מצא חברה מובילה בהתחדשות עירונית
על סמך הדירוג

משרדי עו"ד מיכה גדרון

מיכה גורדון
עורך דין

על קובעי המדיניות להבין - תמ"א ‭ ,38‬ בצד היותה תוכנית המאפשרת חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, היא תוכנית העומדת בחזית ההתחדשות העירונית, ולכן יש להעניק לה עדיפות לאומית

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
03-5288746

על קובעי המדיניות להבין - תמ"א ‭ ,38‬ בצד היותה תוכנית המאפשרת חיזוק  מבנים בפני רעידות אדמה, היא תוכנית העומדת בחזית ההתחדשות העירונית, ולכן יש להעניק לה עדיפות לאומית

מאת: עו"ד מיכה גדרון

 

את חיי תמ"א ‭ 38‬ ניתן לחלק לשלוש תקופות: התקופה הראשונה - ממועד כניסת התוכנית  לתוקף בשנת ‭ ,2005‬ ועד לתיקון מספר ‭ .3‬ בתקופה  זו אושרו מעט מאוד פרויקטים מכוח התמ"א. תיקון  מספר ‭ ,3‬ שנכנס לתוקף באמצע שנת ‭ ,2012‬ הפיח רוח  חיים בתמ"א, ובמהלך שלוש השנים הבאות היה נראה כי התוכנית עולה על דרך המלך, ותופסת את מקומה כאחד מהקטליזטורים המרכזיים בענף הבנייה למגורים. ואולם, בשנה האחרונה אנו עדים למספר גדל והולך של ועדות מקומיות בהן קיימת מגמה לקצץ בזכויות הבנייה  מכוח התמ"א. בהינף יד מצמצמות הוועדות זכויות בנייה, מפחיתות קומות ומצמצמות את מספר יחידות הדיור, בין שמדובר במסלול עיבוי ובין שמדובר במסלול הריסה ובנייה מחדש. הנימוק המקובל להפחתת הזכויות הוא "מניעת העמסה על  תשתיות", טענה שנטענת ברוב המקרים באופן סתמי וגורף, ללא ביסוס על נתוני סקר תשתיות מקצועי ועדכני. צמצום הזכויות מתבצע בהחלטות ספורדיות, או בדרך של  אישור תוכניות מכוח סעיף ‭ 23‬ לתמ"א ‭ .38‬ במקרים רבים, צמצום הזכויות מביא את הפרויקט לחוסר כדאיות כלכלית ולנטישתו על ידי היזמים.  מגמה זו נובעת בין היתר מהעובדה כי מטרת התמ"א, חיזוק מבנים לשם מניעת קריסתם ברעידות אדמה, אינה מוחשית דיה במרכז הארץ ובאזורי הביקוש, בהם מתבצעים מרבית הפרויקטים מכוח התמ"א, וזאת בשל הדעה הרווחת כי  הסכנה לרעידת אדמה באזורים אלה אינה גבוהה. תפיסה זו, שהיא שגויה כשלעצמה - שהרי איש אינו יכול לצפות היכן תכה רעידת האדמה - מקלה על מקבלי ההחלטות למנוע  חיזוק מבנים משיקולים "תכנוניים".

 לדעתנו, הגיע הזמן לעדכן את מטרות התמ"א, ולקבוע כי אחת משתי מטרותיה היא לאפשר "התחדשות עירונית". ובמילים אחרות, הגיע הזמן לקרוא לילד בשמו הנכון  והתואם את המציאות בשטח: "תוכנית לחיזוק מבנים  ולהתחדשות עירונית". בהחלטת המועצה הארצית מלפני כשנה, הוחלט להאריך  את תוקף התמ"א בחמש שנים נוספות, ונאמר בין היתר  כי "בנוסף לחיזוק מבנים, יישום תמ"א ‭ 38‬ תורם רבות להחייאה והתחדשות של אזורים עירוניים ותיקים, ציפוף  וניצול יעיל יותר של הקרקע, תוספת של יח"ד חדשות  באזורי הביקוש, הגדלת דירות קיימות, שדרוג מערכות הנדסיות של המבנים, שיפור חזות המבנים ורמת מיגונם  הביטחונית". הנה כי כן, גם המועצה הארצית רואה  בתמ"א ‭ 38‬ תוכנית להתחדשות עירונית.  מרבית הבניינים עליהם חלה תמ"א ‭ 38‬ לא עברו שיפוץ משמעותי ממועד הקמתם לפני עשרות שנים; מצבם בכי  רע, אין בהם מעלית, תשתיות המים, הביוב והחשמל שלהם  במצב ירוד ובנוסף, אין לדירותיהם ממ"דים.  בנושא הממ"דים, נראה שאחרי מבצע "צוק איתן" אין עוד  צורך להסביר כי ממ"ד בדירות מגורים נחוץ גם במרכז הארץ, ומדובר בצורך בטיחותי מהמעלה הראשונה. המקלטים שנבנו לפני עשרות שנים אינם יכולים עוד לשמש כמגן  אפקטיבי, לנוכח איום הטילים.  לפיכך, המטרה התכנונית העומדת בבסיס תמ"א ‭ 38 ‬ צריכה לכלול גם יעדים תכנוניים וציבוריים נוספים,  ובכלל זה, מתן אפשרות להוסיף ממ"דים לדירות  קיימות, תוספת יחידות דיור במרכזי הערים, לשם ניצול נכון ויעיל יותר של משאב הקרקע, וכחלק מהמאמץ להגדיל את היצע הדירות, חידוש תשתיות במבנים ישנים ומתפוררים, תוספת מעליות למבנים  ישנים וכיו"ב.

הערה לחברי הוועדות המקומיות המרימים את ידיהם לצמצום זכויות הבנייה מכוח התמ"א: בבואכם להצביע על אישור פרויקט של תמ"א ‭ ,38‬ חדלו לחשב את הרווח של היזם. במקום זאת, ראו לנגד עיניכם את  תושבי עירכם המתגוררים בבניינים ישנים ללא מעלית וללא ממ"דים, שזו ההזדמנות והאפשרות היחידה שלהם לשדרג את איכות חייהם ולשפר משמעותית את ביטחונם האישי

 

מטרה מיידית ברמה לאומית 

לדעתנו, הגיע העת לאמירה ברורה ומפורשת מצד קובעי  המדיניות - מינהל התכנון, שר האוצר ושר השיכון - כי  יש לראות בתמ"א ‭ ,38‬ בצד היותה תוכנית המאפשרת חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, תוכנית העומדת בחזית  ההתחדשות העירונית, וכפועל יוצא, לקבוע את התמ"א כתוכנית בעדיפות לאומית. הוספת המטרה של התחדשות עירונית למשוואת  השיקולים אם לאפשר פרויקטים מכוח התמ"א, ובעיקר לעניין היקף זכויות הבנייה שיש לאשר מכוחה, תהווה  משקל נגד למצדדים בצמצום זכויות התמ"א. אין מדובר עוד במטרה רחוקה ולא מוחשית של חיזוק  בפני רעידות אדמה, אלא במטרה מיידית, בעלת  חשיבות שאין עליה חולק, של תוספת ממ"דים לדירות, שיקנו ביטחון ובטיחות לאלפי משפחות, כמו גם מתן אפשרות לתוספת אלפי יחידות דיור, המהווה תרומה חשובה לפתרון מצוקת הדיור. ועוד הערה אחת לנו, לחברי הוועדות המקומיות המרימים  את ידיהם לצמצום זכויות הבנייה מכוח התמ"א: בבואכם  להצביע על אישור פרויקט של תמ"א ‭ ,38‬ חדלו לחשב את  הרווח של היזם. במקום זאת, ראו לנגד עיניכם את תושבי עירכם המתגוררים בבניינים ישנים ללא מעלית וללא  ממ"דים, שזו ההזדמנות והאפשרות היחידה שלהם לשדרג את איכות חייהם ולשפר משמעותית את ביטחונם האישי. הבה נפסיק לחשב את משכורתו של נהג הקטר (שבפרויקטים  עתירי סיכון ואי ודאות של תמ"א היא כלל אינה מובטחת) ונראה לנגד עינינו את נוסעי קרונות הרכבת. רובם המכריע הם אזרחים ממעמד הביניים ומן המעמד הנמוך מבחינה  סוציו אקונומית, המתגוררים בבתים משותפים ישנים, גם אם אלה מצויים במרכז הארץ ובאזורי ביקוש.  הגדרה של מטרת התמ"א כתוכנית להתחדשות עירונית, ושינוי התפיסה הרואה רק את היזמים ולא את התושבים, תביא לדעתנו לשינוי מגמה בוועדות המקומיות, לטובת אישור זכויות שיצדיקו את הפרויקטים מבחינה כלכלית.

הכתבה נערכה בשיתוף החברה