מצא חברה מובילה בהתחדשות עירונית
על סמך הדירוג

משרדי וולת’סטון נדל״ן

ירון פיטארו
מנהל ומנכ״ל השקעות ראשי

אילן בן ישי
יו״ר

חברת וולת'סטון נדל"ן מתמחה בהשקעה ובמימון פרויקטים של התחדשות עירונית, על בסיס תובנות שהביא אחד מבעליה, ירון פיטארו, משוק ההון בו פעל

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
077-8066022

מי יממן התחדשות ישראל?

 

"אני כבר לא רואה הבדל בסיכון  בין תמ"א ‭ 38‬ הריסה ובנייה לבין  תמ"א חיזוק מבנים. רוב הקבלנים כיום פועלים בצורה טובה ומקצועית, עד כדי כך שכאשר פרויקט מסתיים, אתה לא מאמין שלא מדובר בבניין חדש. בתחום הפינוי בינוי, לדעתי הוא הולך ומתייעל, ולכן אני מעריך שנעבה את פעילותנו בתחום"

בשל עברו העשיר בשוק ההון, לירון פיטארו מבעלי קרן וולת'סטון, קשה להסתכל על שוק התמ"א 38 כאל השקעה נדל"נית פר אקסלנס. " אני מסתכל על כל השקעה, גם על כזו נדל"נית, כאל עסקה בשוק ההון, מתוך ראיית הפוטנציאל כמשקיע ולא של נדלניסט או נותן אשראי", מספר פיטארו אשר היינו חלק מהבעלים ומנכ"ל חברת וולת'סטון החזקות, המהווה חברת אם לחברות המתמחות בסוגים שונים של השקעות אלטרנטיביות, הבעלות מתחלקת עם בעלי  עם סוכנות נטו, מהסוכנויות הפנסיוניות הגדולות בצפון הארץ. 
החברה פועלת בין היתר גם בתחום קרנות הגידור והפרייבט אקוויטי. חברת הבת וולת'סטון נדל"ן התמחתה בפעילות ההשקעה והמימון של תחום ההתחדשות העירונית וזאת באמצעות שותפויות מוגבלות המכוונות להשקעה: בפרויקטים של  תמ"א 38 הנמצאים מהחלטת וועדה להיתר בתנאים, ומממנת פרויקטים של תמ"א 38 בשלבי בשלות, שותפויות הממנות פרויקטי תמ"א 38 טרום היתר, ולמעשה מממנת פרויקטים בשלבים מקדמיים יותר לפני החלטת וועדה, וכן שותפויות  הממנות הזדמנויות נדל"ן דהיינו מימון פרויקטים שאינם בתחום התחדשות עירונית. הפעילויות הללו עוסקות במימון באמצעות שותפויות מוגבלות, בעיקר של ההון העצמי הנדרש מיזם לצורך קבלת ליווי בנקאי או גם  ללא ליווי בנקאי. וולתס'טון  נדל"ן מימנה עד היום פרויקטים בהיקף של כ-300 מיליון שקל ,כאשר נכון להיום הפעילות בתחום התמ"א 38 מממנת כ- 80 בניינים של כ-20 יזמים שונים, בהם מתוכננות ונבנות כ-1,300 יחידות דיור חדשות.
"ההבדל המהותי בין שוק ההון לבין שוק הנדל"ן הוא בכך שבשוק ההון נזילות המכירה הינה מיידית ובתחום התמ"א 38 ובנדל"ן בכלל מדובר על ריצה לטווח ארוך,  קיים זמן המתנה לבשלות", מספר פיטארו על ההבדלים בין שני העולמות אותם הוא חי. "לשוק ההון", ממשיך פיטארו, "ישנם כלים באמצעותם ניתן להתמודד גם עם שוק יורד, כדוגמת קניית אופציות הגנה מסוג PUT, ואילו בעולם הנדל"ן אין אופציות כאלו ולכן ניתן להקטין את הסיכון על ידי ניהול נכון של תהליכי מתן המימון ע"י נאמן צמוד, מקסום הבטוחות ופיקוח מלא אחר התקדמות הפרויקטים, אך בפועל אין גידור מלא".
עצם הגעתו של פיטארו מתחום שוק ההון, יוצר  לדעתו בידול בין חברת וולת'סטון לבין חברות מימון אחרות בתחום. " אני מגיע מדיסציפלינה של מנהל השקעות וככזה אני מסתכל על המכלול, קרי על סך הפרויקטים שבידי היזם ולא על הסטטוס של פרויקט יחיד שלו, קרי על תיק ההשקעות ולא רק על המניה הספציפית, ולכן לדעתי אנו בין היחידים המאפשרים מימון פרויקטים גם בשלבים מקדמיים יותר. אנו בונים ליזם תכנית מימון מלאה מתוך התייחסות שבידי היזם נמצאים פרויקטים בשלבים שונים, הפרויקטים ממומנים ע"י השותפויות המתמחות בשני השלבים השונים של חיי הפרויקט (לפני ואחרי החלטת הוועדה) תוך יצירת שעבוד צולב בין הפרויקטים ובכך אני מאפשר את פיזור והקטנת הסיכון למשקיעים בשותפויות השונות. מאידך, פעילות זו מאפשרת ליזם לקדם את הפרויקטים שלו במקביל ולא בטור וגם לקלוט פרויקטים חדשים נוספים. 
עולם המימון החוץ בנקאי, הולך יד ביד עם תחום התמ"א 38 החל מראשיתו, שכן בתחילת הדרך, הבנקים נזהרו מלהיכנס למשחק והיזמים נאלצו לרוב להתממן מעצמם או להזדקק למימון של קרנות שונות. בעת האחרונה עקב הגידול המשמעותי בתחום, חלק מהבנקים הבינו את הפוטנציאל העצום בתחום והחלו להיכנס למשחק. כיום חלקן של החברות ושאר הגופים החוץ בנקאיים מתמקד בעיקר בתחום המזנין, קרי מימון ההון העצמי (רובו), כאשר בפרויקטים גדולים ו/או בפרויקטים של הריסה ובינוי ייתרת הליווי  מוענקת על ידי הבנקים. 
פיטארו דווקא מברך על כניסתם של הגופים הבנקאיים למשחק, ולדעתו עדיף שכל צד יתמקד ביתרונותיו היחסיים. "התחזיות מדברות על מתן של כ-1,000 היתרי בניה בשנה, כך שלהערכתי תחום ההתחדשות העירונית יזדקק עקב כך להקצאת מימון כוללת של כ-7-10 מיליארד שקל בשנה, והיקפי ההשקעה ילכו ויתגברו ולכן יש מספיק מקום לכולם, ולראייה כיום גם הגופים המוסדיים מתחילים להיכנס לתחום". 
באשר לניהול הסיכונים, האם לדעתך נכון להגדיר את תחום התמ"א 38 חיזוק מבנים כהשקעה מסוכנת יותר מזו של התמ"א 38 הריסה ובניה?
כיום אני כבר לא רואה הבדל בסיכון בין תמ"א 38 הריסה ובניה לבין תמ"א 38 חיזוק מבנים. רוב הקבלנים כיום פועלים בצורה טובה ומקצועית עד כדי כך שפרויקט מסתיים, אינך מאמין שלא מדובר בבניין חדש, ולכן אנחנו מתמחרים את עלויות המימון באופן די דומה בכל אחד מסוגי הפרויקטים.

 

מה באשר לפרויקטים של פינוי בינוי?
מאחר ולרוב פרויקטים אלו נזקקים לאישור הוועדה המחוזית ואין כל דרך לחזות כמה זמן צפוי הפרויקט להתעכב שם, הרי  שאכנס אך ורק לפרויקטים שכבר עברו משוכה זו. לדעתי התחום הולך ומתייעל ולכן אני מעריך שנעבה פעילותינו בפינוי בינוי.
ובכלל, השתכללות תחום ההתחדשות העירונית, יצרה הקבלה נוספת לעולם ממנו הוא בא. "היום כמו בבורסה לני"ע, נוצר שוק משני בתחום התמ"א 38. בכל שלב, החל מזה של ההחתמות, כלה בשלב שעד קבלת ההיתר בתנאים ועד לשלב ההיתר עצמו ולאחריו, ישנם שחקנים המתמקדים בשלב ספציפי בו יתרונם היחסי מובהק ובסופו מעבירים (מוכרים)  את הפרויקט לבעל היתרון היחסי בשלב הבא, כך שהתופעה מבטיחה שהפרויקטים, בשלביהם הסופיים, יבוצעו על ידי יזמים/קבלנים מיומנים ובעלי יכולת ביצועית ובכך השוק הולך ומשתכלל".

פיטארו דווקא מברך על כניסתם של הגופים הבנקאיים למשחק, ולדעתו עדיף שכל צד יתמקד ביתרונותיו היחסיים. "התחזיות מדברות על מתן של כ-1,000 היתרי בניה בשנה, כך שלהערכתי תחום ההתחדשות העירונית יזדקק עקב כך להקצאת מימון כוללת של כ-7-10 מיליארד שקל בשנה, והיקפי ההשקעה ילכו ויתגברו ולכן יש מספיק מקום לכולם, ולראייה כיום גם הגופים המוסדיים מתחילים להיכנס לתחום". 

באשר לניהול הסיכונים, האם לדעתך נכון להגדיר את תחום התמ"א 38 חיזוק מבנים כהשקעה מסוכנת יותר מזו של התמ"א 38 הריסה ובניה? כיום אני כבר לא רואה הבדל בסיכון בין תמ"א 38 הריסה ובניה לבין תמ"א 38 חיזוק מבנים. רוב הקבלנים כיום פועלים בצורה טובה ומקצועית עד כדי כך שפרויקט מסתיים, אינך מאמין שלא מדובר בבניין חדש, ולכן אנחנו מתמחרים את עלויות המימון באופן די דומה בכל אחד מסוגי הפרויקטים.

מה באשר לפרויקטים של פינוי בינוי?                                          מאחר ולרוב פרויקטים אלו נזקקים לאישור הוועדה המחוזית ואין כל דרך לחזות כמה זמן צפוי הפרויקט להתעכב שם, הרי  שאכנס אך ורק לפרויקטים שכבר עברו משוכה זו. לדעתי התחום הולך ומתייעל ולכן אני מעריך שנעבה פעילותינו בפינוי בינוי.

ובכלל, השתכללות תחום ההתחדשות העירונית, יצרה הקבלה נוספת לעולם ממנו הוא בא. "היום כמו בבורסה לני"ע, נוצר שוק משני בתחום התמ"א 38. בכל שלב, החל מזה של ההחתמות, כלה בשלב שעד קבלת ההיתר בתנאים ועד לשלב ההיתר עצמו ולאחריו, ישנם שחקנים המתמקדים בשלב ספציפי בו יתרונם היחסי מובהק ובסופו מעבירים (מוכרים)  את הפרויקט לבעל היתרון היחסי בשלב הבא, כך שהתופעה מבטיחה שהפרויקטים, בשלביהם הסופיים, יבוצעו על ידי יזמים/קבלנים מיומנים ובעלי יכולת ביצועית ובכך השוק הולך ומשתכלל".

הכתבה נערכה בשיתוף החברה