מצא חברה מובילה בפינוי בינוי או תמ"א 38
על סמך דירוג אוביקטיבי

ז.כ. מחקר וסקרים

ארז כהן
שמאי מקרקעין ומשפטן, בעלים

"יזמים פחות נענים ל'פינוי-בינוי' בפריפריה כי פרויקט חדש ממש יותר כלכלי עבורם, וכך, בפרויקטים פחות רווחיים אושר פתרון של מתן 'קרקע משלימה' ע"י רמ"י, שמחכירה ליזם קרקע פנויה לשיפור כדאיות הפרויקט. קבלת הקרקע תאזן את כלכליות ההקמה. לגבי תקן 21 :עקרונותיו נכונים אך עליו לעבור עדכונים. הטענה שרווחיות היזם בתקן גדולה מדי במרכז, לא נכונה. יש הוצאות עתק שהתקן לא הביא בחשבון, כמו מטלות שמייקרות את הפרויקט (כביש), כך שהכדאיות ליזם נמוכה יותר"

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
03-561-1444

"בפריפריה צריך לבצע 'העצמת' זכויות כדי שהפרויקט יהיה כדאי ליזם"

ארז כהן הוא שמאי מקרקעין מוסמך בעל ותק של 25 שנה ומשפטן. לשעבר כיהן כיו“ר לשכת שמאי המקרקעין, חבר במועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים. במסגרת תפקידיו עוסק כהן בפעילויות כלכליות וציבוריות מגוונות, כגון עריכת שומות מקרקעין עבור חברות גדולות כמו ישרוטל, קרן אייפקס, תנובה, נשר, אמות, כלל תעשיות, בזק וכדומה. כמו כן, הוא עוסק בהערכת כדאיות כלכלית לפרויקטים של פינוי-בינוי, פינוי מחנות צה“ל עבור משרד הביטחון, שומות לבתי-משפט, יועץ לעיריית אילת, ביצוע שומות לדוחות כספיים, ביצוע שומות תקן 19 לנכסים מגוונים לבנקים שונים. חברת ז.כ. מחקר וסקרים בע“מ, מספקת חוות-דעת מקצועיות בתחום המקרקעין לרבות בתחום התכנון הפקעות והמיסוי. החברה נוסדה בשנת 1969 ע“י זאב כהן, שמאי מקרקעין ומודד מוסמך אשר שימש בעבר כשמאי הממשלתי הראשי. בחברה מועסקים מהנדסים, כלכלנים, מתכנני ערים, מנהלי פרויקטים, שמאי מקרקעין, מודדים מוסמכים וטכנאים, העומדים לרשות מאות לקוחות מתחומים שונים. לעובדי החברה קשרי עבודה עם בכירי עורכי-הדין העוסקים בנדל“ן, רשויות עירוניות וממלכתיות, מוסדות, קבלנים, חברות ציבוריות ויזמים. בין היתר, החברה מבצעת הערכות שווי לפינויים מיוחדים, כגון: פינוי סיני, תוכנית ההתנתקות, הערכות לנמלי ישראל, לפינוי מחנות צה“ל, מרינות ועוד; הערכות פיצויים בגין ביצוע הפקעות לצורכי ציבור, כולל ייצוג בוועדות, חוו“ד מומחה לבתי-משפט. עוד מומחיות שלה היא מיסוי מקרקעין: הערכות מקרקעין להשגה ולוועדות ערר.

לדברי ארז כהן, ”לגבי תקן 21, אשר פורסם ע“י מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים בדצמבר 2012 :תקן 21 משמש להגדרת פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתוכנית פינוי-בינוי. מטרת התקן, לבחון את הכדאיות הכלכלית בתוכניות פינוי-בינוי, ולעיתים הוא מיושם גם במקרים של תמ“א-38 - הריסה ובנייה. התקן בוחן את הכנסות הפרויקט ליזם, כלומר, שווי הדירות שהיזם יקבל במסגרת הפרויקט, לעומת ההוצאות. קרי: עלויות הבנייה והוצאות לדיירים המפונים, לרבות עלויות העברה, תשלומי מס ועלויות הבנייה של דירותיהם“.

מה המשמעות של בחינה זו לכל הצדדים בפרויקט?                                                       כהן: ”המשמעות היא - בחינת התמורה ליזם בהתאם למידת הרווחיות, כאשר התקן ממליץ על רווחיות של 25%-30% בשלב הכנת התוכנית, ו-20%-25% בשלב שלאחר אישור התוכנית. מטרת בדיקת הרווחיות באה בין היתר - כיוון שוועדות התכנון המקומיות והמחוזיות מחליטות למעשה על גובה הזכויות שיינתנו ליזם במסגרת התוכנית החדשה והן צריכות לעמוד במבחן הכלכלי של הכדאיות ליזם בהתאם לתמורות שיינתנו לדיירים המפונים, כדי שהתוכנית אכן תוכל לצאת מהכוח אל הפועל“.

מה קורה באזורי הפריפריה, שבהם שווי הקרקעות נמוך יותר?        ”היות שבאזורי הפריפריה שוויי הקרקע נמוך משמעותית מאשר באזור המרכז, צריך לבצע ’העצמת‘ זכויות משמעותית כדי שהפרויקט יהיה כדאי. לדוגמה, אם באזור המרכז היחס בין מספר יחידות-הדיור הקיימות לאלו שיתקבלו במסגרת הפרויקט הוא של 1:3 , באזורי הפריפריה היחס צריך להיות 1:7 כדי שהיזם ירוויח. המכפיל גדול משמעותית בפריפריה, כדי להצדיק פינוי-ובינוי. ”היזמים פחות נענים לפרויקטים של פינוי- בינוי בפריפריה, כי לעיתים בפרויקט חדש לגמרי הכדאיות הכלכלית גבוהה יותר מאשר בפרויקטים של פינוי-בינוי. וכך, בפרויקטים בפריפריה שבהם לא ניתן להגיע למכפילים הללו, אושר פתרון של מתן ’קרקע משלימה‘ ע“י רשות מקרקעי ישראל, בהחלטה מספר 1519 . ”המשמעות היא, שרמ“י מחכירה קרקע פנויה ומתוכננת בעיקר באזורי הפריפריה, לטובת היזם, על-מנת להשלים את הכדאיות של הפרויקטים. היזם יקבל קרקע נוספת שהוא יכול לבנות עליה כשירצה, כדי לשפר את הכדאיות שלו להקמת הפרויקט. אמנם יש מבחנים שצריך לעבור, וכן את החלטת מועצת רמ“י, אך אם היזם עומד במבחנים הללו, הוא עשוי לקבל קרקע חלופית שתאפשר לו איזון הכדאיות הכלכלית“.

מה דעתך על יעילותו של תקן 21?                                                  ”עקרונות התקן נכונים, אולם התקן צריך לעבור מספר עדכונים. הטענה היא, שהרווחיות ליזם באמצעות התקן גדולה מדי באזור המרכז, והוא מעודד את הוועדות לספק זכויות רבות ליזמים. אני טוען, שזה לא בהכרח נכון. קיימות הוצאות נוספות שהתקן לא תמיד מביא בחשבון, כגון: תוספת שטח לדיירים של עד 25 מטר, שאינה כתובה בתקן (אלא במכתב הבהרה מאת יו“ר הוועדה המחוזית בתל-אביב). כמו כן, לרוב בפריפריה יש לתת תמורות גבוהות יותר כדי שהדיירים ירצו בפרויקט. ”יש מטלות נוספות שהתקן לא מכיר בהן, כגון: מטלות יזם (בניית מבני ציבור, כיתות או בתי-ספר וגנים), מטלות פיתוח תשתיות (בניית כבישים, מדרכות וכו‘), שהיזם נדרש לעשות כי לעירייה אין מספיק תקציב. כאשר התקן לא מכיר במטלות שמייקרות את הפרויקט, הכדאיות של היזם בפועל נמוכה יותר ממה שהתקן מאפשר. לכן, יש דרישה להכיר באותן מטלות מיוחדות שמטילה התוכנית על היזמים“.