מצא חברה מובילה בהתחדשות עירונית
על סמך הדירוג

משרדי ח.נועם ושות’ עורכי דין

עופר נועם
עו"ד שותף

ארז ללצ'וק
עו"ד שותף

"עו"ד, טוב ככל שיהיה, זקוק לסיוע מקצועי בתחום השמאות, התכנון והבינוי. לכן, לכל תחום יש להקצות את המומחה הרלבנטי על-מנת להגיע להסכמות מהירות ולחוזה ראוי"

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
03-7518402

"הקמת צוות מקצועי המלווה את הדיירים מהשלב הראשוני של המו"מ הינו המפתח להצלחת פרויקט להתחדשות עירונית"

 

"הקמת הרשות להתחדשות עירונית הינו צעד מבורך שנועד לתמרץ את הרשויות המקומיות לקדם הליכי התחדשות עירונית. אם לרשות תינתן סמכות  להפעלת מנגנון של 'פרס או קנס' סיכויי ההצלחה לקידום הפרויקטים יעלו"

ישנה סברה הגורסת שעל-מנת לסיים מו"מ באופן מוצלח ובזמן קצר, על כל צד להכיר באינטרסים ובמגבלות  של הצד השני. במשרד עוה"ד ח. נועם ושות', העוסק  זה למעלה מ-‭50‬ שנה בתחום הנדל"ן, ובאחרונה מתמקד בייצוג דיירים ויזמים בפרויקטים שונים של התחדשות  עירונית, מכירים היטב ומקרוב את שני צדי המתרס. לדברי  השותפים עוה"ד עופר נועם וארז ללצ'וק, התמחות משולבת זו מאפשרת להם להגיע להבנות מספקות לכולם וזאת  בתקופה קצרה יחסית של המו"מ.  לדברי עו"ד ללצ'וק, "היום הדינמיקה בשוק השתנתה.  בניגוד לעבר, קיימת ודאות לכך שמו"מ מוצלח יוביל  לפרויקט ממשי, ולא לאין ספור טיוטות מעלות אבק". סיבה נוספת לכך שהשוק השתכלל נובעת דווקא מהעובדה כי  הוסר מעט העול מעל כתפיו של עו"ד. ללצ'וק: "להבדיל  מחוזים שנערכו בתחילת דרכה של התמ"א ‭ ,38‬ שבהם עו"ד היה הדמות המקצועית היחידה שליוותה את הדיירים  במו"מ, כיום, מצוותים לדיירי הבניין, כבר מהשלב הראשוני  של המו"מ, שלל בעלי מקצוע נוספים, כדוגמת שמאי, מפקח ואדריכל.  "מדובר בתופעה מבורכת, שכן עו"ד, טוב ככל שיהיה, זקוק לסיוע מקצועי בסוגיית חלוקת התמורות בין הדיירים  ובנושאים תכנוניים. לכן, לכל תחום יש להקצות את  המומחה הרלבנטי על-מנת להגיע להסכמות מהירות". ללצ'וק מוסיף, כי "התמקצעות השוק הביאה ליציאתם מהתמונה של מספר גורמים שאינם ראויים, וכן למניעת מצבים של חשש לעשיית איפה ואיפה בין הדיירים. כך למשל, השפעתם של דיירים סרבנים קטנה באופן משמעותי מאז נכנסו השמאים לתמונה, שקובעים מה התמורה  הראויה לכל דייר. ובכך מסייעים לצדדים לנהל מו"מ ענייני  וחף משיקולים זרים".

מה השוני המהותי בין ייצוג דיירים לבין ייצוג יזמים?
"בייצוג יזם, אתה פועל מול לקוח יחיד; בעוד שבייצוג דיירים אתה פועל מול מכלול של בעלי אינטרסים, שהם לא בהכרח זהים. ייצוג יזם אחד מאפשר לי להבין מראש מה  הם גבולות הגזרה במו"מ, מה מותר ומה אסור, כך שאת  מרבית המו"מ אני מסוגל לנהל בשמו ללא נוכחותו".  "בייצוג דיירים, ההתנהלות היא מול מספר לקוחות  במקביל, וכל בניין נושא בחובו סיפור מיוחד, כך שהייצוג מורכב יותר ומכיל רכיבים נוספים לאלו המשפטיים. הרבה מאוד תלוי בהרכב נציגויות  הדיירים. יש כאלו, שקל להתנהל מולן, שכן הנציגות  יודעת לסחוף עימה את הדיירים; מנגד, ישנן נציגויות נרפות שאינן חזקות מספיק, וגם אם יעלה בידן להגיע לסיכומים עם היזם, לא בטוח שהן יצליחו לאשר בסופו של דבר את ההסכם מול יתר הדיירים; ומולן  העבודה מאתגרת יותר".

הקמת הרשות להתחדשות עירונית
על-מנת ששוק ההתחדשות העירונית יעבור כברת דרך  נוספת, במשרד עוה"ד ח. נועם, תולים תקוות בהקמתה הצפויה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אשר הליכי החקיקה לקראת הקמתה נמצאים בשלבים  סופיים. לדברי עו"ד נועם, "מדובר בצעד מבורך שנועד לתמרץ את הרשויות המקומיות לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית. אם

הרגולטור יצליח לשכנע את  הוועדות המקומיות לסייע לתהליך, ולא לחשק אותו,  יחול שינוי נוסף לטובה. יחד עם זאת, וועדה שמתעקשת לעכב הליכים, קשה מאוד יהיה להזיז אותה ממקומה, גם אם לרגולטור יש לכאורה אמצעים 'לדלג' על הוועדה המקומית באמצעות הגשת תוכנית ישירות  לוועדה המחוזית", חושש נועם. "אם לגוף המפקח תינתן סמכות להפעלת מנגנון של 'פרס או קנס' סיכויי  ההצלחה לקידום פרויקטים יעלו".

באילו עוד נושאים על הרשות לעסוק?
"קיים צורך לייצר חוזים סטנדרטיים לעסקאות של התחדשות עירונית, שבהם יוסדרו ההגנות  הצרכניות הנדרשות. זאת ועוד, חוק המכר דירות אינו דן ביחסים שבין הדייר לבין היזם בפרויקטים  של התחדשות עירונית. כך למשל, אין הוראות בחוק המגדירות מה הן הבטוחות והערבויות המינימליות שהדייר יקבל, והנושא נתון למקצועיותו של  עו"ד-המייצג, וחוזקו של היזם במו"מ המסחרי. אם יחילו זאת בחוק המכר דירות, או לחלופין בהוראות חוק חדשה, יחסכו זמן יקר ויתרמו להיתכנותם של  פרויקטים נוספים".  נועם וללצ'וק מאמינים כי "יש לייצר תקנות קשיחות,  חד-ערכיות באשר להיטל ההשבחה, שכיום משמש כקלף  מיקוח בידי הרשויות המקומיות". לדברי עו"ד נועם, נושא היטלי ההשבחה מכיל בחובו ניגוד-אינטרסים מובנה של הוועדה המקומית. האינטרס של הוועדה הוא למקסם את היטל ההשבחה ולא לפטור את היזם מתשלומו, אך ככל שהמעמסה כבדה יותר על היזם, כך יהיה צורך לאשר  מכפילים גבוהים יותר, המגדילים צפיפות, וזאת על-חשבון הדיירים. ראוי שמערכת השיקולים של הועדות בקביעת המכפיל הראוי לפרויקט פינוי-בינוי יהיו אובייקטיבים  בהתעלם משיקולי כדאיות כלכלית של הרשות". במסגרת פעילותו בתחום ההתחדשות העירונית, עוסק  המשרד בייצוג יזמים ודיירים בעסקאות של תמ"א ‭ ,38‬ זאת, לצד פעילות ענפה בתחום הפינוי-בינוי שבו שותף המשרד לקידום מתחמים בני מאות יחידות-דיור עתידיות, בת"א,  בר"ג, בגבעתיים, ברחובות, בראשל"צ ובבנימינה. לדברי  עו"ד ללצ'וק, "אף שלכאורה ההליכים בפרויקט פינוי-בינוי  ותמ"א ‭ 38‬ דומים, הרי שההבדלים המהותיים נוגעים לסוגיית  המס. על-מנת לייצר יציבות, על הרשות שתוקם לחתור לכך שנושא המס יהיה אחיד לכל אחד מפתרונות ההתחדשות  העירונית, ובכך לטשטש את ההבדלים בין השניים".