מצא חברה מובילה בהתחדשות עירונית
על סמך הדירוג

משרדי יריב בר-דיין, משרד עורכי דין

יריב בר-דיין, משרד עורכי דין
עו"ד

עו"ד יריב בר-דיין מאמין בפינוי בינוי, לא סבור שצריך להוריד את שיעור המינימום של ההסכמת הדיירים, ולא רואה צורך בהקמת רשות להתחדשות עירונית

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
03-6938408

‭'"‬הדבר הבא' בהתחדשות העירונית:  תב"ע ‭ - 38‬ פרויקטים בהיקפים של פינוי  בינוי לפי מתווה של תמ"א ‭ 38‬ הריסה ובנייה"

"אין טעם להגביר את מידת ההתערבות של השלטון המרכזי. הוועדות  המחוזיות עובדות נפלא וביעילות, וכיום הן מקדמות פרויקטים במהירות. אך עדיין, כברירת המחדל סמכויות ההחלטה צריכות להיות מוקנות לוועדה המקומית, לא משיקולי זמן אלא מעצם העובדה שהרשות המוניציפאלית היא זו שיודעת מה הכי טוב עבור העיר"

אחד הרגעים המאושרים בחייו של עו"ד יריב בר-דיין התרחש כאשר הטרקטורים הראשונים החלו בהריסת המבנים הישנים, בפרויקט הפינוי בינוי  אותו קידם במשך ‭ 12‬ שנים בשכונת נווה שרת שבתל אביב.  בר-דיין, שהחל לעסוק בתחום ההתחדשות העירונית לפני ‭ 18 ‬ שנים, מספר כי למרות הקשיים והבירוקרטיה הסבוכה לאורך  הדרך, עדיין פתרון הפינוי-בינוי הוא הראוי והמוצלח מבין כל האלטרנטיבות בהתחדשות העירונית. כך לדבריו, האלטרנטיבה הנוספת שמציע השוק אינה טובה  ויכולה לשמש רק כברירת מחדל. "תמ"א ‭ 38‬ חיזוק מבנים  הינו פתרון לא נכון לאורך זמן", הוא גורס, "כמות ההתעסקות והכשלים ההנדסיים מאוד גדולה, ובסופו של דבר המוצר הסופי אינו מספיק טוב, ובעתיד צפויים להתגלות כשלים  רבים שנוצרו עקב כך". בר-דיין מאמין כי הפתרון של תמ"א ‭ 38‬ הריסה ובנייה, המהווה שילוב של השניים, הינו חלופה ראויה בעלת סממנים דומים לזה של פינוי בינוי, למרות קוטנה  היחסי. "הטענות כנגד התמ"א ‭ 38‬ הריסה ובנייה בהיותה  פתרון נקודתי ולא מערכתי, אינן מקומן, שכן היתרונות עולים  לאין ערוך על החסרונות. בסופו של יום, זהו פתרון מציל חיים  שהינו ה-‭second best‬ לפינוי בינוי".  בהתייחס לחלופות, בר-דיין כבר מסמן את 'הדבר הבא'  בתחום ההתחדשות העירונית: "המוצר הבא יהיה יצור  הכלאיים - תב"ע ‭ ,38‬ קרי קידום פרויקטים בהיקפים של פינוי  בינוי אך על פי מתווה של תמ"א ‭ 38‬ הריסה ובנייה". הוא  מסביר כי "בתוכניות מסוג זה, יקודמו מתחמים רחבים. מקור  זכויות הבנייה יהיה מכוח הוראות תמ"א ‭ 38‬ ותוכניות הרחבה  השונות, וכן מכוח תוכניות בניין-עיר תקפות. בשל היקף  התוכניות, הוועדות המקומיות יהיו מעורבות בהליך התכנוני, שכן לצורך קידום התוכניות תידרש הגשת תוכנית בינוי  ופיתוח או תב"ע בסמכות ועדה מקומית, אשר תאפשרנה את  ניצול מלוא הזכויות המוקנות למתחם". משרדו של בר-דיין הינו משרד בוטיק העוסק כבר למעלה משני עשורים בתחום המקרקעין, והוא בעל התמחות מיוחדת בתחום ההתחדשות העירונית. נכון להיום מטפל המשרד  בלמעלה מ-‭30‬ פרויקטים פעילים של פינוי בינוי, ועוד  עשרות פרויקטים של תמ"א ‭ 38‬ הריסה ובנייה. המשרד מייצג  כ-‭1,400‬ משפחות, ומספר רב של יזמים, כך שמדובר על פוטנציאל עתידי לכ-‭5,000‬ יחידות דיור. מתוך הפרויקטים של פינוי בינוי שמקודמים על-ידי המשרד כבר מומשו שני  פרויקטים הנמצאים בבנייה, ובהם ‭ 202‬ משפחות אשר פינו  את דירותיהם ובמקומן נבנות ‭ 639‬ יח"ד. בר-דיין מציין כי בסוף שנה זו יחל להיבנות הפרויקט השלישי (עלית ים סוף  בר"ג) בהיקף של ‭ 285‬ יח"ד.

כונס נכסים שיחתום

במקום דייר סרבן בר-דיין סבור כי פרויקטים של התחדשות עירונית הינם מאתגרים מאוד, ובכל מקרה המרכיב האנושי הוא המפתח  להצלחת הפרויקט. למעשה, זהו קודם כל פרויקט של 'הנדסת  אנוש' יותר מאשר פרויקט נדל"ן, שכן השלבים הראשוניים שלו רובם ככולם קשורים למערכת היחסים שבין הדיירים לבין עצמם.  בר-דיין מפתיע באומרו כי בניגוד לדעה הרווחת, "זו תהיה טעות להוריד את שיעורי ההסכמה מתחת לרף המינימום  הנהוג היום",

קרי שיעור ההחתמות הנדרש על מנת שניתן יהיה להתחיל בפרוצדורות שונות כנגד דיירים סרבנים.  "אחרי הכול, הליך הפינוי בינוי הינו וולונטרי, ואם למעלה מחמישית מהדיירים לא מסכימים לו, אז כנראה שישנה סיבה מספיק טובה להתנגדותם. ברגע שאני צריך לשכנע  דייר שהפרויקט טוב, הרי שנכשלתי. רוב הסרבנים אינם דיירים שאינם רוצים בפרויקט, אלא שאינם יודעים כיצד  לבחון אותו וחוששים להצטרף אליו. בשל כך, בטרם אני מתחיל לקדם פרויקט ברשויות ואל מול היזמים,  אני מתעקש על החתמות של מינימום %‭80‬ מהדיירים, שכן בתחום הפינוי בינוי יש לפעול על פי האמרה 'קשה  באימונים – קל בקרב'".

האם לדעתך הפעולות הננקטות בתחום הפינוי בינוי בקשר לסרבנים מוכיחות את עצמן כיעילות?

 "החקיקה בעולם הפינוי בינוי עברה תהליכי התבגרות. בתי המשפט מבינים כי לא ניתן לעכב אינטרסים של רבים, וקונסים את הבודדים שמפריעים לכך מסיבות אינטרסנטיות. ההרתעה  הקיימת כיום, של סנקציות כלכליות כספיות, משיגה את רוב  מטרתה, אך לא את כולה. שיטה זו מיצתה את סך יכולותיה,  וכיום יש להתקדם אל עבר הפתרון שמציעה תמ"א ‭ ,38‬ קרי מתן סמכות למפקחת או לבית המשפט למנות כונס נכסים שיחתום  בשם הדייר הסרבן".

מה ניתן לעשות על מנת שתחום הפינוי בינוי יתפוס נתח משמעותי יותר בעתיד?

 "צריך להמשיך את מגמת חיזוק השלטון המקומי, ואין טעם להגביר את מידת ההתערבות של השלטון המרכזי, כך שלדעתי מיותר להקים רשות להתחדשות עירונית. הוועדות המחוזיות עובדות בצורה טובה ויעילה, וכיום הן מקדמות פרויקטים במהירות. אך עדיין, כברירת המחדל סמכויות ההחלטה צריכות להיות מוקנות לוועדה המקומית, לא משיקולי זמן אלא מעצם העובדה שהרשות המוניציפאלית היא זו שיודעת ומכירה את  צרכי העיר. במקרים בהם לא ניתן להכריז במסגרת תיקון ‭ 101 ‬ לחוק התכנון והבנייה על הקניית מעמד של וועדה עצמאית מיוחדת לוועדה המקומית, ניתן להמשיך ולאשר פרויקטים של  פינוי בינוי בוועדות המחוזיות".

הכתבה נערכה בשיתוף החברה