מצא חברה מובילה בהתחדשות עירונית
על סמך הדירוג

יואל שטרן ושות׳

יוסי גוילי
עורך דין

יניב אריה
עורך דין

עו״ד יואל שטרן
בעלים ומנהל

עד היום ליווה המשרד של עורך דין יואל שטרן כ-‭40‬ פרויקטים של תמ"א ‭ 38‬ ופינוי-בינוי, בעיקר בתל-אביב, רמת גן, גבעתיים, ערי השרון והשפלה ולאחרונה החלו לטפל גם בפרויקטים מחוץ למטרופולין תל אביב

צרו קשר
מלאו פרטים והיזם יחזור אליכם בהקדם


או חייגו -
03-6138786

"החוכמה היא לזהות ולנטרל את המוקשים בפרויקט תמ"א 38 כבר בשלב ההתחלתי, כדי שלאחר מכן, הפרויקט ינוע ויתקדם בצורה חלקה"

"כעורך-דין המלווה שנים רבות דיירים בפרויקטים  של התחדשות עירונית (פינוי בינוי/תמ"א ‭ ,(38‬ אני רואה את תפקידי כאיש-מקצוע שתפקידו לדאוג שהדיירים יקבלו את ההגנה המיטבית על זכויותיהם, תוך קבלת מלוא הבטוחות והערבויות מהיזם, וזאת  לצד קבלת התמורה המקסימלית בעסקה. אני מאמין, כי כאשר יש שקיפות בין הצדדים לפרויקט, וכשיש שקיפות ואיזון בתמורות שמקבלים הדיירים (כך שכל  דייר יודע מה השכן מקבל בעסקה), הפרויקט יצא  לפועל על הצד הטוב ביותר". כך אומר עו"ד יואל  שטרן, מייסד ובעלים של משרד עורכי-הדין יואל שטרן,  ובעל ותק של ‭ 30‬ שנה בתחום.  משרד עוה"ד יואל שטרן הוא משרד בוטיק, המתמחה  בעסקאות נדל"ן מורכבות (קומבינציה, פינוי-בינוי,  תמ"א ‭ 38‬ על תיקוניה וכו'). לדברי יואל שטרן, "הידע והניסיון הרב שנצבר במהלך השנים במשרדנו, מעניק יתרון גדול בליווי ובייצוג הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית כבר משלב בחינת ההצעות יחד עם נציגות הדיירים, אנו מזהים אם לפרויקט המוצע יש  היתכנות במציאות או שמדובר ב"הבטחות באוויר".

 מה זה אומר משרד בוטיק המתמחה בנדל"ן, ומה הם יתרונותיו?  
"אנו משרד מקצועי, שעיקר עיסוקו בתחום המקרקעין על  כל היבטיו. עורכי-הדין במשרדי נבחרים בהקפדה. הדיירים ימצאו אצלנו עורכי-דין מקצועיים בעלי ניסיון רב בתחום  של פינוי-בינוי ותמ"א ‭ ,38‬ והם יכולים לישון בלילה בשקט".  עו"ד שטרן מוסיף, כי יתרון נוסף שיש למשרד המתמחה  בנדל"ן, הוא ההבנה והניסיון הרב בתחומים של תכנון  ובנייה, מיסוי מקרקעין ומימון/ליווי בנקאי, תחומים שנלווים ובלתי נפרדים מתחום ההתחדשות העירונית.  לדוגמה, "מהיכרותי את תחום התכנון, במסגרת בחינת  הצעה, עיכבתי לאחרונה מו"מ עם יזם, לאחר שמצאתי  כי חלק מהמגרש, עליו נמצא הבניין, עתיד להיות מופקע  ע"י העירייה, ועל כן היה צורך לשנות את התכנון הראשוני  שהציג היזם – עובדה שהיזם לא היה מודע לה. הבדיקה  שערכתי מנעה עוגמת-נפש ובזבוז זמן יקר לדיירים, כשהיה  מתברר בדיעבד, שהתכנון המקורי אינו ישים".

בכמה פרויקטים אתם מעורבים?  
"עד היום ליווינו כ-‭40‬ פרויקטים של תמ"א ‭ 38‬ ופינוי-בינוי,  בעיקר בתל-אביב, רמת-גן, גבעתיים, ערי השרון והשפלה ולאחרונה מתחילים להגיע לטיפולנו פרויקטים גם מחוץ  למטרופולין ת"א".  עו"ד שטרן מציין, כי אחד הדברים הייחודיים של המשרד,  הוא הליווי האישי שלו לכל פרויקט. "אני מלווה אישית את הפרויקטים ובודק אותם. לא אחת אני חוזר עם נעליים מאובקות למשרד לאחר ביקור וסיור בשטח ובאתרי הבנייה. להבנתי משרד אחד לא צריך ולא יכול לטפל במאות פרויקטים שכן מחובת עוה"ד להיות זמין לכל פרויקט ולתת  לדיירים שירות מקצועי ואישי".

תן דוגמה שתבהיר כיצד בא לידי ביטוי ניסיונך  בתחום תמ"א ‭ ?38
"אחד הנושאים החשובים שעליהם יש לתת את הדעת  בפרויקט תמ"א ‭ 38‬ הוא נושא המיסוי והשימוש בפטורים  השונים של כל אחד מהדיירים. לא אחת, היזם מבקש לעשות שימוש בפטורי המס של הדיירים ובתחשיבי מס לינארי, במטרה להקטין את העלויות החלות עליו. אנו מקפידים לבדוק את תכנון המס, במטרה למנוע פגיעה בתכנון מס עתידי של דייר מצד אחד, ומוודאים שדייר לא יתחייב  לאפשר שימוש בפטור, כאשר הוא אינו זכאי לו, מהצד השני. בדיקה נוספת שאותה אנו מבצעים יחד עם אנשי-המקצוע הרלבנטיים היא בדיקת סך כל זכויות הבנייה הקיימות  לבניין, כולל זכויות תב"עיות. בדיקה זו חשובה ביותר  על-מנת לבחון האם הצעת היזם ישימה, והאם התמורה המוצעת על ידו לדיירים הוגנת. הבחינה של התכנון והמיסוי בשלב הראשוני של הפרויקט, מקטינה את הסיכון לאפשרות שהדיירים יגלו, לאחר שהושקע זמן רב בפרויקט כי קיימת בעיה בנושא זה,  הפרויקט עלול "להיתקע" או שהיזם יפסיק את פעילותו  עקב אי-כדאיות כלכלית. החוכמה היא לזהות ולנטרל את  המוקשים בפרויקט, כבר בשלב ההתחלתי, כדי שלאחר מכן  הפרויקט ינוע ויתקדם בצורה חלקה".

תן דוגמה שתבהיר כיצד בא לידי ביטוי ניסיונך  בתחום תמ"א ‭ ?38 ‬ "אחד הנושאים החשובים שעליהם יש לתת את הדעת  בפרויקט תמ"א ‭ 38‬ הוא נושא המיסוי והשימוש בפטורים  השונים של כל אחד מהדיירים. לא אחת, היזם מבקש לעשות שימוש בפטורי המס של הדיירים ובתחשיבי מס לינארי, במטרה להקטין את העלויות החלות עליו. אנו מקפידים לבדוק את תכנון המס, במטרה למנוע פגיעה בתכנון מס עתידי של דייר מצד אחד, ומוודאים שדייר לא יתחייב  לאפשר שימוש בפטור, כאשר הוא אינו זכאי לו, מהצד השני. בדיקה נוספת שאותה אנו מבצעים יחד עם אנשי-המקצוע הרלבנטיים היא בדיקת סך כל זכויות הבנייה הקיימות  לבניין, כולל זכויות תב"עיות. בדיקה זו חשובה ביותר  על-מנת לבחון האם הצעת היזם ישימה, והאם התמורה המוצעת על ידו לדיירים הוגנת. הבחינה של התכנון והמיסוי בשלב הראשוני של הפרויקט, מקטינה את הסיכון לאפשרות שהדיירים יגלו, לאחר שהושקע זמן רב בפרויקט כי קיימת בעיה בנושא זה,  הפרויקט עלול "להיתקע" או שהיזם יפסיק את פעילותו  עקב אי-כדאיות כלכלית. החוכמה היא לזהות ולנטרל את  המוקשים בפרויקט, כבר בשלב ההתחלתי, כדי שלאחר מכן  הפרויקט ינוע ויתקדם בצורה חלקה".

מה לדעתך חשוב בהתנהלות מול הדיירים והנציגות?               לנציגות הדיירים יש חשיבות מכרעת בהצלחת הפרויקט, הנציגות אמורה לייצג את האינטרסים של כלל הדיירים  מול היזם. כעורכי-הדין, תפקידנו לוודא מצד אחד, שאינטרס הדיירים יישמר ומצד שני, אנו מקפידים להגן גם  על הנציגות, אשר פועלת בהתנדבות, מפני תביעות וטענות מצד הדיירים.  עו"ד שטרן מציין, כי משרדו מקפיד לקיים שיח פתוח ומשתף פעולה באופן מלא עם הנציגות עד לסיומו של  הפרויקט. "משרדנו מקיים באופן קבוע אספות/ישיבות- עם  כלל דיירי הפרויקט, כחלק מקידום המשא-ומתן ועדכון הדיירים בשלבים הקריטיים של הפרויקט וזאת בנוסף לעבודה השוטפת מול נציגות הדיירים. כידוע בעבודה  מול דיירים, נדרשת סבלנות רבה ואורך רוח. ניסיוני כמגשר מסייע גם בפתרון מחלוקות ובפישור בין שכנים, לרבות מול  דיירים אשר בשלב הראשון מתנגדים לפרויקט. חשוב לציין,  כי לא כל דייר מתנגד הוא באופן אוטומטי "דייר סרבן" – לעיתים התנגדות הדייר נובעת משיקולים לגיטימיים, ויש  לתת עליה את הדעת".  עו"ד שטרן מביא דוגמא - "נתקלתי לאחרונה בדייר  המתגורר בקומת קרקע, שהתנגד לפרויקט, בטענה כי התמורה שהוצעה לו אינה מביאה בחשבון את שטח  החצר, אשר בה הוא משתמש לאורך שנים, ושלדעתו הוא זכאי בשל כך לתמורה נוספת. לאחר שהנושא  נבדק, הסתבר כי אכן, דיירי הבניין העניקו לאותו דייר  לפני שנים רבות, את זכות השימוש הבלעדית בחצר. משהתבררה צדקת הטענה, הסכים היזם להעניק  ל"מתנגד" תמורה נוספת (בלי שנפגעה התמורה ליתר  הדיירים). "ההתנגדות" הוסרה, ונסללה הדרך לפרויקט".  עו"ד שטרן מסכם ואומר: "עוה"ד שמלווה משפטית את הדיירים הוא גם הגורם שתפקידו להוביל צוות אנשי  מקצוע (אדריכל, שמאי, מפקח וכד') ויחד איתם לסלול את הדרך להתחדשות התחזקות ושיפור תנאי המגורים  של ציבור הדיירים".

הכתבה נערכה בשיתוף החברה