מצא חברה מובילה בהתחדשות עירונית
על סמך הדירוג

משרדי קמיל טרשנסקי רפאל

איציק רפאל
שותף

דני טרשנסקי
שותף

אריה קמיל
שותף

השמאי הוא הדמות המקצועית המרכזית בפרויקטים של התחדשות עירונית, שקובע ומפשר בין צרכיו ודרישותיו של הדייר לגבי התמורה, לבין היזם שרוצה להבטיח לעצמו רווח יזמי מספק

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
03-6961250

כל פרויקט צריך שמאי

 

אריה קמיל, על האלמנט החברתי  שבעבודת השמאי: "גורמי מקצוע מדברים על הצורך למנוע דחיקה של אוכלוסייה חלשה החוצה ממתחמים של פינוי בינוי. אנחנו  יצרנו מנגנון של 'קרן תחזוקה' שנועד להבטיח שהדיירים הקיימים יוכלו להמשיך להתגורר בדירות החדשות מבלי לחשוש מגובה דמי הניהול במתחם החדש, הנאמדים במאות רבות של שקלים לחודש" איציק רפאל: "לעיתים השמאי מגיע להבנה כי על מנת לפתור את הא-סימטריה יש לנקוט במנגנון של השתת תשלום יחסי, המהווה איזון בין דיירים שמקבלים שטח אל מול דיירים שאינם מקבלים שטח. עבודתנו היא להיות הגורם המניע היוצר הסכמה ואחידות בקבוצה, ופועל להבנת כלל המרכיבים הקיימים ולקידום ויישום הפרויקט"

עבודת השמאי בעולם הנדל"ן מורכבת ממספר רב של אלמנטים הנלקחים בחשבון במהלך עבודתו. בעולם ההתחדשות  העירונית, שלא במקרה, העבודה מסובכת אף יותר, שכן לצד השיקולים והאיזונים הכלכליים הטהורים, על השמאי לקחת בחשבון גם שיקולים חברתיים, שהם למעשה הבסיס למפעל ההתחדשות העירונית. במשרד השמאים קמיל טרשנסקי שירותי נדל"ן שמים דגש על הפן החברתי ושוזרים אותו כאלמנט מכריע בעבדות השמאות. על מנת להבטיח היתכנות כלכלית בפרויקטים של פינוי בינוי, נדרש לרוב לעבות את הצפיפות במתחם, וזה נעשה לרוב על ידי תכנון מגדלים רבי  קומות. במתחמים רבים של פינוי בינוי, מעמדם הסוציו אקונומי של תושבי המתחם יחסית נמוך, ולכן הם מתקשים לעמוד בתשלומי התחזוקה, המסים והארנונה עבור המבנים החדשים. אריה  קמיל, אחד משלושת השותפים במשרד, מנפק דוגמה לאלמנט החברתי שבעבודת השמאי. "גורמי מקצוע מדברים על הצורך למנוע דחיקה של אוכלוסייה חלשה החוצה ממתחמים של פינוי בינוי, קרי לשמר את האוכלוסייה המקורית לאחר  הקמת הפרויקט החדש", הוא אומר. יצרנו יחד עם מתכנן הפרויקט, יורם אסידון ומשרד עורכי דין  אגמון 'קרן תחזוקה' שנועד להבטיח שהדיירים הקיימים יוכלו להמשיך להתגורר בדירות החדשות מבלי לחשוש מגובה דמי הניהול במתחם החדש, הנאמדים במאות רבות של שקלים לחודש, לעומת תשלומי אחזקה של עשרות שקלים בודדים אותם שילמו טרום הפרויקט. "משרדנו בחן וקבע מספר יחידות דיור לתוספת בגין ישימות קרן התחזוקה לתקופה ראויה, מתוך הרציונל כי יחידות אלו יוסבו לצרכי השכרה, כאשר דמי השכירות ינותבו לכיסוי חלק מעלויות התחזוקה של הדיירים הקיימים, ובכך יופחת באופן משמעותי התשלום החודשי הכולל. במתחם  'שלם' בו שימשנו כשמאי התוכנית, נתקבל המנגנון  בברכה על ידי הוועדה המחוזית", מספר קמיל.

 דני טרשנסקי, שותף במשרד, מספר כי השמאי הוא הדמות המקצועית המרכזית שבאה לקבוע ולפשר בין צרכיו ודרישותיו של הדייר לגבי התמורות בפרויקט, לבין היזם אשר בשל כניסתו לפרויקט מסובך ומורכב שכזה, רוצה להבטיח לעצמו רווח יזמי מספק שמגלם בתוכו את סיכוני  הענף. "מבחינת הדיירים, הליך הליווי באמצעות יועץ שמאי מקנה להם ידע ראשוני באשר לזכויות  האפשריות הניתנות למימוש בפרויקט הנדון",  מספר טרשנסקי, "ובכך יוצר גיבוש בין חברי הקבוצה ליזמים, שציפיותיהם מותאמות להלך  השוק בנסיבות הנדונות". לדבריו, עבודת שמאות נכונה חוסכת זמן יקר ליזם ומבטיחה התקשרות וישימות גבוהה לפרויקט עבור הדיירים. "מאחר שמדובר בתחום חדש יחסית ובפתרון מורכב ומסובך, לא רק לאנשים מן הישוב אלא גם לגורמים מקצועיים, הרי שעל שמאי מקצוען לשבת ולהסביר לדיירים את כללי המשחק והגבולות  שבו", מדגיש איציק רפאל, שותף במשרד. "קיים צורך בהבהרה לדיירים כי מגבלות התכנון יוצרות לעיתים פערים בשטחי התמורה המוענקים בצורה  בלתי שיוונית, כאמור מאילוצי תכנון וכדומה".

בחינת האיזון הראוי נערכת על ידי השמאי באמצעות חוות דעת כלכליות המציגות את נקודת שיווי המשקל הראויה שיש בין סך התמורות  לדיירים לחלוקה ביניהם. "אין ספק כי מדובר  בעבודה מסובכת", מציין רפאל, "שכן לעיתים חוסר האיזון הנכפה בשל אילוצי התכנון, יוצר צורך ביצירת מנגנונים כלכליים שיגשרו על כך. לעיתים השמאי מגיע להבנה כי על מנת לפתור את הא-סימטריה יש לנקוט במנגנון של השתת תשלום יחסי, המהווה איזון בין דיירים שמקבלים שטח אל מול דיירים שאינם מקבלים שטח. "עבודתנו היא להיות הגורם המניע היוצר הסכמה ואחידות בקבוצה, ופועל להבנת כלל המרכיבים הקיימים ולקידום ויישום הפרויקט", מספר רפאל.

במשרד קמיל טרשנסקי מנבאים כי "תחום ההתחדשות העירונית יילך ויתפוס נתח גדול  יותר בנוף הנדל"ן הישראלי בשנים הקרובות. וככל שהתחום מורכב יותר, כך מידת מקצועיותו של השמאי משפיעה על כדאיות הפרויקט. כך  לדוגמה, תקן ‭ 21‬ השמאי הפך ל‘אורים ותומים‘  בכל הקשור לפרויקטים של פינוי בינוי", מסכמים  השותפים. כיום, חלקו של תחום זה הופך ליותר מהותי גם בעבודת המשרד, אשר לו התמחות והיכרות מיוחדת בנושא ההתחדשות העירונית על כל רבדיה בכל הארץ. זה כולל בין היתר את  הרצליה, רמת גן, בת ים, גבעתיים, ובפרט את תל אביב שם מקדם המשרד מגוון רב של פרויקטים. לדברי השותפים, היקף הערכות השווי השנתיות  של המשרד מגיע לכ-‭15-20‬ מיליארד שקל.