מצא חברה מובילה בהתחדשות עירונית
על סמך הדירוג

משרדי יעל בועז משרד עורכי דין

יעל בועז
עו"ד

אחרי שדירתה זכתה ל"חיים חדשים', עו"ד יעל בועז התחברה לתחום התמ"א ‭ ,38‬ שם הניסיון האישי שלה מסייע לה בעבודתה כמלווה ומייצגת דיירים בפרויקטים של התחדשות

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
058-4099993

"איזון אינטרסים זה הסיפור"

 

"שלא יהיה שום ספק, תמ"א ‭ 38 ‬ היא העסקה הטובה ביותר שיכולה  להיות ליזם. אי לכך, ולאור פערי הידע בין היזם לבין הדיירים, יש לנסוך בבעלי הדירות ביטחון לגבי קביעת גבולות גזרה נכונים"

 

"ההתחדשות העירונית מחוללת מהפכה", מאמינה בועז. "השוק מתפתח  ומייצר אלטרנטיבה של ממש לבעיית היצע הדירות. כמו כן, תמהיל הדירות המגוון גורם להתחדשות שכונות, כשאוכלוסייה צעירה נכנסת למתחמים מיושנים ומחייה אזורים שלמים"

התמ"א 38 עוסקת למעשה בהחייאת דירות. אחת מבין אותן אלפי יחידות הדיור  שכבר זכו ל"חיים חדשים", שייכת  לעורכת הדין יעל בועז, אשר עצם החשיפה לתחום מנקודת מבט הדייר, העלה בה את העניין להתחיל לעסוק בתחום הן בפן המשפטי,  והנה כעבור 8 שנים, בועז הינה בעלת משרד עו"ד המלווה כ-70 פרויקטים שכאלו במקביל. "זה החל אצלי מהמקום האישי והפך לחלק מתעודת הזהות שלי", מספרת  בועז.
לאור הניסיון האישי שחוותה, עו"ד בועז מרגישה שהיא מבינה היטב את החששות האקוטיים שמלווים את בעלי דירות ברגע שהמילים תמ"א 38 עולות באסיפת דיירים. "עורך דין שמייצג דיירים בפרויקטים להתחדשות עירונית, ובפרט בתמ"א 38, חייב להבין מה עובר בליבם של בעלי הדירות", היא מסבירה, "הוא צריך לדעת שבמרבית המקרים אלו דיירים שמעמידים לרשות היזם את הנכס היחיד והעיקרי שלהם. בין אם זו דירת מגורים ובין אם דירה שעברה בירושה. לכן, אני מסתכלת על תמ"א 38 לא רק דרך המשקפים הצרות של הנדל"ן, אלא רואה בכך דיני נפשות לכל דבר. אם רוצים לגרום לפרויקט לקרות חשוב לשבת עם הדיירים ברצינות ולספק להם רשת ביטחון מבחינת ערבויות, ביטחונות וכיוצא בזה". 
במקביל להתנהלות היומיומית אל מול המיוצגיו, חלק מרכזי מעבודתו מתנהלת אל מול היזם. "שלא יהיה שום ספק, תמ"א 38 היא העסקה הטובה ביותר שיכולה להיות ליזם. אי לכך ולאור פערי הידע בין היזם לבין הדיירים יש לנסוך בבעלי הדירות ביטחון לגבי קביעת גבולות גזרה נכונים", אומרת עו"ד בועז, "כלומר, מצד אחד לוודא שהדיירים יקבלו את התמורה המקסימלית בעבור הפרויקט ומצד שני לשמור על רווח יזמי שיבטיח כדאיות כלכלית. בשתי מילים - איזון אינטרסים". לדבריה, פרויקטים מוצלחים של תמ"א 38 הם רק פרויקטים שבהם כל צד בעסקה מבין את האינטרס של הצד השני והכוונה היא כנה.
"בפרויקטים של תמ"א 38 עורך הדין הוא חוד החנית. זהו בעל המקצוע היחיד שעומד לצד  הדיירים לכל אורך הפרויקט מא' ועד ת'" החל משלב הגישושים הראשוניים ועד לרגע המרגש של קבלת המפתח", אומרת עו"ד בועז, "זאת בניגוד לנותני שירותים אחרים שתפקידם חשוב אבל ספציפי כמו אדריכל בשלב בתכנון או שמאי בניתוח הכדאיות. אני שם מהרגע שעולה הרעיון ונמצאת גם לאחר שמקבלים את המפתחות לדירה החדשה או המחודשת".

"הדרישה מגיעה מהרחוב, מ'התושב הקטן'"
ואם לעו"ד מניות רבות בהתנעת הפרויקט ספציפי, הרי שלמערכת השפיטה בישראל, זכויות רבות בנושא קידום פרויקטים מנקודת מבט רחבה יותר. "הפסיקה השתכללה

 

והולכת עם השוק", מציינת בועז, "חוסר האיזון בין חיי אדם לבין טענות דייר בודד הוא נר לרגלי הפוסקים.  הפסיקה פועלת מתוך כוונה לגשר בין הפערים ולפשר בין הצדדים, מצד אחד מקשיבים לטענות הסרבן אך מצד שני מבהירים טוב מאוד מראש כי אין בסרבנותו על מנת מלמנוע התנעת פרויקט שעשוי להציל  חיי אדם", מסבירה בועז.
 

מה באשר ליחסן של הרשויות המקומיות לתחום?
מצד אחד המודעות בקרב רשויות עולה שכן הן מבינות את הפוטנציאל שטמון במהלך. בחלק מהרשויות עימן אני עובדת ניכרת שינוי מגמה , בין היתר לאור דרישת התושב הקטן, שכן התודעה מגיעה אל משרדי העירייה היישר מן הרחוב.  עם זאת,לצערי יש עדיין מספר רשויות מוניציפאליות שלא משכילות לקרוא את המפה ופועלות בעצלתיים תוך הערמת קשיים, כאלו המקדישות את מירב זמנן לגבייה ופחות לקידום התכנון. 

 

אנא הדגימי
למשל הדרישה המוגזמת לחניות. לא כל הערים הן תל אביב וברובן אין בעיות חניה קשות. אני לא חושבת שתמיד זה הכרחי שעירייה תדרוש מיזם סכומים של עשרות אלפי שקלים ויותר בעבור מה שאפשר להגיד ממש כקרן (כופר) חניה. אם ניקח בניין של 10 דירות חדשות ונציג דרישה קטגורית לחניה היזם עלול להפסיד כמעט מיליון שקלים. בפועל, פרויקט שהיה יכול להיטיב עם הדיירים ועם המרחב העירוני יורד לטמיון
"למרות הקשיים, ההתחדשות העירונית מחוללת מהפכה", מסכמת בועז, "השוק מתפתח ומייצר אלטרנטיבה של ממש לבעיית היצע הדירות. כמו כן תמהיל הדירות המגוון גורם להתחדשות שכונות ואוכלוסייה צעירה נכנסת למתחמים מיושנים ומחייה אזורים שלמים", מסכמת בועז באופטימיות".