מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

לשים את הדיירים בחזית התמ"א

תמ"א 38 היא אחת התוכניות המוכרות שידענו. אין כמעט אדם שתעצור ברחוב באופן אקראי ולא ידע להשיב שהתוכנית קשורה בחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה / עו"ד מיכה גדרון*

 

  

    עו"ד מיכה גדרון


תמ“א 38 היא תוכנית המעניקה לעשרות אלפי משפחות אפשרות ריאלית לשדרג באופן משמעותי את איכות החיים שלהן, לקבל דירות חדשות או מורחבות, מעלית ושיפור הביטחון האישי בשל תוספת ממ“ד לדירה. לפיכך, תמ“א 38 היא תוכנית שבצד יתרונותיה התכנוניים המובהקים, קרי – חיזוק בפני רעידות אדמה והתחדשות עירונית, היא תוכנית חברתית מהמעלה הראשונה. למרות כל זאת, מקומם של דיירי הבניינים טעוני החיזוק והשדרוג נפקד כמעט לחלוטין מהשיח התכנוני סביב התמ“א, ובפרט מהדיונים המתקיימים במוסדות התכנון.

כל יזם בתחום התמ“א מכיר את המציאות שבה הוא נדרש להילחם בוועדות המקומיות, ולעתים אף בוועדות הערר לתכנון ובנייה, על קבלת זכויות בנייה מכוח תמ“א 38 , בהיקף שיאפשר ויצדיק את הפרויקט מבחינה כלכלית. התמונה שחוזרת על עצמה כמעט בכל פרויקט זהה; היזם מגיש בקשה להיתר, הכוללת את זכויות הבנייה מכוח התוכניות החלות במקום ומכוח תמ“א 38 , עם צפיפות אופטימלית, והמצדיקה את הפרויקט מבחינה כלכלית. לבקשה להיתר מוגשות התנגדויות מצד דיירים גובלים, דיירי הרחוב ולעתים גם ”ועד השכונה“, אשר מעלים כמעט תמיד את אותן טענות; ”הסתרת אור, אוויר ושמש“, העדר תשתיות, וכי הבנייה המבוקשת תגרום לעומסי תנועה ולמצוקת חניה. טענות אלה נטענות בדרך כלל באופן סתמי, וללא ביסוס עובדתי, אך לדאבון הלב הן נופלות במקרים רבים על אוזן קשבת בקרב הדרג המקצועי בוועדה המקומית, וזוכות בתמיכה אצל חברי הוועדות המקומיות.
לכך יש לצרף את העובדה, כי בחלק מהוועדות המקומיות לא קיימת מלכתחילה אהדה רבה לפרויקטים של תמ“א 38.

אם אין די בכל האמור, אנו עדים לאחרונה להחלטות רבות של ועדות מקומיות אשר מקצצות בזכויות בנייה המבוקשות על ידי יזמים מכוח תמ“א 38 , ומפחיתות את מספר יחידות הדיור בפרויקט. במקרה הטוב החלטות אלה מפחיתות את התמורות לדיירים הקיימים או ליזם, ובמקרה הרע – מביאות לביטול הפרויקט בשל היעדר כדאיות כלכלית. כמי שמלווה בשנים האחרונות יזמים רבים בתחום התמ“א במוסדות התכנון, בוועדות הערר ובבתי המשפט, אני שואל את עצמי פעם אחר פעם – איפה הדיירים? בכל הדיונים במוסדות התכנון עומד בחזית היזם, אשר לאמיתו של דבר מייצג גם את האינטרס של דיירי הבניין.

את היזם קל לזהות עם הרצון למקסם רווחים. לכן, הדעה הרווחת היא שהוועדה המקומית דואגת לרווחת התושבים ומגינה על האינטרסים התכנוניים, ומנגד עומד רצון היזם לבנות כמה שיותר שטח וכמה שיותר דירות כדי להגדיל את רווחיו. אנחנו מכירים את ההתבטאויות של המתנגדים לבינוי המבוקש מכוח התמ“א, ולעתים גם מצד חברי הוועדות המקומיות, כי ”לא יקרה כלום אם היזם ירוויח קצת פחות“. אבל האמת היא שמי שמשלם לעתים קרובות את מחיר קיצוצי הזכויות הם דיירי הבניין נשוא הבקשה. מה שנפקד מהשיח הוא האינטרס של דיירי הבניינים – שגם הם ציבור שיש לדאוג לו. במקום להתעסק עם השאלה כמה מרוויח נהג הקטר – היזם – הגיע הזמן שנזכור שבקרון הרכבת יושבים תושבים המתגוררים בבניינים ישנים, שאינם מחוזקים בפני רעידות אדמה, עם תשתיות קורסות, וללא מעלית וממ“דים. לדעתנו, יש לפעול לשינוי הגישה הבסיסית, ולהעמיד בחזית את דיירי הבניינים שבהם רוצים לבצע תמ“א. במילים אחרות, מול המתנגדים לבקשה להיתר יש להעמיד את תושבי העיר שזכותם לממש את הסיכוי האמיתי היחיד לחיזוק ולשדרוג דירותיהם.
מבחינה מהותית, מבקשי ההיתר הם דיירי העומד בבסיס תמ“א 38 . לכן יש להעמיד את דיירי הבניין במרכז הבקשה. הדבר יביא להסתת הדיון מעיסוק ברווחי היזם לצורך התכנוני, הציבורי והחברתי בחידוש ובחיזוק המבנים שבהם מתגוררים תושבי הרשות המקומית.

לכן, מבקשי הבקשה להיתר צריכים להיות דיירי הבניין, ואליהם יצטרף היזם. על הדיירים להתייצב בקדמת הבמה בדיונים בוועדה המקומית ובוועדת הערר. כך, על דיירי הבניינים נשוא הבקשה להיתר להיות נוכחים בדיונים במוסדות התכנון, ולהביא בפניהם את מצוקתם. בשולי הדברים נעיר, כי הבחירות המוניציפליות בפתח. ראוי כי נושא ההתחדשות העירונית בכלל, ונושא יישום תמ“א 38 בפרט, יהיו בין הנושאים המרכזיים שבהם יביעו המועמדים את השקפתם ומחויבותם. שכן, כפי שהבהרנו, מדובר בנושא שאינו רק תכנוני, אלא נוגע לרווחתם של תושבים רבים בעיר.

* עו"ד מיכה גדרון הוא בעל משרד בוטיק בתחום התכנון והבנייה. לשעבר יו“ר ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה מחוז תל אביב. יו“ר (משותף) של ועדת תכנון ובנייה בלשכת עורכי הדין.

כתבות מובילות

נדל"ן

חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית האתגר האנושי

עו"ד רונן ירדני | 02/11/2014

"נוסף לכישורים ולידע משפטי, מימוני ומיסויי, יש חשיבות רבה לפן האישי-פרטי. במקרים רבים העו"ד והיזם נאלצים לנהוג כמעין פסיכולוגים. זאת, בעיקר כשמדובר בדיירים קשישים שמתקשים להתמודד עם המהפך הצפוי בשגרת חייהם עד תום הבנייה. החוק החדש נועד לתת מענה גם לבעיה זו דרך כמה מנגנונים

21 / יוני
נדל"ן

לשים את הדיירים בחזית התמ"א

עו"ד מיכה גדרון | 02/11/2014

תמ"א 38 היא אחת התוכניות המוכרות שידענו. אין כמעט אדם שתעצור ברחוב באופן אקראי ולא ידע להשיב שהתוכנית קשורה בחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. תמ“א 38 היא תוכנית המעניקה לעשרות אלפי משפחות אפשרות ריאלית לשדרג באופן משמעותי את איכות החיים שלהן, לקבל דירות חדשות או מורחבות, מעלית ושיפור הביטחון האישי בשל תוספת ממ“ד לדירה. לפיכך, תמ“א 38 היא תוכנית שבצד יתרונותיה התכנוניים המובהקים

21 / יוני