מצא חברה מובילה בהתחדשות עירונית
על סמך הדירוג

משרדי נחמה בוגין

נחמה בוגין
שמאית מקרקעין ומשפטנית

כשלוש שנים מאז נכנס לתוקף תקן ‭ ,21‬ שנועד לקבוע את מידת הכלכליות של פרויקטים לפינוי בינוי, נראה שפרגון ליזמים רווחיים הוא מחזה נדיר במחוזותינו ♦ לא יתכן שחוק שנועד להביא לאיתנות כלכלית של פרויקטים להתחדשות עירונית, הופך לכלי שמאפשר לוועדות תכנון לכרסם ברווח היזמי, כשזה צפוי להיות גבוה יחסית

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
03-6442484

רווח בפינוי בינוי אינו מילה גסה

מאת: נחמה בוגין

ההתחדשות העירונית היא יעד לאומי, ותחום הפינוי-בינוי הוא חוד החנית בפרויקטים מסוג  זה. אלא שנראה כי לעיתים, עינן של רשויות  המדינה צרה ביזמים (ודיירים) שצפויים להרוויח מן הפרויקטים הללו. לפני כשלוש שנים יזם משרד המשפטים את תקן ‭ ,21‬ אשר לפיו שמאי מקרקעין מעריך את היתכנותו הכלכלית של כל פרויקט פינוי בינוי. חוות הדעת השמאית מוגשת לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, כחלק מהליך אישור התוכנית החדשה המבוקשת על ידי היזם. הנושא העיקרי הוא כמות יחידות הדיור  שתאושרנה בתוכנית החדשה, או יותר נכון "המכפיל" - היחס בין כמות היחידות המבוקשת לעומת זו הקיימת  כיום. המדינה רצתה, ובצדק, למנוע מצב בו פרויקט נתקע באמצע הדרך בשל חוסר היתכנות כלכלית, או שיזמים מתוודעים לבעיית ההיתכנות הכלכלית בשלב מאוחר מדי. התהליך ליישום התחדשות עירונית במתחם  מגורים, אשר בסופו של דבר תורם ליזמים, לדיירים ולרשויות, מלווה בעבודה מאומצת של השמאי אל מול ועדות התכנון, שתפקידן לבחון ולאשר את  התוכנית המבוקשת.

כאמור, תפקידו המרכזי של שמאי מקרקעין בהליך התכנוני הינו בחינת כלכליות הפרויקט, בהתחשב באופיו הייחודי ובעלות הקצאת  דירות חלופיות לדיירי המתחם המקוריים. בנוסף, מחשב השמאי את התמורה הספציפית הראויה לכל  דייר ודייר - איזו דירה יקבל? באיזו קומה בבניין? מה שטחה? וכן הלאה. במקביל, הוא מסייע במלאכתם של עורכי הדין ומומחי המס בסוגיות המיסוי המסועפות והייחודיות שעולות בפרויקט פינוי בינוי, ובוחן מבעוד מועד את החשיפה של היזם לנושא זה ולהיטלים  השונים. למעשה, שמאי המקרקעין הוא זה שמנהל כיום עבור היזם את ההבנות והסיכומים מול הרשויות באשר לזכויות הבנייה בפרויקט, ובנוסף מהווה גורם מגשר ואמין על הצדדים בהליך הרגיש והעדין של חלוקת זכויות ראויה בין הדיירים לבין היזם.

רף מינימום, לא מקסימום

מניסיוני הרב, שנצבר בהכנת מאות דוחות מסוג זה, אני יכולה להעיד על כך שנוכחות השמאי בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית היא הכרחית כבר בתחילת הדרך, הן מבחינת היזם שרוצה לבחון בזהירות היתכנות כלכלית, הן מבחינת הדיירים שמעוניינים בקבלת תמורה ראויה, והן מבחינת הרשויות המתלבטות בשאלת ההכרזה על הפרויקט כמתחם  "פינוי בינוי", בין היתר בגלל סוגיית הפטור מהיטל  השבחה. למרות זאת, נראה כי המידע המופק מן הדו"חות הללו מנוצל לעיתים לרעה על ידי רשויות התכנון, שכן הן דורשות את צמצומן של זכויות בנייה כאשר הן רואות כי ליזם יהיה מדי רווח מבחינתן. תקן 21 צריך להציב רף מינימום בלבד להבטחת היתכנות הפרויקט והוצאתו לפועל, אך אסור שהתקן יהפוך לרף מקסימום! לא יתכן שחוק שנועד להביא לאיתנות כלכלית של פרויקטים להתחדשות עירונית, הופך לכלי באמצעותו ועדות תכנון מכרסמות ברווח  היזמי, כאשר הצפי הוא לרווח גבוה יחסית לטעמן. אנו מצויים בשוק חופשי ואל למדינה להתערב  בעסקאות שכאלו.

רווח יזמי אינו מילה גסה! שיקול הדעת של רשויות התכנון צריך להיות כפוף אך ורק לכמות הדירות הראויה במתחם משיקולי תכנון בלבד,  ובלבד שהיא כלכלית. אל לרשויות התכנון לתת ל"זנב לכשכש בכלב" ולצמצם את כמות היחידות הראויה תכנונית רק כי תחשיב שמאי מראה על לפרויקט ריווחי מדי. לסיכום, פרויקטים של פינוי בינוי אשר מהווים ועתידים להוות את חוד החנית של פתרון מצוקת הדיור לפחות בעשור הקרוב, ראוי שיתאפשר בהם מיצוי של מלוא הפוטנציאל התכנוני בקרקע; ראוי כי התקן השמאי 21 המהווה אבן דרך משמעותית בהליך ייושם בזהירות ובשיקול דעת נרחב, ויהווה רף מינימום בלבד.

נוכחות השמאי בפרויקטים של התחדשות עירונית היא הכרחית כבר  בתחילת הדרך, הן מבחינת היזם שרוצה לבחון בזהירות היתכנות כלכלית, הן מבחינת הדיירים שמעוניינים בקבלת תמורה ראויה, והן מבחינת הרשויות  המתלבטות בשאלת ההכרזה על הפרויקט כמתחם "פינוי בינוי", בין היתר  בגלל סוגיית הפטור מהיטל השבחה. למרות זאת, נראה כי המידע המופק מן הדו"חות הללו מנוצל לעיתים לרעה על ידי רשויות התכנון שיקול הדעת של רשויות התכנון צריך להיות כפוף אך ורק לכמות הדירות הראויה במתחם משיקולי תכנון בלבד, ובלבד שהיא כלכלית. אל ל רשויות התכנון לתת  ל"זנב לכשכש בכלב" ולצמצם את כמות היחידות הראויה תכנונית, רק כי תחשיב שמאי  מראה על רווח "גדול מדי".

הכתבה נערכה בשיתוף החברה