מצא חברה מובילה בהתחדשות עירונית
על סמך הדירוג

יגנס, גסר, הלר ושות’ עורכי דין ונוטריון

עו"ד רן יגנס
שותף בכיר

עו"ד שלומי הלר
שותף בכיר

זה מה שממליצים במשרד עוה"ד יגנס, גסר, הלר ושות', שמלווה עשרות פרויקטים של תמ"א ‭ 38‬ הריסה ובנייה, כי "חיזוק מבנים אינו התחדשות עירונית אמיתית"

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
03-5707440

"נדרשת מעורבות אקטיבית של הדיירים"

 

זה מה שממליצים במשרד עוה"ד יגנס, גסר, הלר ושות', שמלווה עשרות  פרויקטים של תמ"א ‭ 38‬ הריסה ובנייה, כי "חיזוק מבנים אינו התחדשות עירונית אמיתית"

פני כשש שנים פוצל משרד עורכי הדין הוותיק  יגנס טויסטר בירן, ועוה"ד רן יגנס וחיה גסר,  שניהלו במשרד את תחום הנדל"ן, הקימו על בסיס הצוות הקיים משרד חדש בשם יגנס גסר הלר  ושות'. זה המשיך את פעילותה של השותפות הקודמת  בתחום זה, והרחיב מאז את פעילותו. על אף שבאופן  רשמי אושרה תמ"א ‭ 38‬ כבר בשנת ‭ ,2005‬ החל התחום  להראות 'אותות חיים' באותה תקופה, וכעבור מספר שנים הפך לאחד ממנועי הצמיחה של המשרד החדש.  עו"ד שלומי הלר, אשר החל כעו"ד שכיר בגלגולו הקודם של המשרד, והפך לאחר השינוי לשותף במשרד  החדש, מספר כי "קו הפעילות בתחום ההתחדשות  העירונית של המשרד נוסק באופן תלול כלפי מעלה". המשרד מלווה כיום עשרות פרויקטים שנמצאים בשלבים שונים בערי המרכז והשרון, כאשר בחלקם מלווה המשרד את היזמים ובחלקם את הדיירים. על פי  הלר, "במשרד צוות עו"ד מנוסה ומיומן אשר מעניק ללקוחותיו פתרון מלא ומקיף בכל הסוגיות הנדרשות בפרויקטים. המשרד מוכר ומוערך כבעל מומחיות רבה בקרב העוסקים בתחום, והמוניטין שרכש מבוסס על  מקצועיות, אמינות, הגינות וחשיבה 'מחוץ לקופסא'".  הלר מעריך כי על אף העובדה שתמ"א ‭ 38‬ חיזוק מבנים נתנה את אות הפתיחה למהפכת הנדל"ן של  השנים האחרונות, והיוותה את הבסיס לתחום, במקום  שזה אפשרי ניתנת עדיפות לתמ"א ‭ 38‬ הריסה ובנייה. לדבריו, בשנים הקרובות נראה פחות פרויקטים של  חיזוק מבנים, מאחר ש"לאורך הדרך התוכנית איבדה  מעט את דרכה". הלר מסביר כי "תמ"א חיזוק היא סוג  של אנדרוגינוס - בנייה חדשה על גבי מבנים ישנים. זה אולי פתרון טוב לחיזוק המבנים, אולם בוודאי שאינו פתרון אידיאלי, כך שאיני מתייחס לפעילות זאת  כהתחדשות עירונית אמיתית. זה 'חיזוק עם בונוס'".  לדבריו, "ברור שאם הפתרון היה אידיאלי, לא היה  צריך בתיקון 2 לתמ"א המאפשר הריסה ובנייה. להערכתי לא נמצא היום גורם תכנוני וההנדסי שיאמר  כי פתרון חיזוק מבנים עדיף על פני ההריסה ובנייה".  באשר ל'אחות הצעירה', אין להלר כל התלבטות:  "תמ"א ‭ 38‬ הריסה ובנייה זו התחדשות עירונית לכל דבר. בנייה חדשה לפי תקנים חדשים, מערכות חדשות,  פתרונות חניה - קרי בניין חדש לכל דבר". בעקבות יצירת הכלי לביצוע הפרויקטים והניסיון שנצבר אצל העוסקים בתחום, השתכללו גם הידע וההבנה של  בעלי הדירות, שמבינים כיום את כללי המשחק הנכונים.  "יש בתחום הרבה שרלטנים, אך הם החלו להיעלם, מאחר שהדיירים הבינו שמה שחשוב באמת זה להתקשר עם  גורם בעל רקע וניסיון, ולא עם גוף שמציע מעט יותר,  אך עלול בעתיד לעלות לדיירים ביוקר", אומר הלר, ומוסיף כי "אין דבר עצוב יותר מאשר לראות בניין דומם  עם פיגומים במרפסת ודיירים אובדי עצות. לכן, כעו"ד חשוב לי להבהיר ללקוחות את חשיבות תהליך הבחירה  וההתקשרות עם מי שבידו יפקידו את רכושם". אחד הנושאים עליו מתעקש הלר הוא הצורך במעורבות הדיירים  בבחירת היזם/הקבלן המבצע. "הדיירים מחפשים יותר  יזמים שהם גם הקבלנים, בעיקר בתחום התמ"א ‭ 38‬ חיזוק מבנים, כי הנושא דורש התמחות ועדיפות לממשק מול  גורם יחיד", הוא אומר. "ובמקרים בהם היזם איננו הקבלן, על עוה"ד להבטיח בחוזה את מעורבותה האקטיבית של  נציגות הדיירים בבחירת הגוף המבצע".

הבנקים יושבים על הברז 

אחד הגורמים שמסייעים בהוצאה מהמשחק ובמיון של הגופים הפחות מקצועיים ו/או הפחות איתנים מבחינה  כלכלית, הוא המערכת המימונית. "הקיבולת בתחום  הנדל"ן של המערכת הבנקאית הפכה לצפופה, ומכסת המימון האפשרי הולכת ומצטמצמת, שכן הלימות ההון של הגופים הללו אינה מאפשרת התרחבות נוספת. כיום הבנקים בוחנים פרויקטים בזכוכית מגדלת ודורשים הון עצמי מהותי על מנת לאשר ליווי. מן הסתם הגופים המבוססים והאיתנים יותר מסוגלים להתמודד עם דרישות הסף של המערכת הבנקאית, והאחרים נאלצים לפנות

 לאלטרנטיבות מימון אחרות", אומר הלר. התלות הכמעט אבסולוטית בבנקים מאפשרת לאחרונים  לדרוש הרבה יותר, וכפי שהלר מדגים, "הבנקים אינם מסכימים לקבל ערבות חוק מכר מוסבת על דירות של דיירים עם  משכנתא, ומבקשים במקום זה ערבות אוטונומית. יש בזה אבסורד מובנה, הבנקים נותנים לדיירים כבטוחה ערבות חוק מכר, אך במקרה ההפוך הם עצמם אינם מסתפקים בערבות זו ודורשים ערבות בנקאית אוטונומית, שהיא ערבות מחמירה  ויקרה הרבה יותר. הם מרוויחים פעמיים, גם בגין עמלות  גבוהות יותר וגם עם בטוחה עדיפה".

האם לדעתך העובדה שמכסת האשראי של הבנקים  לפרויקטים של נדל"ן קרבה לגבול העליון, עלולה לעכב את התפתחות תחום ההתחדשות העירונית?

"אני לא מאמין שבזמן הקרוב נגיע למצב של סגירת הברז מצד הבנקים, כי במקביל לבירוקרטיה הבנקאית המתנהלת בכבדות, מתנהל לו באיטיות מרגיזה גם קצב  האישורים התכנוניים והרגולטוריים. ואולם, אם הרגולציה תשתפר וקצב הליכי רישוי הבנייה יואץ, עלול הדבר  לגרום לעצירת המימון (הבנקאי) הזול. מנגד, ברזי המימון  הנוספים, של חברות הביטוח וקרנות שונות, שלעיתים כך נראה רוצות לתת יותר ממה שהשוק דורש, יהפכו  לפופולריים יותר".

 "בתחום השימור - מומלץ לשמר יחסים עם הדיירים" 

אחת מנישות ההתחדשות העירונית היא תחום השימור, תחום שמשרד יגנס גסר הלר פעיל בו שנים רבות, במהלכן יצר לעצמו התמחות, בעיקר בכל הקשור לניוד זכויות  בפרויקטים מסוג זה. הלר מדגים את מורכבות הנושא,  ומספר כי "בפרויקטים של שימור, בעיקר בנכסים המיועדים לשימור מחמיר, התמורה ליזם אינה בדירות נוספות שייבנו  בבניין הקיים, אלא בזכויות בנייה, אותן ניתן לנייד לנכס אחר. במקרים בהם ליזם אין נכס קיים שאליו ניתן להעביר את  הזכויות, נמכרות הזכויות לצד ג', ונשאלת השאלה כיצד ניתן  להבטיח את זכויותיו של הרוכש". הנושא הפך למסובך אף יותר בשל התפתחויות מהתקופה  האחרונה: "על פי פסיקה משנת ‭ ,2015‬ לא ניתן לרשום הערת אזהרה על זכויות לניוד, ובמקרים בהם לא ניתן אף לרשום לטובת היזם את זכויות הבנייה על תת חלקה בבניין, הן נותרות  אצל הדיירים", מספר הלר. במקרים בהם לא נמצא קונה מיידי לאותן זכויות בנייה שמיועדות לניוד, על היזם לא רק לשמר את  הבניין, כי אם גם את היחסים המשפטיים עם דייריו לטווח ארוך.  "בשל הקושי הרישומי, באופן פורמלי הדיירים הם אלו שנותרו בעלי הזכויות. ומאחר שלעיתים על מנת למצוא קונה לזכויות נזקק היזם לשנים של חיפוש, יש לשמור על מערכת היחסים  מול הדיירים ולעגן אותה, גם לאחר סיום הפרויקט, שכן בעתיד  תידרש חתימתם על מסמכי התב"ע שתתיר את ניוד הזכויות".

הכתבה נערכה בשיתוף החברה