מצא חברה מובילה בהתחדשות עירונית
על סמך הדירוג

משרדי א.ט אביב טסה עורכי דין

אביב טסה
עורך דין

דורכים במקום: ממועד אישור התמ"א ב-‭2005‬ ועד לאחרונה הוגשו ‭ 3,500 ‬ בקשות בלבד להקמת פרויקטים. הסיבה העיקרית לכך היא חוסר בגוף ממשלתי להתחדשות עירונית, שירכז ויפקח על כל נושאי התמ"א ‭ ,38‬ וכך אין תקנות ואין מדיניות מסודרת וכל רשות מחליטה לקדם או להקפיא פרויקטים על-פי בחירתה. והדיירים - לא זוכים ליציבות ולאמינות", כך אומר המומחה למקרקעין עו"ד אביב טסה

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
03-6121313

דרושה רשות-על ממשלתית, שתהיה האבא והאמא של  ההתחדשות העירונית ותמ"א ‭ 38 ‬

"נדרש גוף-על ממשלתי שירכז ויטפל בכל נושאי התמ"א"

דוח הביקורת האחרון של משרד הפנים לסוף שנת 2013 הראה, כי במשך תשע שנים מאז שאושרה התוכנית  לחיזוק מבנים מפני רעידות-אדמה, ניתנו היתרים  לביצוע של כ-‭1,600‬ פרויקטים בלבד. מיעוט הפרויקטים ביחס למאות-אלפי הבניינים בארץ שעומדים בקריטריונים  לפרויקטים, מצביע על בעיות וחסמים ביישומם.  משרד עורכי-הדין א. ט. אביב טסה המתמחה בדיני  מקרקעין, נוסד על-ידי עו״ד אביב טסה, מגשר, חבר  ועדת קניין ומקרקעין בלשכת עורכי-הדין, ממקימי קורס התחדשות עירונית במרכז פישמן והאוניברסיטה העברית.  עו"ד טסה כיהן גם כיו"ר צוות התחדשות עירונית בלשכת  עורכי-הדין, יועמ"ש איגוד חברות תמ"א ‭ ,38‬ עם ניסיון עשיר בוועדות החקיקה בכנסת. המשרד מונה צוות פרקליטים מקצועי ומסור, יועצים חיצוניים וצוות אדמיניסטרטיבי מגוון, אשר חיים ונושמים את תחום  הנדל״ן, על שלל היבטיו. ליווי משפטי צמוד ומקיף מוענק לכל לקוח, מתוך הבנה כי בניית מערכת יחסים אישית והגונה עם  לקוחות ושותפים היא אבן-יסוד בתחום עריכת-הדין. צוות המשרד, שרואה עצמו כמי שניחן בתפיסה חלוצית ומקורית בתחומי ההתחדשות העירונית, פועל מתוך ראייה רחבה המאפשרת לו להיות חלק מדרך ארוכת שנים של לקוחות נאמנים. המשרד מספק קשת רחבה של שירותים משפטיים למגוון רחב של לקוחות. עיקר התמחותו בתחום המקרקעין על כל  היבטיו, ובכלל זה, הסכמים במקרקעין, קבוצות רכישה,  מיזמי התחדשות עירונית, תמ"א ‭ ,38‬ פינוי-בינוי, דיירים  מוגנים, מיסוי מקרקעין, תכנון ובנייה, הפקעות, בתים  משותפים, ליקויי בנייה. כמו כן, המשרד מעניק ייעוץ משפטי וייצוג משפטי בכל הערכאות.  

עו"ד אביב טסה, ממשרד עוה"ד א.ט. אביב טסה, מצביע על  הבעייתיות שביישום פרויקטים של תמ"א ‭ 38‬ בישראל, ומה עשוי להיות הפתרון.  "הפרויקטים של תמ"א ‭ 38‬ מתעכבים בגלל מכלול של סיבות. ראשית, את כל סוגי עסקאות הנדל"ן שאנחנו מכירים -  מכירה, שכירות, קומבינציה, קבוצות רכישה ועוד - תמיד  השוק יצר, ולאחר מכן העסקה עברה להיבט חקיקתי. תמ"א ‭ 38‬ היא סוג העסקה היחיד בישראל שהמחוקק יזם, ולאחר  מכן ירד לשטח. הבעיה - המיזם הגיע לציבור ללא הוראות  הפעלה", אומר עו"ד טסה.  לדבריו, "מעולם לא יצא חוק מוגדר של תמ"א ‭ 38‬ הכולל את  כל התהליכים וההסברים הנדרשים. יושמה תוכנית-מתארארצית ה-‭38‬ במספר, וזה השם שהיא קיבלה. מעבר לכך,  המון דברים מהותיים לא התקבלו. לא ברמת הקניין, לא ברמת  המיסוי, לא סיפקו זמן לרשויות להתארגן ולבחון את התוכנית,  וגרוע מכך – התוכנית לא שווקה והוסברה כהלכה לציבור.  וכך קיבל הציבור את המידע בנושא התמ"א מפה לאוזן, ולא  בצורה מסודרת".

נדרש גוף-על ממשלתי שירכז ויטפל בכל נושאי התמ"א

עו"ד טסה אומר, כי "עד היום לא קם גוף ממשלתי שירכז את  המידע, ויטפל בנושאי תמ"א ‭ 38‬ וברגולציה הדרושה. אף  שתוכנית-המתאר-הארצית נהגתה בשנת ‭ ,2005‬ לפני ‭ 11‬ שנה,  עד שנת ‭ 2008‬ לא ניתן היה ליישם אותה, כיוון שלא היו חוקים.  אנשים לא ידעו מה גובה המיסוי וכד'. רק משנת ‭ 2008‬ ניתן  היה להתחיל ליישם את התוכנית כאשר בין ‭ 2007-2009‬ יצאו מספר הוראות ותיקוני חקיקה ברמת המיסוי והקניין, שהיוו  מעין 'הוראות הפעלה' לתמ"א ‭ ."38 ‬  "תיקוני החקיקה הוצמדו כל אחד לחוק אחר, והיה פיזור  בחקיקה. בנוסף, לא הייתה ודאות תכנונית, מיסויית  ורגולטורית, שגררה אי-יציבות עסקית, יזמים רציניים לא נכנסו למגרש באותה התקופה. וכך היה מקום להרבה יזמים  'מזדמנים' שגרמו נזקים וגרמו לבעלי הדירות לסקפטיות  בנושא התמ"א כולו. רק משנת ‭ 2010‬ ואילך, כאשר התקשורת  נכנסה חזק לתחום, אנשים התחילו להיות מודעים לנושא,  ועיריות החלו להוביל פרויקטים של תמ"א ‭ ,38‬ אבל הבאגים נותרו מאז ועד היום".

מה הם הבאגים שנותרו לדבריך בתמ"א ‭ ?38 ‬  עו"ד טסה: "זה מתחיל ממצב שכל רשות מחליטה לקדם או  להקפיא פרויקטים על-פי בחירתה, אין תקנות ואין מדיניות  מסודרת. היו כל מיני תקנים שנכתבו ושונו, ועד היום נושאים  כגון חישוב זכויות ואחרים, טרם טופלו כהלכה. חלף כבר עשור וזה לא הגיוני שאין תחשיב זכויות בנייה עד היום. בשל הבאגים הדיירים הפכו להיות סקפטיים. כל יזם מציע להם עסקה אחרת, מבלי יכולת לבחון האם הן  אפשריות. גם החוקים משתנים כל הזמן, והדיירים לא  זוכים ליציבות ולאמינות".

מה הפתרון לבעיות האלה?  "הקמת רשות ממשלתית להתחדשות עירונית, שתהווה גוף  מסודר שמסדר ומרכז את כל תחום התמ"א ‭ .38‬ רשות שתהיה  'האבא והאמא' של תוכנית-המתאר-הארצית, שתכתיב  את המדיניות, ותגבה את החוקים ברגולציה מסודרת. כיום התחילו תהליך וחשוב לקדם אותו מהר ונכון. הרשות צריכה  לתת אינפורמציה, לחנך את השוק, לרכז את כל התהליכים ולפתור בעיות, כך שתגרום יציבות ולספק אמינות וביטחון  לפרויקטים הללו".

 דיירים שנכנסים לפרויקטים של תמ"א ‭ - 38‬ מה חשוב להם לדעת?  "הדיירים בנחיתות מקצועית לעומת היזמים. לכן, הם צריכים לעבוד עם בעלי מקצוע שמבינים בתחום, ולוודא שהם יפעלו בשקיפות וללא אינטרסים. חשוב לוודא שהחברה היזמת היא  חברה אמיתית, שתסיים את הפרויקט. זאת, בניגוד לחברות  ש'אוספות' ומתהדרות בהרבה פרויקטים, שלא מסוגלות  לטלפל ולממן את כולם ובסוף מוכרות אותם".

 מה מספק משרד עוה"ד א.ט. אביב טסה במסגרת ליווי הדיירים?  "יש לנו היכרות עמוקה עם כל השוק, לא רק בתחום התמ"א ‭ ,38‬ אלא בכל נושאי הנדל"ן. אנחנו מייצגים גם דיירים וגם יזמים ויש לנו יכולת לבחון את היכולות של החברה היזמת  לעומק. מאחר שגם ייצגנו את 'האגודה לתרבות הדיור' במשך  מספר שנים, יש לנו ניסיון רב בנושא של בתים משותפים, בפתירת בעיות ספציפיות בין דיירים, ובכל מיני איזונים שחשובים להמשך התהליך. אנחנו לא רק מייצגים דיירים  בחוזה, אלא מספקים ייצוג מלא וכולל - החל מבחירת היזם,  דרך משא-ומתן, חוזה, ליווי הפרויקט ומעקב אחר היתרי  בנייה, תחילת הבנייה ועד לסיום הפרויקט. אין הרבה משרדי  עורכי-דין שנותנים ליווי מלא מסוג זה לדיירים".