מצא חברה מובילה בהתחדשות עירונית
על סמך הדירוג

ישי שנידור משרד עריכת דין

ישי שנידור
עורך דין

החשיבות המכרעת להיכרות אישית עם עולם התכנון המקומי

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
077-5472001

חיפה והקריות על מפת  תמ"א‭38 ‬

"בהקשר של תמ"א ‭ ,38‬ שהותירה לוועדות המקומיות ולוועדות הערר שנכנסות בנעליהן שיקול דעת רחב לקבוע מדיניות עצמאית וגם להכריע בכל מקרה לגופו, יש חשיבות מיוחדת להיכרות עם העמדות של כל  המעורבים בתהליך - אנשי המקצוע והפוליטיקאים, מהנדס העיר והיועץ  המשפטי, חברי האופוזיציה והציבור הרחב – עמדות שגם יכולות להשתנות  לאורך הדרך ולהביא לסיכול בקשות שקודם לכן היו מתאשרות, ולהיפך"

"כל יישוב וכל מרחב תכנון הוא עולם בפני עצמו, מבחינת דיני  התכנון והבנייה. אבל, זה לא רק הדין שמשתנה ממקום למקום, אלא גם המדיניות והשקפת העולם של הגורמים השונים ברשות המקומית, הן של אנשי המקצוע והן של הפוליטיקאים"

חיפה הפכה למוקד פופולרי גם עבור פרויקטים של  תמ"א ‭ .38‬ רוב הפרויקטים בחיפה בוצעו בשכונות הכרמל הוותיקות, שם קיים שילוב אופטימלי של  ערכי קרקע גבוהים, לצד ריכוז גבוה של בניינים ישנים, ובנייה בתכסית ובצפיפות נמוכה שמאפשרת תגבור זכויות. תנאים מיוחדים אלה הביאו לקידומם של עשרות רבות  של פרויקטים של תמ"א ‭ ,38‬ ורבים אחרים ממתינים לסיום  תקופת אי הבהירות הנוכחית. יחד עם זאת, הטופוגרפיה  ההררית, הרגישות הגבוהה לשמירה על השקפי נוף, רחובות צרים ובעיות חניה בעיר שמתבססת על תחבורה פרטית, ורגישות מיוחדת של פרנסי העיר לרחשי לבם של התושבים  הוותיקים, יוצרים כולם אתגרים תכנוניים ייחודיים, וגם פוטנציאל לקונפליקטים מול תושבים ומול ועדות התכנון. בתנאים מיוחדים כאלה, יש חשיבות מיוחדת להיכרות אינטימית עם המערכת המקומית על מרכיביה השונים.

עוסק רק בהליכי התכנון והרישוי

  עו"ד ישי שנידור עוסק כבר למעלה מ-‭15‬ שנה בתחום התכנון  והבנייה. למרות שהוא יושב ופועל גם בתל-אביב, הוא בנה לעצמו שם מיוחד בחיפה, ובאופן ספציפי היה מעורב בעשרות  תיקי תמ"א ‭ 38‬ שקודמו בעיר. לצד הפרקטיקה הפרטית, הוא גם מרצה לדיני תכנון ובנייה באוניברסיטת חיפה. היכרותו העמוקה עם עולם התכנון המקומי, התמצאותו וקשריו הענפים בחיפה ובאזור, וזמינותו למשקיעים מן המרכז במשרדו בתלאביב, הפכו אותו לאחד מעורכי הדין הבולטים בתחום התכנון  והבנייה במחוז חיפה, ובפרט בפרויקטים של תמ"א ‭ .38‬ "אני מאמין בכמה עקרונות, אחד מהם הוא העיסוק בהליכי התכנון  והרישוי נטו. אני לא עוסק בשום היבט אחר של הפרויקט – לא  חוזים ולא כלום. אך ורק בהליכי הרישוי בוועדה המקומית, בוועדת הערר ובבית המשפט המינהלי, ואם יש צורך גם אצל  המפקחת על בתים משותפים", מדגיש עו"ד שנידור. "זה מביא להתמקצעות, וגם מאפשר שיתופי פעולה עם עורכי דין, המוסרים לטיפולי את המשימה המוגדרת והמתוחמת של  הרישוי. ודבר שני, אני מאמין בעבודה בשיתוף פעולה וביושר מול מוסדות התכנון. ללקוח יש ערך עצום בכך שאנשי המקצוע בוועדה המקומית וחברי ועדת הערר יודעים שלא אנסה לעבוד  עליהם, שאפשר לסמוך על מה שאני אומר. זה שווה הרבה  מאוד".  

לדברי עו"ד שנידור, להיכרות האישית עם גופי התכנון והרישוי המקומיים יש חשיבות מכרעת בפרויקטים של תמ"א ‭ .38‬ "כל יישוב וכל מרחב תכנון הוא עולם בפני עצמו, מבחינת  דיני התכנון והבנייה", הוא אומר. "אבל זה לא רק הדין שמשתנה ממקום למקום, אלא גם המדיניות והשקפת העולם של הגורמים השונים ברשות המקומית, הן של אנשי המקצוע  והן של הפוליטיקאים. בהקשר של תמ"א ‭ ,38‬ שהותירה לוועדות המקומיות ולוועדות הערר שנכנסות בנעליהן שיקול דעת רחב לקבוע מדיניות עצמאית וגם להכריע בכל מקרה לגופו, יש חשיבות מיוחדת להיכרות עם העמדות של כל המעורבים בתהליך - אנשי המקצוע והפוליטיקאים, מהנדס  העיר והיועץ המשפטי, חברי האופוזיציה והציבור הרחב – עמדות שגם יכולות להשתנות לאורך הדרך ולהביא לסיכול  בקשות שקודם לכן היו מתאשרות, ולהיפך" .

 

בחיפה מוגשות יותר התנגדויות   

לפי עו"ד שנידור, יש ממש בטענה שלפרויקטים של  תמ"א ‭ 38‬ בחיפה מוגשות יותר התנגדויות. "לתושבים המבוגרים יותר, שמהווים אחוז משמעותי מהתושבים בשכונות הוותיקות, יש ככלל רגישות מיוחדת לצביון של שכונת מגוריהם, למבט אל הים שיש להם מחלון המטבח, לחזות הרחוב החצי עירונית שלא השתנתה  משנות השבעים", הוא מספר, אך מוסיף כי גם כאן,  "צריך לדעת לדבר את השפה המקומית, לעבוד בשיתוף פעולה, לדעת איפה אפשר וכדאי לוותר כדי  לצמצם התנגדויות".  "חיפה היא עיר נהדרת", הוא מסכם, "והיא צריכה פרויקטים של התחדשות עירונית מכל הסיבות הידועות.  הפוטנציאל שלה מבחינת תמ"א ‭ 38‬ הוא עצום, ואנחנו באמת רואים עוד ועוד פרויקטים שמקודמים, גם בשכונות  כמו הכרמל המערבי, נווה שאנן, הדר עליון ועוד".

עו"ד שנידור מציין שגם בקריות השונות הפוטנציאל גדול  מאוד, "ושם אין את המורכבות המיוחדת של עיר הררית",  והוא צופה כי אישור שינוי 3א לתמ"א יביא לזינוק בבקשות.  יחד עם זאת, מציין עו"ד שנידור כי רק לאחרונה ממש אישרה הוועדה המקומית חיפה מסמך מדיניות חדש, שיוצר רובד  נוסף של אי בהירות, וצריך עוד לראות כיצד יפורש וייושם,  וכיצד תתייחס אליו ועדת הערר המחוזית. "זו עוד דוגמה לחשיבות המיוחדת שיש לרובד המקומי בנושא של תמ"א ‭ ,"38‬ הוא אומר. "המועצה הארצית מאשרת את שינוי 3א, אבל בסוף יש מדיניות של הוועדה המקומית, ואיתה צריך  להתמודד מי שמבקש לבנות בתחום השיפוט שלה".

הכתבה נערכה בשיתוף החברה