מצא חברה מובילה בהתחדשות עירונית
על סמך הדירוג

עו"ד רוית סיני

רוית סיני
עורכת דין

מה הופך עורך דין למתאים לעסוק בפרויקטים של תמ"א ‭ ,38‬ ואיך צריך להתנהל תהליך המו"מ להסכם בין יזם לדיירים עו"ד רוית סיני נותנת טיפים מניסיונה

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
03-5051051

"לא כל עו"ד מתאימה לתמ"א"

מאת: רוית סיני

הגעתי לתחום התמ"א ‭ 38‬ לגמרי במקרה. בתחילת דרכי המקצועית עסקתי בכלל בדיני משפחה וגישור, אך מפגש עם לקוחה שינה את דרכי המקצועית. בעברי למדתי פסיכולוגיה ושימשתי  כעו"ד של גירושין ועסקתי אף בגישור, כשאחת  הלקוחות שלי בקשה שאטפל לה בפרויקט תמ"א ‭ .38 ‬ לאורך הדרך הבנתי שלימודי הפסיכולוגיה והניסיון בגישור מקנים לי את הכלים להתעסק ולהתעמק  בתחום ההתחדשות העירונית, שכן לדעתי עו"ד בתחום זה צריך להיות בראש ובראשונה מנהל, דמות מרכזית שיודעת לנהל צוות, שיודעת לזהות את הצרכים של  כל אדם, של כל דייר, ולשמש כדמות סמכותית ואמינה שיודעת להנהיג אותם לסוף הפרויקט.

לאורך השנים סיגלתי לעצמי צורת עבודה ייחודית,  השונה מהנהוג כיום בתחום. לדעתי, אסור לדיירים לתת  ליזם להוביל את תהליך המו"מ להסכם, כי אם להוליך ולקבוע בעצמם את כללי המשחק. מוכר דירה לא מחכה לשמוע את הצעת הקונה בטרם נקבע המחיר, אלא בודק מול מתווכים ומול השוק, ולכן התהליך הנכון הוא לא לנהל מו"מ מול יזם כל עוד לא בחנת  בעצמך, בעזרת עו"ד המרכז סביבו צוות מקצועי, מה  אתה, הדייר, יכול לקבל. התהליך שבו היזם הוא זה שפונה ראשון לדיירים פסול מיסודו. לעיתים קרובות אנו מתקלים ביזמים שמגיעים לדיירים עם הצעות לא ריאליות ומפריחים הבטחות, בלי שבעצם נכנסים לעובי הקורה, השיטה צריכה  להיות הפוכה.

על הדיירים, בטרם תחילת התהליך,  לפנות לעו"ד שהוא מנהל את הפרויקט, והוא מביא  עימו צוות מקצועי הכולל שמאי, מפקח ואדריכל, וביחד בודקים מה דיירי אותו בניין יכולים לקבל, ובכך  נוצרת ודאות. אני לא שואלת את היזם 'מה אתה נותן  לי?', אלא בעזרת הצוות המקצועי קובעת עובדות  בשטח, ולאחר בדיקה הכוללת מה כל דייר יכול לקבל, מציבה את דרישותיי מראש ליזמים, דרישות שהן  דרישות מינימום, ולאחר מכן עורכים מכרז יזמים. כך  ניתן לבחור בין 'תפוחים' ל'תפוחים', וכל המלאכה הופכת לפשוטה וברורה הרבה יותר.

בניין פתור - מציאה ליזם דרך פעולה זו לדעתי אינה מרתיעה יזמים, היזמים דווקא שמחים שעושים עבורם את 'העבודה השחורה'.  בכך ש'פותרים' את הבניין עוד בטרם הגיע היזם, חוסכים לו זמן יקר. בסופו של יום יזם מתייצב למכרז היזמים מתוך ידיעה ברורה כי הבניין פתור - אין סכסוכי דיירים שצריך לפתור, לא צריך לשבת עם כל דייר ולבחון כמה תוספת הוא צריך לקבל, שכן כל אלו מאחורינו. בעזרת דרך פעולה זו מאפשרים ליזם לעסוק אך ורק בעבודה האמיתית של קבלת האישורים והבנייה. במקרים בהם צורת העבודה הראשונית  אינה נכונה, רוב ההסכמים והמו"מ מול היזמים  לוקחים שנים, אם בכלל מגיעים להסכם סופי, ומכיוון שמלכתחילה היזמים שלא באמת בדקו לעומק הבטיחו הבטחות שאין להן היתכנות אמיתית ברוב המקרים לא  יהיה פרויקט.

 

התהליך שבו היזם הוא זה שפונה ראשון לדיירים פסול מיסודו. יזם מגיע ומפריח הבטחות, בלי שבעצם נכנס לעובי הקורה. לכן, התהליך הנכון הוא לא לנהל מו"מ מול יזם כל עוד לא בחנת  בעצמך, בעזרת עו"ד המרכז  סביבו צוות מקצועי, מה אתה, הדייר, יכול לקבל

לעומת זאת, אם עובדים נכון הרי שניתן לייצר הסכם תוך שנה מקסימום, הדיירים יקבלו וודאות והיזם יקבל פרויקט נקי ללא סכסוכים ועימותים.  לדוגמא, ברחוב המעלות ‭ 8-6‬ בגבעתיים התקבלו שלוש הצעות מיזמים וכל אחת שונה מהשנייה - אחד הציע  תוספת של ‭ 10‬ מ"ר, שני הציע תוספת של ‭ 15‬ והשלישי  הציע תוספת של ‭ 20‬ מ"ר. לאור זאת, הוחלט לבדוק עם שמאי מטעמנו ועם אדריכל, מה אכן ניתן לבנות וכמה על היזם לקבל על מנת להרוויח. הכנו סקיצה וטבלת כדאיות כלכלית, ואז גילינו שכל דייר יכול לקבל לפחות תוספת  של ‭ 25‬ מ"ר בנוסף למרפסת; לכל דייר שהייתה לו חניה בטאבו ראינו שניתן לתת חניה נוספת וכמובן מחסנים. הצגנו את זה כתנאי מינימום במסגרת מכרז ליזמים, קיבלנו מה שרצינו, ובעקבות ההתמחרות קיבלנו מפרט משודרג ועלייה בקומות.

בפרויקט אחר ברחוב חורגין ‭ 22‬ בר"ג, החליטו בעלי הדירות לקחת את המתווה הזה צעד אחד קדימה ושכרו את שירותיי המקצועים והניהולים במסגרת יזמות פרטית, יחד עם שירותיו של אדריכל ושמאי מטעמם, עד לקבלת והוצאת היתר  הבניה. כך יצא, שבעלי הדירות מקבלים  במסגרת זו 2 דירות של ‭ 70‬ מ"ר כל אחת  (ללא מיסוי) במקום דירה אחת של ‭ 120 ‬  מ"ר אם היו פונים ליזם. 

שיטה זו יכולה לפעול במקרים בהן אין כדאיות כלכלית ליזם ו/או ישנם מעט דיירים או יורשים על מגרש של חצי דונם לפחות. כדי שהתוצאות תהיינה טובות - לדעתי יש לפנות  אך ורק לעו"ד שמייצג בתחום תמ"א ‭ 38‬ ופינוי-בינוי, ועדיף לבחור בעו"ד שמתמחה רק בייצוג דיירים ולא גם בייצוג יזמים, כי אז מראש הדיירים מאבדים  את הזכות לקבל מיזמים (שאותו עו"ד מייצג אותם)  הצעות. ייצוג משותף יוצר בעייתיות. כדאי לדיירים  לפנות אך ורק לעו"ד מנוסים, כאלו שמאחוריהם מינימום שלושים פרויקטים גמורים עם חוזה מוסדר שהגיעו לשלב של הגשה להיתר. עורכי דין עם ניסיון שצלחו משברים, שכן לדיירים אין את הפריבילגיה  לפנות לעו"ד 'שיתגלח על חשבונם'.


עו"ד רוית סיני הינה מעו"ד המובילות בתחום  ההתחדשות העירונית תמ"א ‭ 38‬ פינוי בינוי.  רוית סיני עו"ד משנת ‭ .1995‬ לאור הניסיון הרב  שצברה הח"מ בתחום תמ"א ‭ 38‬ הפכה לכתבת  סדרת מאמרים באתר החדשות ‭ ynet‬ שהפכו  ל"מדריך", וכן נבחרה כמומחית בחתום במסגרת  תוכנית "סודות הנדל"ן", היא מרצה בלשכת עורכי הדין ובמרכז פישמן בתחום ההתחדשות העירונית ובנוסף פועלת מוזמנת ברמה הלאומית לקידום הנושא בכנסת במסגרת פורום השולחן העגול בהובלת משרד הבינוי והשיכון.

הכתבה נערכה בשיתוף החברה