מצא חברה מובילה בהתחדשות עירונית
על סמך הדירוג

גבי מיכאלי ושות׳ משרד עורכי דין

נירה אשכנזי
עו״ד

גבי מיכאלי
עו״ד

עם קילומטראז' של כמעט ארבעים שנה בתחום המקרקעין, עו"ד גבי מיכאלי היה נוכח פעיל בהיווצרותם של פתרונות עסקיים ורעיונות מקוריים ליזמות אקטיבית בנדל"ן המקומי. חלקן של אותן יוזמות

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
03-5714512

"בהתחדשות העירונית - לכל הצדדים יש יותר מה להרוויח מאשר להפסיד"

 

"אם המדינה לא תאפשר רווחיות יזמית מתאימה, הרי שהכול ייעצר  וחבל, שכן התמ"א ‭ 38‬ היא מבין הפתרונות היחידים שיכולים לעזור לבעיות המבניות של השוק. על המדינה לתת הטבות מס אמיתיות, ולא להוריד ממקום אחד ולהוסיף בדלת האחורית למקום אחר. אנחנו במשרד מאוד אקטיביסטים  בתחום הזה, ו'שונאים לשלם  מיסים' ונלחמים על כך, במיוחד  באמצעות שותפתי, נירה אשכנזי, בכל הערכאות"

עם קילומטראז' של כמעט ארבעים שנה בתחום  המקרקעין, עו"ד גבי מיכאלי היה נוכח פעיל בהיווצרותם של פתרונות עסקיים ורעיונות מקוריים  ליזמות אקטיבית בנדל"ן המקומי. חלקן של אותן יוזמות  התחיל בקול תרועה רמה, אך נעלם כלא היה בשטח, חלקן  איבדו מעט כיוון לאורך הדרך, וחלקן פה כדי להישאר -  דוגמת ההתחדשות העירונית, לתפיסת מיכאלי.  "ההתחדשות העירונית מהווה פתרון של ‭ win win ‬ ‭ ,"situation‬ מסביר מיכאלי, מייסד משרד עורכי הדין גבי  מיכאלי, נירה אשכנזי ושות', הפועל ברוב תחומי המקרקעין  ומלווה כיום כ-‭15‬ פרויקטים של תמ"א ‭ ,38‬ לעיתים כמייצג  הדיירים ולעיתים מצד היזם. "לכל הצדדים המעורבים יש יותר מה להרוויח מאשר להפסיד, אך בניגוד לפתרונות  אחרים בשוק, בהם רק צד אחד היה חשוף לסיכון, במקרה  הזה הסיכון מתחלק באופן נכון בין כולם".  אותו 'פתרון אחר' עליו מדבר מיכאלי הינו קבוצות הרכישה, שהיו במוקדן של פרשיות בתקשורת בעת  האחרונה שהציגו אותן באור שלילי. לדבריו, הוא כבר  מזמן הבין שהתחום הזה הולך "למקום לא טוב". "הרעיון המקורי היה מצוין, ובתחילת הדרך תמכתי בפעילות זו, שכן הרציונל של התאגדות מספר אנשים תוך ניסיון  לחתוך בעלויות שיווק, מיסוי ומימון, ולחסוך את הרווח  היזמי - הוא נכון", הוא מסביר. "די מהר, קבוצות הרכישה הפכו להיות מאורגנות על ידי אנשים שעבורם הרווח מובטח בלי כל קשר לפרויקט עצמו, והסיכון נפל אך ורק על חברי הקבוצה, אם בקשר לעלויות הפרויקט  המשליכות על המחיר הסופי, מועדי ביצוע, ערבויות,  ועוד נקודות בלתי פתורות".

במה שונה משוואת הסיכון-סיכוי בין קבוצות  הרכישה ובין התמ"א ‭ ?38
"אם נשווה את מארגן קבוצת הרכישה ליזם בפרויקט תמ"א ‭ ,38‬ הרי שהיזם בתמ"א חשוף לרווחיות הפרויקט, מכניס  את היד לכיס כבר בתחילתו, ולנוכח הסיכונים הנ"ל תשואת  הרווח שלו היא יחסית גבוהה, אך אינה גבוהה דרמטית לשוק. מבחינתו של הדייר, אם הוא פועל נכון ומגדר עצמו בצוות  מקצועי מיומן, הרי שסיכוניו יחסית נמוכים, בעוד שהרווח  שלו גבוה בצורה פנטסטית. זאת, בניגוד לחבר בקבוצת רכישה שחשוף לכל כך הרבה פרמטרים שאינם מצדיקים  את החיסכון, שלרוב אינו קיים. למעשה, עליות המחירים של הנדל"ן בשנים האחרונות הן שהצילו את הקבוצות, אך כיום, לאור המקרים האחרונים, ביטול הטבות המס ומיתון בעליית  המחירים - איני רואה עתיד מזהיר לתחום". למרות שלדבריו ההתחדשות העירונית מאוזנת ובטוחה  יחסית, עדיין עסקת תמ"א ‭ 38‬ הריסה ובנייה הינה עסקה של העברת תמורות מסובכת הרבה יותר מהמקובל  בשוק. "בניגוד לעסקת קומבינציה רגילה, במהלכה קיים בעלים בודד או מספר מועט של בעלי בית שמגיעים לשולחן המו"מ כאשר הם רוצים למכור את הזכות  בקרקע, הרי שבעסקת תמ"א ‭ ,38‬רוב המאמץ והאנרגיה מוסבים לשכנוע כל הדיירים בבניין באשר לצורך שלהם בפרויקט. כמו כן, כל דייר הוא עסקה בפני עצמה, שכן  כל אחד מגיע עם דירה שונה וצריך 'לתפור' לו פתרון ותמורות על פי נתוני הבסיס הייחודיים שלו, ויחד עם זאת  נדרשת

שוויוניות בין בעלי הדירות". סיכון נוסף להתפתחות בריאה של השוק נוגע לאיכות  היזמים, או ה'יזמים לכאורה' לדברי מיכאלי: "לעיתים, כאשר אני מייצג בניין שפרסם מכרז לקבלת הצעות  לתמ"א ‭ ,38‬ לפחות מחצית מההצעות מקורן במתווכים המציגים עצמם כחברה יזמית כל דבר, אשר מנסים לקבל  בלעדיות על חוזה, ואז למכור אותו הלאה".

איך ניתן למנוע מקרים שכאלו?  
"בעל מקצוע עם ניסיון יודע לזהות אותם. אני למדתי להכיר את התופעה היטב ולבנות חומות על מנת שהדיירים לא  יפלו בפח. למשל, אני מבקש חוזים חתומים מבניינים אחרים, וכאשר יזם לכאורה מעביר לי אותם, אני נוכח לדעת שכל  פעם הוא מופיע בשם אחר, וזה מדליק אצלי נורה אדומה". מיכאלי אינו שותף לתחושה של חלק מהשחקנים בשוק,  כאילו תחום התמ"א ‭ 38‬ חיזוק מבנים הוא בעייתי ולקראת  גוויעה איטית. "תמ"א ‭ 38‬ חיזוק היא פתרון נהדר וישנם קבלנים שעושים פלאים ומתמחים בנושא - לוקחים בניין  מט לנפול, ללא מעלית וחניה, ללא ביטחון מפני רעידת  אדמה, מייצרים לו פתרונות לכל אלו, כך שכל הצדדים מרוצים. כמו כן זוהי דרך פנטסטית להגדיל את היצע  הדירות באזורי ביקוש, במחירים הנמוכים מהשוק", הוא  סבור. "הדיבורים על כך שתמ"א ‭ 38‬ חיזוק מבנים תלך  ותדעך אינם מדויקים. הרי בסופו של דבר, הפרויקט רווחי  יותר ליזם מפרויקטים של הריסה, ועל מנת שאלו - לא רק  בתל אביב וסביבותיה - יהיו כלכליים, על המכפילים להיות  גבוהים יותר, ואנו לא שם.  "יחד עם זאת, נושא הבטוחות לבעלי הדירות והמימון לקבלן  דורש יצירתיות, וכאן נדרשים יועצים משפטיים טובים".

מלבד נושא זכויות הבנייה, מה ניתן לעשות  על מנת שפתרון תמ"א ‭ 38‬ הריסה ובנייה יהיה פופולרי יותר?  
"אם המדינה לא תאפשר רווחיות יזמית מתאימה,  הרי שהכול ייעצר וחבל, שכן התמ"א ‭ 38‬ היא מבין הפתרונות היחידים שיכולים לעזור לבעיות המבניות  של השוק. על המדינה לתת הטבות מס אמיתיות, ולא להוריד ממקום אחד ולהוסיף בדלת האחורית למקום  אחר. אנחנו במשרד מאוד אקטיביסטים בתחום הזה,  ו'שונאים לשלם מיסים' ונלחמים על כך, במיוחד  באמצעות שותפתי, נירה אשכנזי, בכל הערכאות".

הכתבה נערכה בשיתוף החברה