מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

התחדשות אורבנית

חברת התחדשות אורבנית מבצעת פרויקטים של תמ"א 38 עם שאיפה למתחמים בני כמה בניינים, ומאמינה בחיבור האישי עם הדיירים, שיודעים לדבריה להעריך חברה איתנה פיננסית ובעלת תודעת שירות גבוהה

איתיאל בן פורת
בעלים ומנכ"ל

דור ריטמן
בעלים ומנכ"ל

פעילות ארצית

  • מאוכלסים 10
  • בביצוע 5
  • בתהליך 7
  • סה"כ פרוייקטים 22

מדורג בערים
כלל ארצי • תל-אביב • קריית אונו

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
03-5288288

"בעלי הדירות הוותיקים בבניין הם הלקוחות העיקריים שלנו!"

 

 

בניגוד לרוב החברות העוסקות כיום בתמ"א 38, שהחלו את דרכן בנדל"ן המסורתי ונסחפו עם הזרם לעולם ההתחדשות העירונית, חברת התחדשות אורבנית הוקמה מלכתחילה על מנת לעסוק אך ורק בתחום זה.  "כבר ב-2005 האמנו שמדובר בתחום שצפוי להתפתח משמעותית, רק שאז לא הערכנו את הממדים, ועם הזמן הופתענו לטובה", מספר איתיאל בן פורת, שהקים את החברה ביחד עם דור ריטמן, כשתחום התמ"א 38 עוד היה בגדר חלום מופשט וסיים את הפרויקט הראשון כבר בשנת 2009.
"מדובר בפתרון אידיאלי לתושבים, ואנו מראש הבנו כי גולת הכותרת תהיה בחיבור שלנו עם הדיירים וביכולת להוות מעין סיירת איכותית וגמישה בעלת זמני תגובה מהירים, וכאן בדיוק טמון היתרון היחסי שלנו", מוסיףבן פורת. היחס האישי והנכונות לתת מענה בזמן אפס, הובילו לדבריו לכך שהחברה הספיקה כבר לסיים 12 פרויקטים והיא בשלבי ביצוע מתקדמים של חמישה נוספים. כיום חברת התחדשות אורבנית נמצאת בהליכי רישוי ומו"מ לגבי עשרות פרויקטים נוספים במספר ערים, תוך התמקדות בגיוס פרויקטים של הריסה ובנייה וכן במתחמים גדולים.

"בחרנו לעסוק ולהתמחות בשוק הזה, ואנו מתכוונים להישאר בו עוד שנים ארוכות", מציין בן פורת, "ומכאן החשיבות הגדולה שאנו מייחסים למוניטין שלנו אצל בעלי הדירות הקיימים. מכאן גם תפיסתה של החברה כי בעלי הדירות הוותיקים בבניין הם הלקוחות העיקריים שלנו! הם ליבו של התהליך. הלקוחות המרוצים הם כרטיס הביקור שלנו, ואנו מקפידים כי כך יהיה גם לעתיד".
למרות שעל פניה תמ"א 38 נותנת פתרון נקודתי, הרי שחלק ניכר מפעילותה של התחדשות אורבנית מתבצע על פני מתחמים שלמים. כך למשל, בפרויקט הדגל של החברה ברחוב הזמיר בקרית אונו מתבצעת תמ"א 38 חיזוק מבנים בלא פחות מתשעה בניינים (5 מתוכם כבר הסתיימו). "מיתגנו מחדש רחוב שלם, ויצרנו פתרון כולל לרחוב שכל דייריו נהנים מהשבחת מחירים של עשרות אחוזים", אומר בן פורת. "הקשר הרציף מול תושבי המתחם, שהבינו את היתרונות בפרויקט בסדר גודל זה והבינו שאנו הגוף המתאים לבצע זאת, הוביל  אותנו לפרויקט בסדר גודל חריג וגדול לנוף התמ"א המקומי והארצי".
האם, כאסטרטגיה, אתם מעדיפים לעבוד על מתחמים מאשר על בניין בודד?
"כן, מעבר לרצון שלנו להשפיע ולהשאיר חותמנו על הרחוב כולו, ולא רק על בניין בודד, הרי שבמתווה שכזה ניתן ליהנות מהשבחת המחירים לאורך שלבי הפרויקט, וזאת בניגוד לייזום של בניין בודד בו לא ניתן להרוויח מהשבחת ערך הסביבה. כמובן שגם דיירי הרחוב נהנו מהשבחה מדהימה של נכסיהם. כמו כן, תקורות הבנייה מרוכזות במקום אחד ואינן נפרסות על פני בניינים בודדים באזורים שונים, ויש בכך חיסכון רב.
"ישנן ערים שבהן נפעל גם ברמת הבניין הבודד כגון ת"א, אך לצערי, לא כל הערים הן תל אביב, שבה ניתן לייצר רווח מייזום בניין בודד" מוסיף בן פורת.

"סיבה נוספת שכולם אוהבים את תל אביב היא הוודאות התכנונית שנוצרה בעקבות תכנית הרבעים. מאחר שהתוכנית כבר עובדת הלכה למעשה, יש ודאות באשר לזכויות מעצם התבססותה על המתווה הנפחי, כך שהן היזם והן הדייר יודעים בתחילת התהליך מה התמורות שיינתנו ותוך כמה זמן יושלם הפרויקט. יחד עם זאת, תכנית הרבעים עדיין לא מושלמת, ובין היתר אינה פותרת את אי הודאות באשר לסוגיות המיסוי, שכן עדיין לא ברור מה מבין סל הזכויות הכולל פטור ממס ולא ברור מה תהיה גישת עיריית ת"א ביחס להיטל ההשבחה".
לצד נושאי המיסוי המקרינים באופן ישיר על רווחיות הפרויקט, גם הנושא המימוני משליך על השורה התחתונה. "התמ"א 38 הפכה לסוג של בון טון, אך כיום ריבוי השחקנים הביא לכך שהרווחיות נשחקה לרמות של פרויקט נדל"ן רגיל", משתף בן פורת. לדבריו, עצם היות תמ"א 38 עסקת קומבינציה משודרגת, שאינה מצריכה בשלביה הראשונים השקעות כבדות, מכניס לשוק גם חברות ללא ניסיון וללא ההון העצמי הנדרש. לכן נכנסות למשחק הרבה קרנות מזנין (השלמת הון עצמי) שמממנות בריבית גבוהה את רוב ההון העצמי של היזם, שהופך להיות סוג של מנהל ביצוע.
"מה שמגדיל את הסיכון מבחינת הדיירים שנחשפים לסיכון המימוני שהיזם אדיש אליו. איתיאל מספר כי כיום בשוק דיירים יודעים להבחין ביתרונותיה של חברה איתנה בעלת גב פיננסי איתן: "אנחנו מלווים על
ידי בנק הפועלים, וכן פועלים במסגרת ההון העצמי שלנו ואיננו נעזרים בקרנות מימון או בגיוס כספים יקר אחר, ובונים כיום פרויקטים של התחדשות עירונית בהיקף של למעלה מ-100 מיליון שקל", מסכם איתיאל.

הכתבה נערכה בשיתוף החברה 

פרוייקטים של החברה

קרית אונו זידמן 4,8

אהרונסון 44 רמת גן

נורדאו 31

סוקולוב 18-20

בזל 26 תל אביב

הזמיר 2-6

הזמיר 12-14

מתחם פורסון ווג'ווד

הזמיר 8-10 תל אביב

שרת 16 תל אביב

רמת גן תרעד 24

יאיר שטרן 94 קרית אונו

אבן גבירול 99

בוגרשוב 71

נופי רייספלד הזמיר

שד' סמאטס תל אביב

מתחם אשתורי הפרחי