מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

חשיבות ניתוח זכויות וקביעת מרכיב "יחס הקומבינציה" בתמ"א

פרויקט תמ"א 38/2 , הריסה ובנייה, אינו מתאים לכל בניין, ודיירים רבים, שאינם מוכנים לוותר על חלום הדירה החדשה, מחמיצים את ההזדמנות ליהנות מהערך הרב שיוכלו לקבל בפרויקט תמ"א 38/1 . החברה לחיזוק מבנים בישראל מייעצת לדיירים ומציידת אותם בנתונים קריטיים כדי לקבל החלטה מושכלת ונכונה לבניין שבו הם גרים / יוסי חסון*

                  יוסי חסון


השנים האחרונות הן תקופת הפריחה של ההתחדשות העירונית. בעלי דירות רבים חולמים על שדרוג דירתם הישנה לדירה חדשה לגמרי עם מפרט טכני גבוה ושטחים נוספים, שתעלה במידה ניכרת את שווי הנכס שלהם ותשפר מאוד את חוויית המגורים. כל זאת, כמובן, מבלי שהכניסו את היד לכיס. לצערי, פרויקט תמ"א 38/2 , הריסה ובנייה, אינו מתאים לכל בניין, ודיירים רבים, שאינם מוכנים לוותר על חלום הדירה החדשה, מחמיצים את ההזדמנות ליהנות מהערך הרב שהיו יכולים לקבל. במסגרת פרויקט תמ"א 38/1 כדי להבין אם ניתן לבצע פרויקט תמ"א 38/2 בבניינכם, יש לבצע ניתוח זכויות ולקבוע את מרכיב ”יחס הקומבינציה". כלומר, חלוקת שטחי המגורים הניתנים לבנייה בין היזם לבעלי הדירות. לדוגמה: לאחר הריסת בניין על מגרש בתל אביב ניתן לבנות בניין חדש שסך כל שטחי הדירות בו הוא 2,000 מ"ר. אם ניתן 1,000 מ"ר לדיירים ו-1,000 מ"ר ליזם, הרי יחס הקומבינציה הוא 50:50 . אילו היינו נותנים 1,500 מ"ר לדיירים ו-500 מ"ר ליזם, היחס המתקבל היה 25:75 לטובת הדיירים. 

כדי שעסקת תמ"א 38/2 בתל אביב תהיה כלכלית ליזם, יחס הקומבינציה נע בסביבות 50:50 . כך יוכל היזם לבנות את הפרויקט ברמה גבוהה ולתת לבעלי הדירות דירות חדשות במפרט גבוה ובבניין יוקרתי, וכמובן להישאר עם רווח בסופו של התהליך. כדי שעסקת תמ"א 38/2 תהיה כדאית לבעלי הדירות, הם יבקשו לקבל דירה חדשה שגודלה לפחות בגודל דירתם הקיימת (ואם אפשר, בתוספת שטח כמובן), הכוללת בנוסף חניה ומרפסת שמש. יחס הקומבינציה הוא זה שקובע את תוספת השטחים שיקבלו בעלי הדירות בפרויקט כזה. נחזור לדוגמה שלנו, למגרש שבו ניתן לבנות 2,000 מ"ר דירות ולתת מתוכם 1,000 מ"ר לבעלי הדירות; באותו האופן, אם בבניין הישן היו לבעלי הדירות 800 מ"ר, בבניין החדש הם יקבלו 1,000 מ"ר, למעשה הגדלה של 25% אל מול הדירות הישנות, וכך שני הצדדים מרוויחים. במקרים רבים, בעיקר ברובע 3 בתל אביב, מיעוט הזכויות המוקנות אל מול שטחי הבנייה של הבניינים הישנים אינו מאפשר להגיע ליחס קומבינציה שישאיר בידי היזם כ- 50% ויאפשר לבעלי הדירות לשמור על שטחי דירותיהם או להגדיל אותם. בפרויקט של הריסה ובנייה, שבו נשאר היזם עם פחות מכ-50% מהשטחים, לא יוכל היזם לבצע את הפרויקט כיוון שמכירת השטחים לא תספיק כדי לממן את עלויות הפרויקט. האפשרות היחידה העומדת בפני בעלי הדירות במקרה זה היא לבצע פרויקט של תמ"א 38/1 – חיזוק וחידוש המבנה הקיים, והרחבת הדירות אם הדבר אפשרי.

בחברה לחיזוק מבנים בישראל אנו בוחנים מאות עסקאות בשנה ונתקלים גם במקרים מורכבים יותר, שיכולים להעמיד את בעלי הדירות מול שתי אפשרויות. למשל, בניין שבתמ"א 38/2 יוכלו בעלי הדירות לקבל דירות חדשות בשטח דירותיהם הישנות וללא הגדלה למעט תוספת מרפסת שמש וחניה, אל מול האפשרות השנייה העומדת בפניהם, לבצע פרויקט תמ"א 38/1 ולהרחיב את דירותיהם ב 25- מ"ר... הדילמה ברורה: לקבל דירה חדשה לגמרי ללא הגדלה או דירה גדולה משמעותית בבניין מחודש. מכאן, המקרים רק הופכים מורכבים יותר ויותר. כאן נדרש פתרון תכנוני מורכב וגם קונצנזוס מצד הדיירים להסתפק במה שהם יכולים לקבל כדי ליהנות מאלטרנטיבה של בניין משופר ומחוזק. בתל אביב, עם כניסת תוכנית הרבעים לתוקף, הוודאות התכנונית גבוהה יותר ודיירים יכולים לדעת מראש מה הם יוכלו לקבל. למשל, באזור רובע 3 יהיו מעט בניינים שיתאימו לתמ"א 38/2 ורוב הבניינים יעברו תמ"א 38/1 חיזוק, בעוד ברובע 4 מרבית הבניינים יתאימו להריסה ובנייה. הסיבה לכך פשוטה: ברובע 4, על פי תוכנית הרבעים, זכויות הבנייה גדולות יותר כיוון שבמרבית המקרים ניתן לבנות בניינים בני 8 קומות, בעוד ברובע 3, במרבית המקרים מאפשרת התוכנית לבנות 7 קומות בלבד. דיירים ברובע 3 בלי מספיק זכויות בנייה עשויים לבזבז שנים רבות בניסיונות שווא לבצע תמ"א 38/2 כשבפועל אין להם מספיק זכויות בנייה לכך.

כחברה יזמית מובילה בעלת ניסיון רב, במיוחד בתל אביב, אנו יודעים להציע לדיירים את כל האופציות הקיימות ולסייע להם לבצע החלטה מושכלת שתהיה נכונה מכל ההיבטים. מובן שיש יתרונות רבים לבניין חדש ברמת גימור גבוהה, אבל לא כל הבניינים יתאימו לכך. לסיכום: חברה מקצועית ומנוסה מסוגלת לבצע תהליך בדיקה קצר וממוקד ולצייד את הדיירים בנתונים קריטיים כדי להיות מסוגלים לקבל החלטות מהירות ונכונות לבניין.
* הכותב הוא מנכ"ל החברה לחיזוק מבנים בישראל

                                  פיכמן 11 תל אביב

כתבות מובילות

נדל"ן

חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית האתגר האנושי

עו"ד רונן ירדני | 02/11/2014

"נוסף לכישורים ולידע משפטי, מימוני ומיסויי, יש חשיבות רבה לפן האישי-פרטי. במקרים רבים העו"ד והיזם נאלצים לנהוג כמעין פסיכולוגים. זאת, בעיקר כשמדובר בדיירים קשישים שמתקשים להתמודד עם המהפך הצפוי בשגרת חייהם עד תום הבנייה. החוק החדש נועד לתת מענה גם לבעיה זו דרך כמה מנגנונים

21 / יוני
נדל"ן

לשים את הדיירים בחזית התמ"א

עו"ד מיכה גדרון | 02/11/2014

תמ"א 38 היא אחת התוכניות המוכרות שידענו. אין כמעט אדם שתעצור ברחוב באופן אקראי ולא ידע להשיב שהתוכנית קשורה בחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. תמ“א 38 היא תוכנית המעניקה לעשרות אלפי משפחות אפשרות ריאלית לשדרג באופן משמעותי את איכות החיים שלהן, לקבל דירות חדשות או מורחבות, מעלית ושיפור הביטחון האישי בשל תוספת ממ“ד לדירה. לפיכך, תמ“א 38 היא תוכנית שבצד יתרונותיה התכנוניים המובהקים

21 / יוני