מצא חברה מובילה בהתחדשות עירונית
על סמך הדירוג

אורבן נדל"ן

דוד זהבי , מנכ״ל אורבן נדל"ן , לקח הימור על תחום ההתחדשות העירונית, וכיום מעורב בעשרות פרויקטים בערי המרכז והשרון • הוא מספר איך עובד המודל של אורבן נדל"ן בניהולו, למה החברות הגדולות לא מצליחות להיכנס לתחום ("הדיירים לא עושים הנחות לאף אחד"), ולאן הולך תחום התמ"א 38 כולו.

דוד זהבי
בעלים ומנכ"ל משותף

יאיר סגל
בעלי החברה

פעילות ארצית

  • מאוכלסים 3
  • בביצוע 11
  • בתהליך 14
  • סה"כ פרוייקטים 28

מדורג בערים
כלל ארצי • תל-אביב • רמת-גן • הרצליה

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
072-3902683


"תמ"א 38 יהפוך מפתרון נקודתי לכלי רחב יותר, שבעזרתו ניתן יהיה לתכנן מחדש מתחמים שלמים"

 

 

"התמ"א 38 הוא תחום אחר מהיזמות הרגילה, והוא דורש החלפת דיסקט. מצד אחד, כאב הראש של היזם החזק הרבה יותר, שכן המורכבות והאחריות גדולה, אך יחד עם זאת, מבנה העסקה הכולל ופריסת ההוצאות הרחבה יותר על פני ציר הזמן, מקלים תזרימית על היזם"

 

 

"אני ממליץ בחום לכל היזמים להרחיב את עסקיהם רק למקומות בהם יש להם יתרון יחסי. כל עיר היא מדינה בפני עצמה, והכרת הרשות המקומית היא היתרון הגדול"


כאשר דוד זהבי, מנכ"ל אורבן נדל"ן, רצה להיכנס לעולם ההתחדשות העירונית, הוא לקח בחשבון כי הדבר יבוא על חשבון שעות המשפחה המשותפות.
"פניתי לאשתי ואמרתי לה שמדובר בתחום עם צמיחה מדהימה, בעל סיכוי לפרוץ קדימה. 
תחום שלדעתי מהווה את הדבר הבא בעולם הנדל"ן, ולהבדיל מתחומים אחרים שצצים לרגע ונעלמים, ילווה אותנו לאורך זמן רב, שכן הוא מציע חלופה אמתית", הוא מספר.
זהבי ואשתו, שאף היא נעדרת מהבית רבות מפאת עיסוקה כמדענית, הבינו מיד כי הכניסה לתחום תשנה את לוחות הזמנים של המשפחה. "לשנינו היה ברור שמדובר על תחום המצריך הרבה מאוד תעצומות נפש. ענף כזה, אשר בשונה מהפרויקטים המסורתיים לא ניתן בו לקום בבוקר להגיע למשרד ב-9:00, לנהל בשלט רחוק את הפעילות וב-17:00 לסגור את המחשב, לכבות את האור וללכת הביתה", אומר זהבי. "מדובר על תחום מאוד תובעני ומסובך, בעל התנהלות יומיומית בכל מישור אפשרי, התרוצצויות במהלך היום בעיריות ובשטח, ובערב מפגשים עם דיירים".
אבל זהבי קיבל החלטה, וכנראה בחר נכון, כשכל העבודה הקשה השתלמה והשתכללה לכדי כ-75 פרויקטים בתחום של התחדשות עירונית, מתוכם 4 בניינים מאוכלסים, 15 בניינים אחרים בשלבי ביצוע, והשאר בשלבי רישוי שונים. הפרויקטים פרוסים בערי המרכז דוגמת תל אביב, רמת גן, גבעתיים, רמת השרון ובת ים, וכן בערי השרון בהן רעננה, כפר סבא והרצליה. "כל עיר היא מדינה בפני עצמה", מספר זהבי, "לכל רשות מוניציפאלית יש לגשת בצורה שונה, שכן לכל אחת דגשים שונים שחשובים לה, ומכאן שלכל אחת דרישות משלה. בכל רשות יש ניתוח שונה של עניין הזכויות, דגשים תכנוניים שונים, שעל מנת להכירם צריך התמחות של שנים, על אחת כמה וכמה בתחום ההתחדשות העירונית. היכרות כזו מונעת ממך לפזול לאזורים גיאוגרפיים רחוקים, כי אז אתה מאבד את הרגליים והידיים".
זהבי, המכהן בין היתר גם כיו"ר יזמי התמ"א 38 בהרצליה, מוסיף ומספר כי "אני חושב טוב מאוד בטרם אני נכנס לאזור חדש, גם כאשר על פניו הפרויקט שהוצע לי נראה אטרקטיבי. אני ממליץ בחום לכל היזמים להרחיב את עסקיהם רק למקומות בהם יש להם יתרון יחסי, והכרת הרשות המקומית היא היתרון הגדול״.

"תובעני יותר מקבוצות רכישה,קל יותר מיזמות רגילה"
זהבי מעריך כי פעילות ההתחדשות העירונית של החברה מהווה כמחצית מהיקף עסקיה, שיעור שרק הולך וגדל בשנים האחרונות. עוד בטרם עסקה אורבן נדל"ן בתחום ההתחדשות העירונית, פעלה בענף שאינו נדל"ן מסורתי - עולם קבוצות הרכישה, שבימים אלו נמצא במוקד העניינים, ולאו דווקא בהקשרים חיוביים. "קבוצות הרכישה אינו עולם שהולך ונעלם, למרות הבאזז השלילי שנוצר", מצהיר זהבי. "בסופו של דבר, פרויקט נופל לא בשל המבנה המשפטי שלו, אלא בשל התנהלות לא טובה. בתחומים של נדל"ן יזמי יותר מודרני, כדוגמת קבוצות הרכישה וההתחדשות העירונית, חשוב מאוד להתנהל נכון, וכשפועלים כך הן הלקוח והן היזם מרוויחים יפה מאוד". למרות מספר קווים מקבילים, טוען זהבי כי עולם ההתחדשות העירונית תובעני יותר מזה של קבוצות הרכישה. "בכל הנושא התכנוני, עולם הקבוצות דומה לזה של היזמות הרגילה, שכן מציגים מוצר מוגמר. 
כמו כן, כל נושא הרגולציה והרישוי הוא קל יותר, שכן להבדיל מתחום ההתחדשות לא צריך לשבת פרטנית עם כל דייר ועם כל רשות ולשכנעם לצעוד אתנו קדימה".
השוני המרכזי בין עולם ההתחדשות העירונית לבין עולם הנדל"ן המסורתי, לדעתו של זהבי, הוא בכך שמדובר על פרויקטים לטווח ארוך, עם כל היתרונות והחסרונות שבכך. "התמ"א 38 הוא תחום אחר מהיזמות הרגילה, והוא דורש החלפת דיסקט. מצד אחד, כאב הראש של היזם החזק בהרבה יותר, שכן המורכבות והאחריות גדולה, אך יחד עם זאת, מבנה העסקה הכולל ופריסת ההוצאות הרחבה יותר על פני ציר הזמן, מקלים תזרימית על היזם. 
"עסקת תמ"א 38 במהותה הינה עסקת קומבינציה, כך שבשונה מעסקאות רגילות בהן לרוב היזם משלם מראש על מרכיב הקרקע, אשר במיוחד באזורי הביקוש מהווה ההוצאה הכבדה ביותר, עסקת התמ"א חוסכת הוצאה זו, והתגמולים לאורך הדרך ממכירת הדירות מקלים על הליך הרישוי והביצוע".
על מנת לשרוד בתחום, יש להקים מערך ארגוני נכון, בעיקר בכל הקשור לפעילות התכנון.
"עבודת האדריכל מתמקדת בשני נושאים מרכזים - הרישוי והתכנון הנקודתי של הבניין והדירה.


בתחום התמ"א 38 הנושא מסובך הרבה יותר בשני המוקדים, ולכן יצרנו אצלנו בידול",מסביר זהבי. "לרוב יזם מעסיק או שוכר שירותי אדריכל, אשר במקביל למישור הרישוי אחראי גם לתכנון הספציפי, אך מתוך היכרותי עם התחום, אדריכלים של רישוי אינם יודעים להתמודד מול עשרות דיירים שלהם דרישות פרטניות באשר לתכנון דירתם, כך שזה יוצר צוואר בקבוק ותוצאות מתפשרות. עיכוב הליכים משמעותו תוספת של עלויות רבות שלעיתים מונעות את מימוש הפרויקט. בשל כך יצרתי באורבן נדל"ן בידול, באמצעות צוות אדריכלי שמקדם את נושא הרישוי, וצוות מקביל שמטרתו לקדם את התכנון בהתחשב ברצון הדיירים, וצורת עבודה זו מאפשרת לי להתקדם מהר יותר על מנת לייצר מענה מהיר ויעיל, המבנה הארגוני באורבן, בשונה מרוב החברות העוסקות בתחום, מכיל את כל נותני השירותים ובעלי המקצוע תחת קורת גג אחת,כעובדי החברה לכל דבר ולא כפרילנסרים אשר המחויבות שלהם לחברה פחותה".

"תמ"א  38 חיזוק מבנים לא ייצא מהתמונה"
האם לדעתך החברות היזמיות הגדולות יצליחו להיכנס לתחום התמ"א 38?
"נכון להיום החברות הגדולות לא מצליחות להיכנס לתחום, משום שהן מנסות לעשות זאת ’על הדרך' וזה פשוט לא עובד כך. קיימת התמחות ספציפית בתחום, ולכן חובה להקים לצורך כך אופרציה בפני עצמה, בעיקר בכל הקשור למערך ההנדסי, ואני בתור מהנדס מבין את חשיבות הנושא במיוחד.מנהל עבודה שעוסק בפרויקטים של יזמות רגילה, קשה לו לקחת על עצמו בנוסף גם ניהול פרויקט של תמ"א 38,  כך שלא ניתן להעמיס פעילות זו על המערכת הקיימת.
"מבחינת הדיירים, המותג אינו תחליף לכללי המשחק, והם לא עושים הנחות לאף אחד. גם אם יש לך שם, עדיין אתה תצטרך לרדוף אחרי הפרויקטים הטובים. לכן זה לא יעבוד אם תזמן את הנציגות אליך למשרד לפגישה ב-13:00 בצהריים, אלא תצטרך להופיע בפניהם בלובי הבניין ב-21:00 ,אחרי שהם אכלו את ארוחת הערב ולאחר שסיימו לקלח את הילדים. החברות הגדולות אינן בנויות לכך, לפחות לא בשלב זה". 
מה באשר לתמ"א 38 חיזוק מבנים (38/1). האם לדעתך בעוד מספר שנים הפתרון ייעלם מן העולם?
"תמ"א 38 חיזוק מבנים לא ייצא מהתמונה. כמובן שתמ"א 38 הריסה ובנייה היא הפתרון העדיף, אך ישנם מקרים שבשום אופן לא ניתן ליישם כלי זה, ולכן הולכים לתוכנית המגירה שהיא תמ"א 38 חיזוק מבנים. מעבר לכך, אם עובדים נכון ניתן לייצר מוצר איכותי ביותר. עם הזמן נוצרה התמחות, וישנם פרויקטים שבעין בלתי מזוינת לא ניתן להבחין שהבניין הוא בעצם מחודש ולא חדש.כך למשל, באחד הפרויקטים, במהלך העבודה חששתי כי הבניין ייראה טלאי על גבי טלאי, ולכן הגדלתי ראש והחלטתי שאני בכל פעם מפנה חלק מהדיירים, ומשפץ את דירותיהם מבפנים כשאני נותן להם לתכנן את המרחב הפנימי כראות עיניהם, והתוצאה הסופית יצאה משובחת. במידה שקיימת הרווחיות המתאימה, אני מספק גם פתרונות אלה,למרות שאינני מחויב במסגרת החוזה". 
להיכן לדעתך הולך עולם התמ"א 38?
"אנו רק בתחילתה של המהפכה. עולם התמ"א 38 יהפוך בעתיד מפתרון נקודתי לכלי רחב יותר, שבעזרתו ניתן יהיה לתכנן מחדש מתחמים שלמים ולקדם פרויקטים בהיקפים של פינוי בינוי, אך בהליכים זריזים במיוחד. ברבים מהפרויקטים שלנו התחלנו בבניין בודד והתקדמנו לכדי ביצוע פרויקט לכלל תושבי המתחם, ובכך הדיירים, הרשויות וכמובן אנו יצאנו נשכרים יותר״.

הכתבה נערכה בשיתוף החברה 

פרוייקטים של החברה

הבעש"ט 7, הרצליה

סירקין 31 הרצליה

וייצמן 41 א׳ הרצליה

תרפ״ב 10 רמת גן

אבא הילל 45, רמת גן