מצא חברה מובילה בהתחדשות עירונית
על סמך הדירוג

משרדי זבולון אבן הר, עורכי דין

ניר אבן הר
עו״ד שותף

דורון זבולון
עו״ד שותף

עורכי הדין דורון זבולון וניר אבן הר מלווים פרויקטים של התחדשות עירונית הן בייצוג יזמים והן בייצוג דיירים (לא באותו פרויקט), שם באה לידי ביטוי מומחיותם בייעוץ וייצוג משפטי

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
03-6913003

להרחיב את תוכניות התמ"א גם לבנייה שלא למגורים

 

עורכי הדין זבולון ואבן הר: "יש עדיין כשלים המונעים התפתחות מהירה של הפרויקטים להתחדשות עירונית, ואף מביאים לא פעם  לביטולי פרויקטים:
‭ .1‬ הקושי והסחבת בקבלת היתרי בנייה  ("תנאים נוספים של הרשויות  וועדות התכנון, חדשות לבקרים")
‭ .2‬ אי ודאות לגבי חישוב זכויות  הבנייה
‭ .3‬ אין תוכניות של התחדשות עירונית גם לשטחים  ציבוריים, מסחריים ותעשייתיים.  "הדיירים מקבלים דירות יפות, בניין נאה, אבל בסופו של דבר נשארים באותה סביבה בלתי בטוחה, ישנה ומוזנחת של השכונה והאזור"

עורכי הדין דורון זבולון וניר אבן הר רואים עצמם כחלוצים בתחום הליווי המשפטי של  פרויקטים מסוג תמ"א ‭ 38‬ ופינוי בינוי. היום מהווים פרויקטים אלה חלק ניכר מצבר עבודות תחום  הנדל"ן של המשרד, שבעבר טיפל בעיקר בבנייה רגילה  עבור לקוחות מהארץ ומחו"ל. בתחום ההתחדשות העירונית מתמחה המשרד הן בייצוג יזמים והן בייצוג בעלי דירות ונציגויות בתים  משותפים. "אנו סבורים כי העובדה שאנו מיומנים הן בייצוג יזמים והן בייצוג בעלי דירות, מאפשרת לנו להעניק ייצוג משפטי מיטבי לצד שאותו אנו מייצגים בפרויקט מסוים (אנו לעולם לא מייצגים את  שני הצדדים באותו פרויקט!)", אומרים עורכי הדין  זבולון ואבן הר. משרדם ליווה 8 פרויקטים שבנייתם  הסתיימה והם אוכלסו: ברמת אביב, ר"ג, ראשון  לציון, הוד השרון, רמת השרון וגבעתיים. כיום הם  מלווים ‭ 10‬ פרויקטים המצויים בבנייה מתקדמת, ועוד עשרות פרויקטים מצויים אצלם בקנה. בסך הכול מדובר באלפי יחידות דיור באזור המרכז והשרון.

מה הביא אתכם להתמקד בהתחדשות עירונית  בפעילות הנדל"ן שלכם?
"עד ‭ 2008‬ עסקנו בכל ענפי הנדל"ן בארץ ובחו"ל, אבל לאור התמעטות הקרקעות באזור המרכז, מצאנו בהתחדשות העירונית נישה מצוינת להרחבת הפעילות שלנו. עסקנו רבות בעסקאות קומבינציה במגורים, וכשמדובר בהתחדשות עירונית, הפרויקטים דומים לעסקאות קומבינציה, אם כי הן מורכבות יותר. התחלנו לעסוק בנושא והבנו שיש כאן כר נרחב למתן ייעוץ וייצוג משפטי, הן לדיירים  והן ליזמים. הערכתנו זו התבררה כנכונה, והפכנו להיות מומחים ומיומנים ביותר בהפעלת הפרקטיקה המשפטית הרלוונטית להוצאתו אל הפועל של פרויקט התחדשות עירונית. כבר בפרויקטים הראשונים שלנו ייצגנו בפרויקט ברמת גן את  היזמים, ובפרויקט בנאות אפקה את הדיירים".

על מה אסור לדיירים להתפשר ועל מה מותר?
"אנחנו אומרים לדיירים שהעסקה חייבת להיות הוגנת לשני הצדדים; לבעלי הדירות אסור להתפשר בכל הקשור לדברים המהותיים, ובעיקר הביטחונות והערובות לביצוע הפרויקט, כולל הליווי הבנקאי ומסגרת לוח זמנים ברורה. אנחנו כן ממליצים לדיירים לזכור שגם היזם צריך להרוויח בסופו של דבר, ושחבל לתקוע פרויקטים בגלל תמורות אלו ואחרות שחשבו שיקבלו בסדר  גודל מסוים, אך אינן מעוגנות במציאות. למשל,  מיקום החניה הספציפית של הדייר, המטראז' של  הממ"ד או של המרפסת, מחסן או לא, וכד'". לעיתים נדרשת גם תמורה לא שוויונית בין הדיירים, מה שמעורר ויכוחים ביניהם ועלול לעכב  פרויקט ואף לחסל אותו. "כך למשל", מדגים עו"ד  זבולון, "אם יש דייר שהמעלית שתותקן תקשה על הגישה לדלת הכניסה שלו, יש לקבל בהבנה מתן פיצוי נוסף לאותו דייר על מה שמקבלים הדיירים  האחרים".

מצוקת אשראי בנקאי ליזמים

עורכי הדין זבולון ואבן הר מייצגים גם יזמים, ובתחום זה הם מציינים את מצוקת האשראי מצד הבנקים בכל הקשור לליווי פיננסי של היזמים: "הבנקים פועלים היום בזהירות ובצמצום חשיפה, בהתאם להוראות בנק ישראל, בכל הקשור  לפרויקטים של בנייה, וגם פרויקטים של תמ"א ‭ 38 ‬ ופרויקטים של פינוי בינוי נפגעים מכך. כלומר, מסגרות האשראי שהבנקים מעמידים ליזמים לא  תמיד מספקות, ודרישותיהם להון עצמי גבוהות.  יתר על כן, האשראי הבנקאי לתחום הנדל"ן קרוב מאי פעם לכדי מיצוי, דבר המשפיע ישירות גם על היכולת לממן פרויקטים של התחדשות עירונית. יש היום גם קרנות ייעודיות המעמידות אשראי חוץ בנקאי ליזמי בנייה בתחומי ההתחדשות העירונית, אך יש לזכור כי רק מוסד בנקאי יכול להוציא ערבויות חוק מכר לרוכשי הדירות החדשות  בפרויקט", מסביר עו"ד אבן הר.

גם בית הספר וגן הילדים צריכים לעבור חיזוק ושדרוג

שניהם סבורים שיש עדיין כשלים המונעים התפתחות מהירה של הפרויקטים להתחדשות  עירונית, ואף מביאים לא פעם לביטולי פרויקטים:
‭ .1‬ הקושי והסחבת בקבלת היתרי בנייה ("תנאים נוספים של הרשויות וועדות התכנון, חדשות  לבקרים").
‭ .2‬ אי ודאות לגבי חישוב זכויות הבנייה
‭ .3‬ אין תוכניות של התחדשות עירונית גם לשטחים  ציבוריים, מסחריים ותעשייתיים. "הדיירים  מקבלים דירות יפות, בניין נאה, אבל בסופו של דבר נשארים באותה סביבה בלתי בטוחה, ישנה  ומוזנחת של השכונה והאזור", אומרים עורכי הדין  זבולון ואבן הר. "גם המבנים של בית הספר וגני  הילדים, כמו גם מבני ציבור ותעסוקה, צריכים לעבור חיזוק מפני רעידות אדמה ושדרוג של המראה שלהם. אנחנו סבורים שיש להרחיב את  תוכניות התמ"א גם לבנייה שאינה למגורים, כדי להביא לכך שניתן יהיה לשדרג גם את סביבת  המגורים במסגרת תוכניות אלו".