מצא חברה מובילה בהתחדשות עירונית
על סמך הדירוג

שטיינמץ הרינג גורמן

דניאל הרינג
שותף בכיר

אורן ארדמן
שותף

"חוק התמ"א ‭ 38‬ דומה לילד קטן שצריך לכוון אותו ולהתאים אותו למסגרת מרגע לידתו עד אשר יגיע לבגרות" כך אומר עו"ד אורן ארדמן, שותף במחלקת הנדל"ן של משרד עוה"ד שטיינמץ, הרינג, גורמן ושות', מהמשרדים הוותיקים בישראל בתחום התמ"א ‭ 38 ‬

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
054-7704988

"חוק התמ"א 38 דומה לילד קטן שצריך לכוון אותו ולהתאים אותו למסגרת מרגע לידתו עד אשר יגיע לבגרות"

 

 

"משרדנו מתמקד כיום גם בייצוג מתחמי מגורים בני שלושה בניינים ויותר, בהם אנו פועלים מראשית הדרך ומסייעים באיגוד הדיירים ובהליך בחירת החברה היזמית המתאימה ביותר. העבודה הקשה באמת בכל התהליך הזה היא איגודם של עשרות ואף מאות דיירים בכל מתחם"

משרד עוה"ד שטיינמץ, הרינג, גורמן ושות' הינו אחד ממשרדי עורכי הדין הוותיקים  בישראל בתחום התמ"א ‭ .38‬ "המשרד שלנו עוסק למעשה בתחום ההתחדשות העירונית מהיום  הראשון בו התמ"א נולדה בישראל", מספר עו"ד  אורן ארדמן, שותף במחלקת הנדל"ן של המשרד ואחראי על תחום ההתחדשות העירונית במשרד,  שפועל תחת מחלקת הנדל"ן בניהולו של עו"ד  דניאל הרינג. "אנו מלווים בניינים ויזמים כאחד, ונכון להיום משרדנו מלווה קבוצות יזמיות גדולות  ובכללן 'התחדשות אורבנית', 'משולם לוינשטין',  'קבוצת קרסו', 'בנייני העיר הלבנה', 'חברת דקר',  'עגורן' ועוד, אשר סיימו כבר פרויקטים רבים בתחום ההתחדשות העירונית ברחבי ערי המרכז.  "בתחום הבניינים, משרדנו מלווה בניינים רבים בייצוג משפטי של הדיירים למול יזמים, וסיים  פרויקטים רבים בערים כדוגמת רמת גן, הרצליה,  תל אביב ועוד. במקביל לליווי בניינים, משרדנו מתמקד כיום גם בייצוג מתחמי מגורים בני שלושה בניינים ויותר, בהם אנו פועלים מראשית הדרך ומסייעים באיגוד הדיירים ובהליך בחירת החברה היזמית המתאימה ביותר. העבודה הקשה באמת בכל התהליך הזה היא איגודם של עשרות ואף  מאות דיירים בכל מתחם". אך למרות הצלחתו הניכרת של המשרד בתחום  ההתחדשות העירונית, טוען עו"ד ארדמן כי לא הכול ורוד בתחום, וכי עדיין נדרשות התאמות  ושינויים רבים בחוק תמ"א ‭ 38‬ כדי לייעל את  התהליך ולהקל על היזמים והדיירים כאחד. "חוק  התמ"א ‭ 38‬ דומה לילד קטן שצריך לכוון אותו ולהתאים אותו למסגרת, מרגע לידתו עד אשר יגיע  לבגרות", הוא מתאר זאת.

במה זה מתבטא?
"בכל ההיבטים המשפטיים הקשורים לזכויות וחובות הדיירים בפרויקט, ליחסן של רשויות  התכנון וליחסן של רשויות המס. למשל, נושא הדיירים הסרבנים – לעומת חוק פינוי בינוי מכוחו ניתן לתבוע נזיקין בבית משפט מדייר שסירב לחתום על התוכנית ומעכב אותה למרות שנאספו חתימות מרוב רובם של הדיירים, הרי שבחוק התמ"א לא ניתן לתבוע את הדייר הסרבן בתביעה נזיקית, וכל שניתן לעשות הוא לפנות למפקח על הבתים המשותפים על מנת שיאכוף עליו לחתום. כלומר, החוק כיום מאפשר לכל דייר בעייתי לעכב את כל הפרויקט לעיתים במספר שנים, למגינת ליבם של הדיירים, שאף ניזוקים מכך כספית שכן הם ממשיכים לגור בדירותיהם הישנות והקטנות.  וכל זאת, מבלי שדייר סרבן כזה יחויב בפיצוי". עו"ד ארדמן מוסיף כי "מבחינת רשויות התכנון, קיימות עדיין בעיות בכל מה שקשור לקידום  התכנון בתמ"א, שהוא עדיין איטי ולא מספיק יעיל. נכון להיום יש

להמתין פרק זמן של שנה וחצי-שנתיים רק בשביל לקבל היתר בנייה מהרשות המקומית, ואם נוסיף גם את הבנייה שתארך זמן, הרי שאנחנו מדברים על מצב בו דיירים יקבלו את הבית המחוזק רק כעבור כחמש שנים. זהו מצב אבסורדי שהמחוקק צריך לתת  עליו את הדעת".  הוא מדגים כי "בתחום המס למשל, ישנה בעייתיות  בתמ"א ‭ 2 / 38‬ (הריסה ובנייה) להבדיל מתמ"א ‭ 38‬ חיזוק – שכן קיים חוסר ודאות ועמימות לגבי  חבות/חשיפת המס, דבר אשר ייצר נוהג בעסקאות כיום בהן הדיירים נדרשים לעשות שימוש בפטורי  מס אישיים. זה יוצר בעיה כפולה. מצד אחד הדייר לא רוצה לעשות שימוש בפטור האישי שלו, ומצד  שני היזם לא רוצה לספוג את המס בעצמו".

איך ניתן לפתור זאת?
"טוב היה עושה המחוקק אם היה מיישר קו עם  חוק פינוי בינוי, ונותן פטור גורף לפיו עד ‭ 25‬ מ"ר  תוספת העסקה פטורה ממס". סוגיה נוספת אותה מעלה עו"ד ארדמן הדורשת פתרון משפטי למצב הקיים, הינה בעיית חוסר  הוודאות התכנונית בהסכמי התמ"א. "הדייר חותם על הסכם בו אין לו ודאות תכנונית כי התמורה והתכנון המוצגים בהסכם התמ"א אכן יאושרו בסוף על ידי הרשויות המוסמכות. לצורך  הדוגמה, בהסכם התמ"א הובטחה לבעלי הדירות מרפסת מרובעת ורחבה כשבפועל הדברים יכולים  להשתנות, ובסוף הוא יקבל מרפסת ארוכה וצרה. קשה לצפות מצבים אלו לאור אי ודאות או אי קוהרנטיות במוסדות התכנון, וזה גורם לכך שיש  מנגנוני פיצויי מסורבלים". לסיכום אומר ארדמן כי "יש אמנם בעיות רבות בחוק הצעיר הזה, אך בשנים האחרונות אנו כן רואים מגמה חיובית בייעול והקלת תהליכי  התמ"א ‭ .38‬ בסופו של דבר גם הרגולטור מבין היום שהוא צריך לעודד ולהקל על היזמים, על מנת להביא לחיזוקם של כמה שיותר בניינים  במדינת ישראל. זה יתרום גם בהיבט הבטיחות, גם בהיבט ההגנתי/ביטחוני וגם בהתחדשותם של  מרכזי הערים ובהוספת מסת דירות ברחבי הארץ".

הכתבה נערכה בשיתוף החברה