אלפי משפחות אפשרות ריאלית לשדרג באופן משמעותי את איכות החיים שלהן, לקבל דירות חדשות או מורחבות, מעלית ושיפור הביטחון האישי בשל תוספת ממ“ד לדירה. לפיכך, תמ“א 38 היא תוכנית שבצד יתרונותיה התכנוניים המובהקים

21 / יוני