מצא חברה מובילה בהתחדשות עירונית
על סמך הדירוג

טרייסטמן אגמי שמאות מקרקעין

רלי טרייסטמן
שמאית

השמאית רלי טרייסטמן מאמינה שבדיקת ופרשנות השמאי בתחום ההתחדשות העירונית, היא שתקבע עבור היזם והבנק המלווה אם להיכנס או לא להיכנס לפרויקט

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
03-5372526

"בסוגיית המיסוי - חוות הדעת השמאית היא קריטית"

 

 

"תחום התמ"א ‭ 38‬ לוקה בחוסר ודאות באשר לניתוח זכויות הבנייה בפרויקט. לצערי לא קיימת שיטת  חישוב חד חד-ערכית, כל רשות מפרשת את נושא הזכויות בשיטה שונה, ועל השמאי להיות מעודכן בכל פרשנות של כל רשות מקומית. פענוח זכויות הבנייה הינו כלי קריטי לפרויקט, ולמרות שעל פניו האדריכל עוסק בכך, מבחינתי מדובר גם בתפקידו של שמאי"

אם בתחום הנדל"ן המסורתי, עבודת השמאי נסובה בעיקר סביב הערכת שווי של קרקע או נכס, או לחילופין סביב בדיקת רווחיות הפרויקט עבור היזם או הבנק המלווה, הרי שבתחום ההתחדשות העירונית עבודתו של השמאי כוללת אלמנטים נוספים לאורך כל תקופת  הפרויקט. רלי טרייסטמן, בעלת משרד השמאים טרייסטמן אגמי שמאות מקרקעין, מספרת כי  השמאי הוא "ה=‭go, no go‬ של הפרויקט", ופרשנותו באשר למספר אלמנטים בתחום ההתחדשות העירונית משמשת כאורים ותומים עבור היזם ועבור הבנק המלווה, בשאלת הכניסה  או אי-כניסה לפרויקט. טרייסטמן, אשר משרדה הוקם לפני כתשע שנים וכיום מלווה עשרות פרויקטים של התחדשות  עירונית, מדגימה ממספר תחומים. "תחום התמ"א ‭ 38‬ לוקה בחוסר ודאות באשר לניתוח זכויות  הבנייה בפרויקט", היא מספרת. "לצערי לא קיימת  שיטת חישוב חד חד-ערכית, כל רשות מפרשת את נושא הזכויות בשיטה שונה, ועל השמאי להיות מעודכן בכל פרשנות של כל רשות מקומית. פענוח זכויות הבנייה הינו כלי קריטי לפרויקט, ולמרות שעל פניו האדריכל עוסק בכך, מבחינתי מדובר גם בתפקידו של שמאי. לכן במהלך עבודתי איני נסמכת על המסקנות אליהן הוא הגיע, אלא על  הפירוש שלי לנושא". גם אם סוגיית היקף הזכויות נפתרת, אחת הלאקונות בתחום בגינה אין כל הכרעה או  הנחיה ברורה, היא נושא צביעת הזכויות - אילו  זכויות הינן מכוח התב"ע ואילו הן מכוח התמ"א. טרייסטמן מסבירה כי "הנושא קריטי ומהותי במיוחד בכל הקשור לסוגיות מיסוי ותשלום והיטלי השבחה, שכן הפטור מהיטלים וממיסים ניתן אך  ורק לזכויות התמ"א".  לדבריה, "נושא היטל ההשבחה הינו מאוד בעייתי. לאורך השנים אושרו תוכניות לתוספת זכויות לבניינים קיימים, אך מאחר שלרוב הדיירים לא  מימשו את זכותם, הרי שכאשר מכרו את דירתם,  לא שילמו היטל השבחה. כעת, הוועדות דורשות היטל השבחה עבור הזכויות התב"עיות שניתנו מתוקף תוכניות אלו, וזה יוצר בלבול וחוסר התאמה.  "בהקשר למיסוי", ממשיכה טרייסטמן, "הנושא בא לידי ביטוי הן בחישוב מס הרכישה, הן בנושא מס  השבח והן בנושא מע"מ שירותי הבנייה. המיסוי על הפרוייקט מוטל על פי מקור זכויות הבניה, לא קיימת שיטת חישוב חד ערכית ולשמאי תפקיד מרכזי בניתוח הזכויות והפרדתן לזכויות שבגינן יש לשלם מס וזכויות פטורות. מאחר ומדובר בהוצאות הכבדות ביותר, יכול להיווצר פער של מיליוני שקלים בכל פרוייקט  וחוות הדעת השמאית הינה קריטית".

"בייצוג היזם נוקטים משנה זהירות ושמרנות"

איך ניתן ליצור ודאות בתחום זה? "רשות המיסים חייבת להוציא הנחיות מדויקות באשר לשיטת החישוב, ובמקביל יש לסיים עם  תיקון 3א לתמ"א ‭ ,38‬ שבו תהיה התייחסות לנושא היקף הזכויות שתשפיע על נושא המיסוי הארצי והעירוני. לדעתי האישית לא צריך להיות כלל  מע"מ שירותי בנייה, למעט מקרים בהם חורגים  מה-‭25‬ מ"ר המותרים במסגרת התמ"א ‭ ."38 ‬

האם יש שוני באופן פירוש הזכויות כאשר את פועלת עבור הבנקים וכאשר את פועלת עבור הדיירים?                                                     "כאשר אני מגישה דוח אפס לבנק, אני חייבת לנקוט משנה זהירות ושמרנות ולכן אני מציגה את התרחיש השמרני ביותר. כאשר אני מייצגת דיירים הגישה שונה, מכיוון שאם אציג את הגישה השמרנית, ועל בסיסה אקבע את התמורות לדיירים, קיים סיכון שהדיירים יקבלו פחות ממה  שמגיע להם. לכן, אני מציגה מספר אלטרנטיבות  עם ניתוחי רגישות שונים". בנוסף לסוגיות המיסוי, פן מעניין נוסף בעבודת השמאי הוא קביעת התמורות המתאימות לכל  דייר. טרייסטמן מסבירה כי "מכיוון שבפרויקטים  של תמ"א ‭ 38‬ חיזוק מבנים היזם אינו מתחיל מאפס ותנאי השטח מוגדרים, הרי שקשה מאוד לייצר מצב בו התמורות לכל דייר תהיינה שוות, במיוחד לאור האילוצים הפיזיים. ישנם מקרים בהם שיעור התמורות הניתנות לדירות בחזית שונה מאלו שבעורף, לעיתים קווי הבניין אינם מתירים תוספות לסוג דירות מסוים, ונשאלת שאלה שמאית באשר לאיזונים השונים אליהם ניתן להגיע על מנת ליצור שוויון, והאם נכון לשלם תשלומי איזון לדיירים  הזוכים לתמורות פחותות".

 מה באשר לנושא התמורות בתמ"א ‭ 38‬ הריסה ובנייה?         "מאחר שהורסים את הנכס, קל יותר להגיע לשוויון כי אין אילוצי שטח של בניין קיים. במקרים בהם הבניין החדש שונה לחלוטין מבניין המקור, למשל בנייני רכבת העוברים טרנספורמציה לבניינים גבוהים, אנו פועלים על פי שיטת הדירוג ובוחנים  קריטריונים של קומה, שטח, כיווני אוויר, צד  ופרמטרים נוספים לקביעת התמורה".

הכתבה נערכה בשיתוף החברה