מצא חברה מובילה בהתחדשות עירונית
על סמך הדירוג

משרדי יוסף קלו משרד עו״ד ונוטריון

יוסף קלו
עורך דין ונוטריון

עורך הדין של הדיירים בפרויקטים של תמ"א ‭ 38‬ נדרש ליותר מידע משפטי ומקצועי

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
077-4510031

מגשר, פסיכולוג ועורך דין

 

"בבניין מסוים יש לי 3 קבוצות ווטסאפ שונות, כמספר עמדות הדיירים, ואני מנסה להיות המפשר ומכבה השריפות ביניהם, כי מעבר לעניין הפרקטי, ישנו כאן משחק חברתי לא פשוט להתמודדות. העו“ד נדרש להבין לליבם של הדיירים ולדעת לדבר בגובה העיניים ולשכנע"

 "בפרויקטים של תמ"א ‭ 38 ‬חיזוק מבנים הדייר נותר בדירתו המקורית, כך שאינו זכאי לערבות חוק ולביטחונות כמו בפרויקטים  של בניין חדש. אני כעו“ד הדיירים דורש מהמוסד הפיננסי שאם הם מממשים משכנתא, עליהם להתחייב חוזית לכך שהדייר מקבל  את כל מה שהובטח לו ע"י היזם"

החלום של כל אם יהודייה הוא שהילד שלה  ייצא עורך דין. במקרה של עו"ד יוסף קלו, יש שדרוג לסיפור, שכן אמו זכתה לא רק לראותו עם גלימה, אלא בעקיפין הייתה אחראית על התוויית  המשך דרכו המקצועית בתחום. "לפני כעשור, ממש  בתחילת דרכה של התמ"א ‭ ,38‬ פנה יזם לדיירי הבניין  שבו אמי מתגוררת בבת ים, בהצעה. אמי ביקשה ממני שאבדוק עבורה את הנושא, ואני כמו כל בן טוב התחלתי ללמוד את העניין ממש מראשיתו. הפרויקט אמנם לא יצא אל הפועל, אבל היזם החליט להעסיק  אותי, וכך נחשפתי לתחום", מספר קלו, שכיום מלווה  באמצעות משרדו כ-‭35‬ פרויקטים של התחדשות  עירונית, בתהליכי ביצוע ורישוי שונים.  קלו, המשמש גם כעו"ד דיירים, מספר כי לב העניין אינו נעוץ כולו בפן המקצועי כי אם גם בהיבטים  נגררים. "מאחר שאני איש אמונם של הדיירים, אני מבין כי בנוסף לשירותים המשפטיים, תפקידי לשמש גם כמגשר בין קבוצות בעלי דירות וכפסיכולוג לכל  דייר", אומר קלו ומספר למשל כי "בבניין מסוים  יש לי 3 קבוצות ווטסאפ שונות, כמספר עמדות הדיירים, ואני מנסה להיות המפשר ומכבה השריפות ביניהם מתוך הבנה כי מעבר לעניין הפרקטי, ישנו משחק חברתי לא פשוט להתמודדות. את הפרקטיקה  המקצועית כל עו"ד בתחום מבין, אבל להבין לליבם של הדיירים ולדעת לדבר בגובה העיניים ולשכנע, זה  כבר סיפור אחר".

מול איזה סוג דייר קל יותר להתנהל, כזה המודע לזכויותיו הקנייניות או כזה ללא ידע משפטי בנושא?  
"בשני המקרים ניתן להתנהל בצורה יחסית חלקה, אך ישנה סיטואציה נוספת שיוצרת אתגר מקצועי.  יצא לי לייצג בניין שבו חלק מהדיירים הינם עו"ד, ולי בתור בעל מקצוע היה קל יותר להתנהל מולם, כי כשאני מדבר הם מבינים ואף משרים ביטחון על יתר  הדיירים. גם כאשר לא קיים רקע משפטי לדיירים, קל יחסית לפעול, שכן מקבלים אותי כבעל סמכות מקצועית ונותנים לי מרחב פעולה רב. הבעיה נוצרת כאשר קיים ידע חלקי אצל הדיירים. כל אחד שקרא כתבה בעיתון או שמע משהו מקרוב משפחה, מגדיר  עצמו כמומחה, וכאשר יש חצאי אמיתות - זה פתח  לצרות. לדוגמה, באחד הבניינים שבטיפולי התנהל סכסוך בין דיירים לדייר סרבן, ואחד מתוכם הציע לפנות לבוררות, ולא למפקחת, ושכנע את השאר. לי בתור עו"ד היה ברור מראש כי מדובר על בזבוז זמן ובפתרון ללא שיניים, שכן גם אם יפסוק הבורר לצד  מסוים, לא ניתן לאכוף זאת".

רגולציה חסרה 
מלבד הקושי החברתי, קיימים עוד כשלים ופרצות  בתחום, שעלולים להוות חסם להתנעת פרויקטים, ובמקרים מסובכים יותר אף לתקוע פרויקטים  באיבם. "החוסר ברגולציה בתחום תמ"א ‭ 38‬ חיזוק  מבנים, הוא בעיקר בכל נושא המימון הבנקאי. כאשר יזם חותם

על הליווי, אז הדיירים נדרשים למשכן את הזכויות שרכש מהם לטובת הגוף הפיננסי. הבעיה היא שאותו גוף אינו מתחייב כלפי הדיירים על כך שאם יידרש לממש את אותה משכנתא (עקב פשיטת  רגל של היזם או כשל אחר שלו), יעניק את התמורה  לדיירים – קרי יסיים לבנות את הפרויקט".

איך נוצרה לקונה זו וכיצד ניתן להתמודד מולה משפטית?
"בשונה מתחום הפינוי-בינוי והתמ"א ‭ 38‬ הריסה ובנייה, שהינם פרויקטים בהם הדייר נכנס לדירה  חדשה, בפרויקטים של תמ"א ‭ 38‬ חיזוק מבנים הדייר נותר בדירתו המקורית, כך שאינו זכאי לקבל ערבות חוק מכר וכן ביטחונות, כמו שיש בפרויקטים של  בניין חדש. אני בתור עו"ד דיירים דורש מהמוסד הפיננסי שאם הם מממשים משכנתא, עליהם להתחייב חוזית לכך שהדייר מקבל את כל מה שהובטח לו על ידי היזם, ולרוב אני מצליח לסיים  בפשרה חוזית מניחה את הדעת. לשמחתי, עד היום  לא נתקלנו במקרים שכאלו, אך הסכנה קיימת, כך שעדיף כי בטרם נגיע למצב בו נידרש להכרעת  הערכאות, יטפלו בנושא זה על יד חקיקה. למרות לקונה זו, אני תמיד אעדיף שהיזם שמולי ייקח ליווי  בנקאי, ראשית כי זה מעיד על כדאיות הפרויקט, וכן  הבנק ממנה מפקח שמעניק מעטפת ביטחון נוספת".

 האם בתור עו"ד דיירים בפרויקטים של תמ"א ‭ 38‬ חיזוק מבנים, אתה דואג יותר?  
"כן. בפרויקטים של תמ"א ‭ 38‬ הריסה ובנייה יש פחות מקרים שעלולים להשתבש מבחינה משפטית,  כך גם מבחינה תכנונית, ביצועית ועסקית. ברגע שיש ערבות ודמי שכירות מצד היזם, אני דואג  פחות. בפרויקטים של תמ"א ‭ 38‬ חיזוק מבנים, מלבד נושא הערבויות, חובה לזכור כי בפועל  בונים לדיירים 'על הראש' וזה פתח לא קטן לצרות  ולחוויות לא נעימות". חוויה נעימה יותר שחווה קלו קשורה לפרויקט  תמ"א ‭ 38‬ בדימונה, אחד מהנדירים המתהווים  בפריפריה, בו ייצג את הדיירים. "נחמד לדעת כי ניתן ליישם התחדשות עירונית בפריפריה. יחד עם זאת, גם כאשר היזם זכה לסובסידיה נכבדה עבור  הפרויקט מהמדינה, עדיין הכלכליות גבולית. לצערי תמ"א ‭ 38‬ באזורים אלו תתממש רק במידה שיינתנו סובסידיות והטבות גבוהות, שכן השוק הפרטי לא  יכול להתמודד כלכלית לבד".