מצא חברה מובילה בהתחדשות עירונית
על סמך הדירוג

משרדי רון רודיטי - שמאי מקרקעין ומשפטן

רון רודיטי
שמאי מקרקעין

על מנת להגיע לתוצר נכון ומאוזן, על השמאי להבין הן בפן התכנוני-אדריכלי, הן בפן המשפטי והן בפן ההנדסי

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
03-5373736

"שמאי טוב חייב להיות בעל ידע רב- תחומי"

 

"יש מקרים בהם היזם והדיירים שוכרים במשותף את שירותיי. הם באים ואומרים 'בוא תחליט בשבילנו באשר לתמורות הראויות והקצאת הדירות  החדשות'. זו דרך מצוינת לקבל הסכמה מראש ולמנוע מחלוקות. בהליך זה  נקבעים כללי המסגרת בהתקשרות החוזית בין הצדדים. לדוגמה: 'התמורה  לא תפחת מ..', כל דייר יעלה במספר קומות והשמאי הוא זה שקובע

הוצאתה של עסקת נדל"ן לפועל תלויה בהרבה גורמים, אך בסופו של דבר כדאיותה משתקפת  בדוח כלכלי, עליו אמון השמאי. בעולם ההתחדשות העירונית, עבודתו של שמאי המקרקעין אף  מורכבת יותר, זאת בשל מאפייניה הייחודיים, והמספר הגדול של מרכיבים ושחקנים אותם יש לשקלל למודל  עסקי כלכלי. רון רודיטי, בעל משרד שמאות מקרקעין  הקיים למעלה מ-‭20‬ שנים, מלווה יזמים, גופים ציבוריים, רשויות ופרטיים. רודיטי טוען כי על מנת לבצע את מלאכת השמאות  כהלכתה, במיוחד בתחום ההתחדשות העירונית, על  השמאי לשלוט גם בתחומים הנלווים. "עבודת השמאות  אינה מתרכזת אך ורק במספרים", הוא אומר. "על מנת להגיע לתוצר נכון ומאוזן, על השמאי להבין הן בפן  התכנוני-אדריכלי, הן בפן המשפטי והן בפן ההנדסי". רודיטי החל את דרכו בעולם האדריכלות וההנדסה, ולאורך השנים אף קיבל תואר משפטן, כך שהיכרותו המקצועית עם התחומים הנלווים מאפשרת לו לדבריו לראות את התמונה המלאה. למרות חשיבות הראייה הרחבה, ראוי ששמאי יתרכז בערכי השווי ובמודל הכלכלי הנגזר מהם, ויימנע  מהכרעה בתחומים אחרים, כפי שמדגים רודיטי: "ישנם מקרים בהם דיירי הבניין מבקשים את עזרתי בבחירת  היזם. אני משתדל להתמקד בתחום התמחותי, ולכן אני יכול לייעץ להם איזו הצעה הכי אטרקטיבית עבורם מבחינת התמורות, אך מאחר שאין זה הקריטריון היחיד שמכריע את הכף, אני מדגיש בפניהם שעליהם לבחון גם  נושאים אחרים באשר ליזם, שאינם פחות חשובים. וכן,  להתייעץ על כך עם גורמי מקצוע נוספים".

למה כוונתך?  "למשל בדיקת החוסן הכלכלי של היזם, הניסיון  והמוניטין שלו, בדיקת הנושא החוזי והערבויות, ועוד נושאים עליהם אמונים בעלי מקצוע אחרים. על הדיירים לשקול את המכלול ולהחליט בעצמם על פי המלצות  הצוות המקצועי, כל אחד בתחומו". במסגרת עבודתו, פועל לעיתים רודיטי כשמאי מטעם הדיירים, שתפקידו להפיק דוח עימו ייגשו ליזמים לקבלת הצעות לפרויקט. רודיטי מספר על מורכבות  העניין: "השמאים מייצרים דוחות מתוך שאיפה שהנייר יקרום עור וגידים ויהפוך לפרויקט. כאשר אני נשכר  על ידי הדיירים, מחד, מחובתי לשמור על זכויותיהם  ולמקסם את התמורות, אך מאידך, איני רוצה להעלות אותם על עץ גבוה מדי שממנו יהיה קשה להם לרדת.  לכן, אסור לשמאי לייצר דוח אוטופי, כזה שלא ניתן  ליישמו, שכן על פי הדינמיקה של השוק, קשה לשכנע דייר להסתפק בתמורות נמוכות משמעותית מאלו שהשמאי העריך. הערכה שאיננה עומדת במבחן הכלכלי ואינה משאירה רווח סביר ליזם, תיתקל בקשיי  מימון שייגרמו לעיכוב הפרויקט ואף לביטולו..".

 "מחיר למשתכן -מרחיב ביקושים, הגברת ההיצע למגורים - יעילה יותר"

 באילו מקרי סרבנות סבוכים אתה נתקל?  "ישנם סוגים שונים של סרבנות. לצד דייר שלא מוכן לשום שינוי ויהי מה, ישנם מקרי סרבנות שאינם קשורים ישירות בתמורות. לעיתים מדובר בדייר מבוגר שגר לבדו שאין לו כל צורך בדירה מוגדלת מעבר לקיים, וההתנגדות שלו הינה ממניעים אובייקטיביים, חששות  או חסמים פסיכולוגיים. כמו כן, לעיתים יש התנגדויות מכיוונים אחרים, לדוגמה בפרויקטים בהם מעורבות חברות משכנות אשר להן אינטרס לספק פתרונות דיור בתמהיל מסוים, כך שלא תמיד קיימת מוטיבציה  להגדיל את מלאי הדירות הגדולות".

באילו מקרים יכול השמאי לזרז את מלאכת  המו"מ בין הצדדים? "יש מקרים בהם היזם והדיירים שוכרים במשותף את  שירותיי. הם באים ואומרים 'בוא תחליט בשבילנו באשר  לתמורות הראויות והקצאת הדירות החדשות'. זו דרך מצוינת לקבל הסכמה מראש ולמנוע מחלוקות. בהליך זה נקבעים כללי המסגרת בהתקשרות החוזית בין הצדדים.  לדוגמה: 'התמורה לא תפחת מ..', 'כל דייר יעלה במספר קומות, והשמאי הוא זה שקובע את ההקצאות בכפוף  לאותם כללים, בדומה לטבלת איזון. במקרים בהם היזם אינו יכול לעמוד מסיבות תכנוניות במינימום שנקבע,  מסמיכים הצדדים את השמאי לקבוע את מנגנוני האיזון".

מה דעתך באשר לפתרונות הממשלה במצוקת הדיור?          "תוכנית 'מחיר למשתכן' היא פתרון רע שרק יוצק שמן נוסף לבערת הביקושים. זכאים רבים שטרם תכננו רכישת דירה נכנסים כשחקנים חדשים למעגל הביקושים, לאור ההטבות המשמעותיות במסגרת  התוכנית. יתרה מזאת, במקרים רבים שחקנים חדשים אלה אף נגררים להגרלה בסביבה שכלל לא מתאימה  להם, לאופיים או צרכיהם, והם יצטרכו לגור בדירה זו  שנים לא מועטות".

 מהו לדעתך ה"דבר הבא" בתחום ההתחדשות העירונית?                "יש לקדם סוג חדש של פרויקטים של התחדשות עירונית, בהם חיזוק והסבת ייעוד של בנייני משרדים ושטחי תעסוקה קיימים לטובת מגורים. פעולה זו נוגדת ברוב המקרים את האינטרס של הרשות המקומית, מכיוון שמגוון השירותים למגורים שהרשות צריכה לספק גבוה  בהרבה והארנונה נמוכה משמעותית. אולם, היות וצפויים בעתיד הלא רחוק עודפי היצע של משרדים באזורי תעסוקה ותיקים בגוש דן, פתרון זה יכול להקדים תרופה למכה ובה בעת לשחרר קרקע ליחידות דיור חדשות. יתרה מזאת, הייתי ממליץ לקדם בנייה של מגורים ייעודיים לסטודנטים גם על קרקע ציבורית, ובכך לצמצם ביקושים לדירות שותפים.  "תהליך פינוי-בינוי בסקטור זה הוא הזדמנות ליצירת עירוב שימושים ולתכנון שכולל מתחמי מגורים בהם  ישולבו שטחי מסחר, לצד פתרונות תעסוקה ומבני ציבור, הכול תחת קומפלקס אחד שמפחית את הצורך להתנייד. פרקטיקה זו של יצירת תמהיל קהילתי שלם בפרויקט  אחד, מיושמת כבר במספר תב"עות חדשות בארץ".

הכתבה נערכה בשיתוף החברה