מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

יזם וקבלן תחת קורת גג אחת

היתרונות בבחירת יזם שהוא גם קבלן מבצע בפרויקטים של התחדשות עירונית / הראל פרץ*

 

  

        הראל פרץ


לאחרונה אנו עדים לדרישה הולכת וגוברת מצד דיירים ליזם שהוא גם קבלן מבצע בפרויקטים של התחדשות עירונית. מגמה זו נובעת מיתרונותיה המובהקים על פני מודלים אחרים ולנוכח תקלות רבות בענף שנגרמות בעת הפרדה בין החברה היזמית לקבלנית. כאשר דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית מתקשרים עם יזם שהוא גם קבלן, הם למעשה מתנהלים לאורך כל התהליך (משפטי, תכנוני, ביצוע, בדק) מול גורם אחד, והפרויקט בכל שלביו מתנהל תחת קורת גג אחת - One Stop Shop. לעומת זאת, בפרויקטים אשר בהם היזם אינו הקבלן, ברוב המקרים הקבלן שייבחר על ידי היזם יהיה מי שנתן ליזם את הצעת המחיר הזולה ביותר. דבר זה חושף את הדיירים לסיכון של איכות ירודה בביצוע העבודות בשלב הקריטי ביותר של הפרויקט. נוסף על כך, ממשקים רבים של הדייר בשלב הביצוע ובמשך שנת הבדק הם למעשה מול הקבלן ולא מול היזם, וכך עשויים הדיירים להישאר באי-ודאות לגבי הגורם שמולו יתנהלו בהמשך הדרך.

בחינה מעמיקה כבר בשלב הראשוני ועקביות באיכות הביצוע
חשוב לזכור שכל פרויקט יזמי בתחום הנדל"ן הוא בסופו של דבר פרויקט קבלני, ושלב הביצוע הוא השלב החשוב ביותר עבור הדיירים. בפרויקט שבו היזם הוא גם המבצע, יכולים הדיירים, בטרם יבחרו את היזם שיוביל את הפרויקט, ללכת ולהתרשם מהפרויקטים שביצע היזם-קבלן ולבחון באופן בלתי אמצעי את האיכות וסטנדרט הבנייה בפועל. לעומת זאת, קשה מאוד להתרשם מאיכות ומעקביות הביצוע בפרויקטים של יזם שאינו קבלן מכיוון שבכל פרויקט הוא עובד עם קבלן אחר. במילים אחרות – כשהיזם הוא גם הקבלן הדייר חשוף כבר מהשלב הראשון לאיכות המוצר הסופי. בחברות שהן גם מבצעות, כל הידע המקצועי הדרוש לצורך קידום הפרויקט נמצא בחברה, ולפני שמאשרים פרויקט כלשהו הוא עובר את אישור כל המחלקות הרלוונטיות. להלן התחנות שעובר פרויקט בתהליך האישור, כפי שהדבר מתבצע בקבוצת גבאי:

1. התכנון – נבדק על ידי האדריכל הראשי בחברה, שבוחן למעשה את אדריכל הפרויקט בהקשר התכנוני ומנתח את הקשיים הרלוונטיים בפרויקט, כגון זכויות בנייה, צורת המגרש, מרתפים, מפגעים סביבתיים, אילוצים סביבתיים כמו עמודי חשמל ועצים שצריך לשמרם או להעתיקם, אילוצי תנועה ועוד. כל אלו עשויים לגרום להוצאות רבות שיש להתחשב בהן כבר בשלב מוקדם בתכנון הפרויקט.

2. התחשיב הכלכלי – המחלקה הכלכלית עורכת תחשיב כלכלי לפרויקט ומטמיעה בדוח האפס את כל הנתונים הרלוונטיים שהתקבלו מהמחלקות השונות.

3. אומדן עלויות ביצוע – מחלקת הביצוע בוחנת ומגדירה את אופי הפרויקט ועורכת אומדן עלויות ביצוע בהתאם למיקום הפרויקט ולקריטריונים נוספים.

4. הפן המשפטי – נבחן בפרויקט על ידי היועצים המשפטיים של החברה כבר בשלב הראשוני בהיבטים של נסח הטאבו ומיפוי מאפיינים וקשיים, כגון כינוסי נכסים, הערות אזהרה,
ירושות, דיירים בעלי יותר מדירה אחת בפרויקט (דבר שגורר מס), בנייה לא חוקית, האם הקרקע היא קרקע מנהל או פרטית, האם יש דיור ציבורי בפרויקט, היקף המשכנתאות לדיירים
בפרויקט ועוד.

5. החלטה – לבסוף, ולאחר התחשבות בדעות של כלל המחלקות, מתקבלת החלטה מושכלת אם לקדם את הפרויקט, וכאשר ההחלטה חיובית, נקבעים גם התנאים לכך. כל התחנות הללו, אשר דרכן כאמור עובר הפרויקט עוד בשלב הראשוני, מצמצמות את הסיכון בהקשר של ישימות הפרויקט. לצערנו, במציאות הנוכחית פרויקטים רבים בתחום אינם נבחנים לעומק בשלב מוקדם, ולכן קיים סיכון גבוה להתממשות הפרויקט. כתוצאה מכך נגרם בזבוז זמן יקר לדיירים והוצאות רבות מצד היזם.

עוד יתרונות ליזם שהוא גם קבלן מבצע
בכך לא מסתיימים היתרונות שיש למודל העבודה שתיארנו. בין היתרונות הנוספים ליזם שהוא גם קבלן מבצע ניתן למנות:
• תמחור נכון ומקצועי – יכולת התמחור של פרויקטים בחברות שהן גם המבצעות היא גבוהה לאין שיעור לעומת חברות אחרות. שכן, על בסיס ניסיון העבר יכולה החברה לבצע תמחור איכותי יותר של עלויות הפרויקט וכך להקטין את הסיכון להמשך הפרויקט ולהעלות את הסיכוי להוצאתו לפועל.
• גמישות בביצוע שינויים – גמישות רבה יותר בכל הנוגע לשינויים פנימיים של הדיירים ושינויים במפרט הטכני, לעומת חברה יזמית שאינה מבצעת, המתקשרת עם הקבלן הנבחר בהסכם ביצוע גורף לכל היחידות בפרויקט, שמשמעותו עלויות נוספות בגין כל שינוי קטן.
• זמינות, אחריות ובדק – בשנת הבדק, ובמשך כל תקופת האחריות על המערכות השונות בבניין, יזם שהוא גם קבלן יכול לפעול בצורה מהירה ויעילה יותר ובזמינות גבוהה יותר לתיקון
ליקויים משום שבכל שלב נתון יש לו צוותים שעובדים בשטח. זאת, להבדיל מחברה שאינה מבצעת, אשר תלויה בשרשרת של גורמים נוספים. דבר זה מפחית מהיעילות בקבלת הטיפול וגורם לזמן תגובה ארוך יותר.
*הכותב הוא מנהל חטיבת התחדשות עירונית, קבוצת גבאי

     בודנהיימר 8, תל אביב. "בשיווק וביצוע"

כתבות מובילות

נדל"ן

חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית האתגר האנושי

עו"ד רונן ירדני | 02/11/2014

"נוסף לכישורים ולידע משפטי, מימוני ומיסויי, יש חשיבות רבה לפן האישי-פרטי. במקרים רבים העו"ד והיזם נאלצים לנהוג כמעין פסיכולוגים. זאת, בעיקר כשמדובר בדיירים קשישים שמתקשים להתמודד עם המהפך הצפוי בשגרת חייהם עד תום הבנייה. החוק החדש נועד לתת מענה גם לבעיה זו דרך כמה מנגנונים

21 / יוני
נדל"ן

לשים את הדיירים בחזית התמ"א

עו"ד מיכה גדרון | 02/11/2014

תמ"א 38 היא אחת התוכניות המוכרות שידענו. אין כמעט אדם שתעצור ברחוב באופן אקראי ולא ידע להשיב שהתוכנית קשורה בחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. תמ“א 38 היא תוכנית המעניקה לעשרות אלפי משפחות אפשרות ריאלית לשדרג באופן משמעותי את איכות החיים שלהן, לקבל דירות חדשות או מורחבות, מעלית ושיפור הביטחון האישי בשל תוספת ממ“ד לדירה. לפיכך, תמ“א 38 היא תוכנית שבצד יתרונותיה התכנוניים המובהקים

21 / יוני