מצא חברה מובילה בהתחדשות עירונית
על סמך הדירוג

משרדי שובל- יושע משרד עורכי דין

עו"ד עמית יושע
מייסד ובעלים

עו"ד רועי שובל
מייסד ובעלים

את המורכבות שבפרויקט התחדשות עירונית ניתן לפשט באמצעות תהליך של  מעין "מכרז" לבחירת היזם על ידי בעלי הדירות, בליווי עו"ד מנוסה

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
03-6914444

"באמצעות הליך המכרז והתחרות ההוגנת בין היזמים, יצליחו בעלי הדירות לגשר על חוסר ופערי המידע, הואיל והיזמים ישתפו את הבעלים במידע המצוי ברשותם, ינהגו ביתר שקיפות ויציעו הצעה תחרותית יותר, מתוך רצון וכוננה לזכות במכרז"

על אף שתחום ההתחדשות העירונית מצוי בשנים האחרונות בלב השיח הציבורי, כך שלכאורה נדמה לעתים כי מספר המומחים בתחום שווה פחות  או יותר למספר בעלי הדירות, בפועל, מספר הגורמים המקצועיים בתחום הינו מוגבל ביותר. בכל עסקת התחדשות עירונית יש שני צדדים, בעלי דירות מצד אחד  והיזם מצד שני, אשר מנהלים ביניהם משא ומתן. השוני במדיניות התכנון של הערים ובשווי רכיב הקרקע השונה בין עיר לעיר ואף בין שכונות ואזורים שונים בתוך אותה  עיר, משפיע מהותית על התנאים הכלכליים של כל עסקה. המידע והידע המאפשרים ניתוח תכנוני וכלכלי נכון של  העסקה, מצויים ברובם בידיו של היזם שהוא בד"כ הצד  המנוסה והמקצועי יותר מבין השניים. מצב דברים זה,  מאפשר ליזם (לכאורה) לנהל את המשא ומתן עם בעלי הדירות באופן יותר מושכל. כל זאת על אף העובדה  הבסיסית כי "כלי המשחק", קרי הקרקע וזכויות הבנייה,  הנם בבעלות בעלי הדירות, אך אלה, בשל בוסריות השוק ובשל העובדה שמרבית בעלי הדירות הנם חסרי ניסיון ממשי בתחום ההתחדשות העירונית, אינם יודעים בפועל איך ניתן למקסם את התמורות כנגד מכירת זכויותיהם בקרקע. בעולם הדיור המסורתי, התמודדות בעל הדירה פשוטה הרבה יותר, שכן הידע הנדרש לצורך ביצוע העסקה זמין  באופן יחסי. בעל דירה המעוניין למכור את דירתו, יכול להשיג את המידע בבדיקה פשוטה, בין אם באמצעות לוחות המכירה המקוונים, בין אם באמצעות אתר רשות המיסים ואתרים זמינים אחרים, ובין אם באמצעות עבודת  שטח בשיתוף מתווכים. לעומת זאת, בתחום ההתחדשות  העירונית, ובמיוחד בתחום תמ"א ‭ ,38‬ קשה ומורכב להעריך את שווי העסקה והתמורות הראויות בגינה. לעתים יזם אחד מציע תוספת בנייה של ‭ 12‬ מ"ר, לעומתו השני מציע תוספת  בנייה של ‭ 25‬ מ"ר, וכל אחד מבין היזמים "מוצא" את הסיבות לנמק את ההיגיון התכנוני והכלכלי של הצעתו, אך בפועל לאדם מן הישוב קשה לדעת מהי התמורה ההולמת וההוגנת ביחס לאותה עסקה.  

בהקשר זה יש לזכור כי המונח תמורות "ראויות" או  "הוגנות" אינו שקול לתמורות "מופרזות". נתקלנו לא אחת במשאים ומתנים לא מקצועיים בין בעלי דירות ליזם, שבמסגרתם התחייב היזם לתת לבעלי הדירות תמורות  מופרזות על מנת שאלה יבחרו בו. בעלי הדירות מצדם, "ניצחו" על פניו במשחק הכוחות, אך בפועל, שני הצדדים הפסידו שכן הפרויקט לא יצא אל הפועל כתוצאה מהעדר כדאיות כלכלית או מהסתמכות על זכויות בנייה שאינן  קיימות. לפיכך, אמרו מעתה כי תמורות ראויות הן כאלה אשר ימקסמו את זכויות בעלי הדירות, כל עוד הן מותירות רווח סביר ליזם, על מנת לאפשר קבלת ליווי בנקאי לפרויקט ולהוציאו לפועל.

שאלון בין בעלי ניסיון

בחירת היזם יכולה להתבצע במספר דרכים. הדרך הקצרה, אשר ברוב המקרים תביא לתוצאה עסקית פחות טובה עבור בעלי הדירות, היא פנייה ליזם אחד או לחלופין קבלת הצעה של יזם אשר פנה אל בעלי הדירות לאחר שאיתר את הבניין כמתאים לביצוע הפרויקט. מסלול חלופי, המומלץ על ידנו ואשר הוכיח עצמו בפועל בעשרות פרויקטים המנוהלים על ידי משרדנו, הנו עריכת  מעין "מכרז" בין יזמים. המכרז מתחיל באמצעות פרסום הזמנה להציע הצעות למספר יזמים פוטנציאליים העונים על קריטריונים מוגדרים לפרויקט (כגון ניסיון קודם בתחום ההתחדשות העירונית בכלל ובעיר הספציפית בפרט,  היקף פעילות התואם את הפרויקט וכיוצא באלה). הפנייה ליזמים הפוטנציאליים מבוצעת באמצעות שאלון אותו מתבקשים היזמים למלא לאחר בדיקות ראשוניות שיערכו לעניין ההתכנות התכנונית והכלכלית של הפרויקט.

השאלון ליזמים כולל התייחסות לכל הסוגיות העקרוניות הרלוונטיות, הן בהיבט התכנון והן בהיבטים מסחריים  ומשפטיים, כגון תוספת שטח, הקומה והכיוונים שבהם תמוקם הדירה החדשה, סך הדירות והקומות שייבנו בבניין  החדש, לוחות זמנים לביצוע הפרויקט, הערבויות שיינתנו להבטחת זכויות הבעלים ועוד. קבלת מענה ותשובות  ברורות ביחס לכל הסוגיות הנ"ל, יאפשר לנציגות בסיוע עורכי הדין המלווים להשיא את התמורות המסחריות לבעלי הדירות, לקבל כבר בשלב התחרותי את הסכמת היזם לסוגיות המשפטיות העומדות במחלוקת, להשוות בין ההצעות השונות, ובסיום התהליך לקבל החלטה מושכלת באיזה יזם לבחור לצורך תחילת משא ומתן מלא ומפורט, אשר ינוהל על בסיס כל התמורות אשר סוכמו במסגרת המענה לשאלון. באמצעות הליך המכרז והתחרות ההוגנת בין היזמים, יצליחו בעלי הדירות לגשר על חוסר ופערי המידע, הואיל והיזמים ישתפו את הבעלים במידע המצוי ברשותם, ינהגו ביתר שקיפות ויציעו הצעה תחרותית יותר, מתוך רצון וכוננה לזכות במכרז.

מניסיוננו הרב בהליכים שכאלה  (בעיקר באזורי הביקוש), כוחות השוק עושים את שלהם וההליך התחרותי מאפשר להגדיל את התמורות ולהגיע בזמן קצר בהרבה להסכם טוב יותר עבור בעלי הדירות. מכרז היזמים הינו גם אמצעי לסינון הצעות, אשר ללא הליך זה היו עלולות להיחשב לרלוונטיות וקורצות בעבור בעלי הדירות. הכוונה היא בעיקר לאותן הצעות מפתות אך לא  ראליות, כאלו שללא אותו "בנצ‘מרק", שיוצר המכרז, קשה  היה לנפותן מבעוד מועד. כך לדוגמא, אם במכרז הגישו  חמישה יזמים הצעה לתוספת שטח של כ- ‭ 12‬ מ"ר, בעוד  היזם אחד בודד הציע תוספת של ‭ 30‬ מ"ר, הרי שהליך המכרז יגרום להדלקת נורת אזהרה, שהנה לפנינו חשש לגורם שאינו מקצועי שהגיש הצעה לא ריאלית. תפקידם של עורכי הדין המלווים בהליך המכרז, משתנה בהתאם לרמת המעורבות של נציגות בעלי הדירות. כך  למשל, ישנן נציגויות אקטיביות, הרואות בעו"ד כשותף לתהליך, אך בפועל הן אלו אשר מובילות את התהליך והן  בוחרות את היזמים שיתמודדו במכרז. מנגד, ישנן נציגויות  פחות דינמיות, הרואות בעו"ד כמוביל ומנהל התהליך, ומשום כך אחראי גם לאיתור היזמים הפוטנציאליים. כך או  כך, ניסיונו והיכרותו של עו"ד עם השוק ושחקניו קריטיים להצלחת מהלך זה. יש לזכור כי רמת התמורות לבעלי הדירות בעסקה היא פרמטר חשוב אך לא יחיד. לא פחות חשוב מכך הוא בחירת יזם בעל ניסיון ומוניטין התואמים את הפרויקט. בנוסף חייב היזם להפגין גמישות ויכולת לפתור בעיות וקשיים אשר כאלה יש למכביר.


הכותבים הנם שותפים במשרד עורכי הדין שובל -  יושע, המייצג בעלי דירות ויזמים בלמעלה מ- ‭ 200 ‬ פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית