מצא חברה מובילה בהתחדשות עירונית
על סמך הדירוג

משרדי עירוניות

גלעד כהנא
אדריכל

שלומית קרבלניק
אדריכלית

ריקי קיסר
אדריכלית

במשרד האדריכלות "עירוניות" חושבים היום על מה שיהיה נכון לא רק היום אלא גם לדורות הבאים

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
054-4252052

תכנון מציאות מתחדשת ומקיימת

משאב הקרקעות בישראל הולך ואוזל, ולכן יש לתכננו בצורה אופטימלית בראייה רחבה וארוכת טווח. מתוך אידיאולוגיה זו הוקם משרד  האדריכלות "עירוניות". עבודת הליבה של המשרד הינה תכנון מציאות מתחדשת ומקיימת בסביבה פיזית מודרנית, העונה על צורכי ההווה תוך מחשבה והתחשבות בדורות הבאים. זו באה לידי ביטוי באופן מוחשי ומובהק בפרויקטים של התחדשות עירונית לדעת  השותפים, אדריכל גלעד כהנא, אדריכלית ריקי קיסר ואדריכלית שולי קרבלניק. עוד בטרם החל פתרון ההתחדשות העירונית להפוך למקובל גם במחוזותינו אנו, צבר גלעד חלק ניכר מניסיונו באנגליה, שם נטל חלק בפרויקטים של התחדשות עירונית  בממלכה הבריטית. "ההבדל הגדול ביותר בין הליך  הפינוי-בינוי בישראל לבין מקבילו באנגליה, הוא בכך שאצל האחרונה, עיקר המאמץ הוא בהפיכת מגדלים למבני רכבת  מודרניים, בעוד שבישראל המגמה היא הפוכה", הוא אומר,  "וההתמקדות היא דווקא בלהפוך את אותם מבני רכבת, קרי  שיכונים, למגדלים רבי קומות".  לונדון של שנות החמישים, לאחר מלחמת העולם השנייה,  הייתה עיר הרוסה לגמרי. בשל כך בנו מהר, לגובה ובזול, וברבות הימים המגדלים הללו הפכו בתודעה הבריטית  ל'סלאמס'. "לכן, כאשר בונים מחדש עושים זאת כמו  שהאנגלים אוהבים - בנייה של מבנים טוריים בצורת דומינו. לעומת זאת, בשנותיה הראשונות של המדינה בנו שיכוני  רכבות, כך שאצלנו הם אלו שקיבלו קונוטציה של 'סלאמס' ישראלי, וכעת בתכנון מחדש דוגלים בבנייה לגובה שהפכה  לסטטוס של יוקרה", אומר גלעד.

למרות שמקובל לחשוב שהבנייה לגובה בישראל הינה הכרח, בשל מצוקת היצע הקרקעות בשוק המקומי, גלעד טוען כי  מדובר יותר בטרנד חברתי. "בנייה לגובה אינה דווקא פתרון  יחיד לצפיפות, שכן באותו שטח אפשר, לרוב, לבנות שני  בניינים גבוהים בני ‭ 14‬ קומות או ארבעה בניינים של 7 קומות, והצפיפות תהיה זהה. באותם מקרים בהם אין מנוס מבנייה לגובה, חשוב כי התכנון יתן מחשבה ופתרון הולם לתחושת  הרחוב, הנובעת משלוש עד חמש הקומות הראשונות במבנה. מגדל זה יותר עניין של אופנה, ופחות אקט תכנוני נכון  למקסום מספר יחידות הדיור על שטח קיים", גורסים שותפי משרד עירוניות, אשר מלווים מספר פרויקטים של התחדשות עירונית בארץ על כל גווניה. האם צפיפות רבה אינה פוגמת בחוויית המגורים?  "מבחינה תכנונית, צפיפות גבוהה יותר איננה בעייתית. ככל שהצפיפות גבוהה יותר, כך החוויה האורבנית גדולה יותר,  שכן זו הופכת את העיר לחיה ונושמת, בניגוד ל'ערי שינה'  שם הצפיפות לנפש נמוכה".

באשר לצפיפות לגובה, אומר גלעד: אדריכל צריך להיות אדם שראשו בעננים ורגליו נטועות בקרקע. כזה שיודע בדיוק מהם גבולות הגזרה שלו, אך מתכנן אותם בצורה השאפתנית  ביותר". אמירה זו מקבלת משנה תוקף בכל הקשור  להתחדשות עירונית, כאשר "התשובה האדריכלית והיזמית  לחוסר הוודאות באשר לזכויות, היא שבמסגרת המו"מ עם  הדיירים אין למכור להם אשליות, אלא ללכת על ה'סייפסייד',  להסתמך אך ורק על זכויות התב"ע והתמ"א המוקנות  והידועות (עבור שלב המו"מ עם הדיירים) ולהסביר להם את  רציונל החישוב.

 

לעיתים, בעת הגשת התוכנית אנו מצליחים  "לייצר" זכויות רבות יותר במסגרת המו"מ מול הרשויות, זה  הופך לבונוס ליזם ולדיירים". לדברי ריקי, "מו"מ 'שפוי' בין היזם לדיירים הוא המפתח  להצלחת הפרויקט. כאשר מתחילים לנהל מו"מ חשוב לדעת שיש לשמור על איזון נכון בין האינטרסים של שני הצדדים, ומאחר שמלכתחילה מדובר בתהליך מסובך, יש לעבוד  ביעילות מירבית. על פי רוב", ממחישה ריקי, "הדיירים מכינים רשימה של דרישות והגדרות שמפרטות את חומרי הגמר לבניין, ועורכים רשימה של נושאים שיטופלו בחזית הבניין ובחצר. ברור לכולם כי מפרט טכני זה הוא ניסיון לענות מראש על שאלות שניתן יהיה לדעת אותן רק בהמשך הדרך, לאחר הוצאת היתר. הכוח שיש לרשות להכתיב נושאים והנחיות בהתאם למדיניותה, מגביל את המהלך ומקשה על היזמים לעמוד בהתחייבויות החוזה, ולו מהעובדה הבלתי נמנעת כי הרשות המקומית עשויה לשנות את מדיניותה, במהלך הזמן  שבין חתימת ההסכם ועד להוצאת ההיתר לבנייה".

 אם כך, איך בכל זאת יוכלו הדיירים לוודא, כי היזם שייבחר יספק עבורם את המפרטים והתקנים האידיאליים מבחינתם?  ישנן מספר דרכים, אחת מהן לדוגמה, כמשרד המוסמך  לליווי בנייה ירוקה, והמתמחה בהתחדשות עירונית, אנו  דואגים לתת התייחסות לנושא ה'ירוק'. בבחינת התקן  מצאנו כי גם בבנייה במסגרת תמ"א ‭ ,38‬ ואפילו בהסכם להרחבה וחיזוק של מבנה קיים, ניתן לשדרג את הבניין כך  שיעמוד בדרישות התקן 'הירוק'. למרות שחיוב היזם לעבוד על פי התקן משמעו הגדלת ההוצאות, היתרונות הם רבים לדיירים וגם ליזם, אשר יכול לנצל את התקן על מנת למקסם  רווחים. הדיירים מצידם יזכו ל'שכבת הגנה' נוספת בתהליך, שכן עמידה בדרישות התקן מחייבת את היזם לעמידה בסטנדרטים שייבדקו על ידי מכון התקנים, ויקנו לדיירים ביטחון נוסף כי ההסכם שחתמו מגן על רכושם. "מבחינת היזם", מסכמת שולי, "הדירות החדשות  שיתווספו יוכלו להימכר כיוקרתיות יותרו. ובכך, לא רק  שערכן יעלה, אלא גם שיווקן ככאלה יזרז את מכירתן, כך  שמדובר ב-‭."win win situation ‬